投资马尼拉房产？忽略奎松这个价值洼地五年后必将后悔！

　　随着马尼拉房产投资的不断火爆，投资门槛越来越高是未来必然会发生的事情。 买得早，抓住的不仅是机遇，还有更多的收益。所以，与其盘算如何在转手时卖个好价钱，不如趁早把握低门槛买进。

　　房产投资，有个最基础的选区域逻辑：看哪个区域有政府正在大力发展基建。这个道理很容易理解，说国内有雄安新区、大湾区，范围扩大些，有泰国曼谷的地铁沿线房价、英国伦敦的旧房重建计划。

　　这些以政府政策为导向区域，房产都在短短的时间内暴涨。而根据我们最近监测到的全球市场，就在我们家门口，有一座城市，也正处于这样的发展机遇中——马尼拉。

　　马尼拉其实有两个概念，一个是马尼拉大都会（Metro Manila），一个是马尼拉市。

　　我们说的菲律宾首都马尼拉，实际指的是马尼拉大都会，是以“马尼拉市”为核心，涵盖了周边15个城市以及1个自治市。

　　这总共17个城市，可以理解为我们国内的“区”，共同组成了马尼拉大都会马尼拉大都会的面积只有上海（楼盘）的1/10，但人口是上海的一半多。所以，马尼拉大都会的人口密度非常大，是个名副其实的“堵城”。给房地产市场带来了不小的购买力和租房需求。

　　作为菲律宾的第一大城市马尼拉大都会其城市结构相对复杂，外行人可能对于较为火热的置业区域比如Makati（马卡蒂）、BGC（环球城）、Pasay（赌场区）以及Ortigas（奥提加斯）这些老牌的CBD商务区有一定的了解。

　　但有这么一个区域，是菲律宾的前首都，并且肩负菲律宾“财神爷”的地位，众多本地富豪居住于此，同时又是马尼拉大都会最大的一个城市区域，却埋没在大部分人的脑海中。

　　它就是——Quezon City（奎松市），马尼拉大都会五大城市之一，菲律宾房地产的租金收益率中，奎松居于首位，随着最近菲律宾奎松大力发展基建，房产投资直线升值。

　　（图注：马尼拉的轨道规划图，奎松市地铁密集区）

　　奎松即将兴建的CBD

　　奎松的中央商务和生活区Vertis North主要聚集的是公寓居民，这也是因为新的Ayala Malls Vertis North的建成。

　　这座4万平方米的商场面向的是千禧一代的消费者，这个商场拥有城市主题草坪以及各种日式零售商店。它还设有一个名为绿色地带的活动中心，并拥有菲律宾最大的电影屏幕。

　　随着Vertis North办公区的建成，Ayala land的三个项目都已完工或接近完工。这三座楼将成为许多菲律宾跨国企业的总部所在地，尤其是菲律宾的BPO的员工。

　　奎松的交通水平正在上升

　　随着EDSA、北大街、阿格姆路和奎松大道等主干路的建成，奎松相对于马尼拉大都会其他地区的交通便利性有了显著优势，尤其是捷运轻轨。

　　奎松地铁的现已开建，计划到2022年部分投入运营，到2025年全面投入运营。所以，投资马尼拉，2025年是一个不错的入手节点，错过了，也许就错过了马尼拉未来的房产黄金十年。

　　菲律宾交通部规划，到2020年位于奎松的三个地铁车站：北大街、棉兰大道和坦桑索拉将全部开始运营。

　　国家公共公路工程规划管理部门官员表示，地铁系统一旦投入运营，每天可以在马尼拉大都市内运送约35万名乘客。

　　奎松段地铁的开通可以将整个地铁系统的行程时间缩短，从南部至塔吉格市的耗时将降至31分钟。

　　此外，地铁7号线正在建设中，MRT与LRT换乘站站将在Trinoma附近建成。

　　与此同时，Trinoma的公交将连接到塔基格的Makati、BGC以及菲律宾的Clark机场。

　　CBD的建造+交通的提升，势必会带动马尼拉奎松经济的强劲发展，房产未来价值不可小觑。我们在实地考察奎松核心地段的多个项目后，严选了Encore推荐给大家。

　　01

　　为什么是Encore？

　　根据房地产咨询公司莱坊给出的2019年财富报告，菲律宾首都马尼拉房产涨幅去年全球第一。同时备受投资者关注的，除了涨幅，还有马尼拉的租售比，综合租售比达到7%。

　　投资房产享有稳定涨幅的同时，好的资产能产生更多稳定的现金流，更多投资者会考虑资产包的均衡配置，博取涨幅同时配置能产生稳定现金流的高租售比资产。就目前的马尼拉房产市场，涨幅和租售比是可以兼顾考虑的。

　　02

　　Encore的投资优势

　　（1） 临铁！双轨！地铁！轻轨！距离大马尼拉第一条地铁仅600多米，且2022年就通车（文后附图，附项目说明书）

　　（2） 最优租售比！高达9.6%入住率高，菲律宾最大的电台正对面，大型娱乐及选秀活动云集，明星就是你的租客！菲律宾两个最大电台都在Encore旁，光ABS-CBN就有一万多名员工。

　　（3）低总价＆免12%税费——租售比最高的小户型总价微低于免税线，免交12%VAT。房屋总价低于同地段项目，租售比独立于周边项目。付款方式轻松，坐享杠杆。

　　首付：15%，约7万人民币，总价45万人民币起；

　　房款的25%：分48个月无利息月供，每月仅2500元；

　　交房前付60%：相当于开发商把房子造好了，再卖，投资安全有保障。

　　（4）位处今年热议板块奎松市距离项目2公里的三角区，由Solair集团投资400亿打造菲律宾高端赌场项目，该项目将于2022年投运。由于菲律宾于今年2月公布将在奎松建设经济特区，以及奎松是整个大马尼拉居住年轻人口最多的区域而备受关注。

　　（5）区域内居住需求旺盛，项目及周围可开发土地少奎松区域有一流的基础教育学校、权威的医疗机构、最多的政府部门以及坐拥菲律宾最多的高校名校。

　　（6）菲律宾品牌前十开发商上市公司名企，老板现已超越SM集团成为菲律宾首富。投资安全系数高，配套及物业服务好。Encore有众多特点让我们选择它，低总价项目对于持有多套的投资者来说未来转售也便于管理和拆分。

　　更多项目信息，可添加 颖炜丨智谷趋势，进一步交流。

　　03

　　项目解析 产品优势

　　· 地段优势 （配套及发展预期）

　　· 交通优势（ 地铁+轻轨 双轨优势 ）

　　· 价格优势

　　· 租售比及回报率

　　· 付款方式说明

　　菲律宾买房小知识：本地买家，只认本土的品牌开发商。

　　投资本土大开发商的项目，无异于提前找到了接盘侠。

　　实力上市开发商—VISTA LAND

　　Vista Land董事长维拉已于去年超越SM的董事长成为菲律宾首富。拥有Starmalls（菲律宾最大的商场运营商之一）和Vista Land＆Lifescapes（菲律宾领先的综合房地产开发商之一）。《福布斯》报告称，2018年上半年，Vista Land的净收入增长了17％，达到52亿美元。

　　维拉集团旗下Golden Bria控股公司的股票更是在第一季度暴涨了1300％。VISTALAND是菲律宾最大的住宅建筑商之一。该股份制公司于2007年2月28日成立，并于同年6月25日在菲律宾证券交易所上市。就建造的房屋总数而言，它是市场的领头羊，建造了约300,000套房屋，遍布吕宋 Luzon、维沙亚斯Visayas和棉兰老Mindanao等47个省及141个城市和市区。

　　【地段优势】

　　奎松市简介：项目所处位置在大马尼拉的奎松市中心地段（大马尼拉城市群，市等同于国内“区”的概念）。奎松市是马尼拉市区面积和人口最大的地域，聚集大量年轻人。

　　也是主要职能政要、高校、新闻电视台，专科医院等所在地，包括各大重要政府机关国会，重点大学菲律宾国立大学，雅典耀大学，最大电视台ABS-CBN, RPN, GMA Network,及其他电视台 INC TV, UNTV, Net 25, PTV, 和 IBC。

　　已开建的地铁，前7站都在奎松市区内。奎松市交通四通八达，奎松大道直通老城区，EDSA大道直通Ortigas、Makati马卡蒂和BGC全球城。三条轻轨和一条已开工地铁。

　　项目位置、周边配套

　　位于奎松核心区域，紧邻奎松两条主干道奎松大道和edsa大道的四岔路口。各种公共交通工具便利。正面是全菲律宾最大的电视台台ABS-CNB，500米距离。

　　背面是菲律宾第二大电台，GMA 电视台。距离奎松关注度最高的三角区不到2公里的距离。距离大马尼拉第一条地铁线第三站Quezon avenue仅650米。距离现有轻轨MRT奎松站步行距离950米。

　　周边电台：ABS-CNS  GMA

　　购物中心: 项目楼下是小型购物中心 Will Tower MallSM City North EDSA Mall Trinoma购物中心 （奎松市最大的购物中心）

　　学校：John Dewey 儿童国际学校Center for Childhood Education菲律宾科学高中 菲律宾排名第一的菲律宾大学菲律宾四大高校之一的雅典耀大学医疗教育领先全国的世界花旗学院等等

　　周边医院：Providence Hospital  (中端私人医疗院）Capitol Medical Center (中端私人医疗院）菲律宾儿童医疗中心菲律宾肺病中心菲律宾心脏中心等等2公里范围内建有大型赌场：距离三角区域不足两公里，三角区域内由SOLAIRE集团投资400亿打造高端酒店和赌场。

　　交通优势本项目距离马尼拉第一条地铁（马尼拉大都会地跌MMS-Metro Manila Subway project）的第三站Quezon avenue仅650米，步行7分钟。

　　马尼拉第一条地铁，是纵穿整个大马尼拉的南北线地铁。共13站。已于2019年2月27日动工。整个菲律宾目前处于基础建设的黄金时代。地铁优先开工的是北部几站，即是项目所在处。前三站与2022年通车，其他站于2025年通车。

　　（对应地铁站）

　　（红点为计划中的地铁站3号站奎松大道站）

　　【价格优势】

　　· 避税12%

　　菲律宾规定房产总价高于320万peso，需向政府缴纳12%税费。该项目的24㎡户型总价刚好处于免税线下，其他户型则需交12%税费。正常是小户型单价高，由于免税，该项目小户型单价低于同项目其他户型。

　　· 均价13万peso——按7.5汇率折算约1.7万（CNY）

　　距离本项目2公里的三角区域Ayala的项目销售单价已在22万p，定价合理，优质物业配套。

　　· 价格价值分析

　　距离该项目2km的三角区域内Ayala项目销售单价为22万peso——折合2.93万元（CNY）。距离该项目1km距离的SM项目将于4月领预售证，销售单价预计19.5万peso——折合2.6万元（CNY）。总价40万起投资菲律宾首都优质物业，享大马尼拉发展红利。

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