等了14年，内房股REITs再破冰

    时隔14年，继越秀房托之后，招商局REITs也即将登陆香港市场。这标志着，招商蛇口(001979.SZ)将成为第二家在香港拥有REITs平台的内房股企业。

　　11月21日，招商蛇口公告称，正在推进招商局商业房地产信托基金（招商房托基金）在联交所发行REITS及上市事宜。近期已正式递交房托上市申请，不日将安排签署房托上市相关协议。此前11月13日，据港交所披露信息，招商房托基金已通过上市聆讯，基金由招商蛇口发起，招商局置地(00978.HK)担任房托管理人。企查查显示，招商局置地乃招商蛇口控股子公司。

第二只内房股REITs

　　据了解，港股市场目前共有12只上市的房地产信托基金，包括领展房产基金(00823)、冠君产业信托(02778)、汇贤产业信托(87001)等，其中仅有越秀房产信托基金（00405）一家为内房股REITS，此次招商房托基金上市，将成为港交所第十三只REITs，第二只内房股REITs。

　　在香港，REITs只能以信托形式成立，须在港交所上市。REITs的全部资产仅可投资于房地产项目，禁止投资于房地产开发活动，并且至少90%的净收益须分配给投资者。那么，招商房托基金资产构成及收益分配是怎样的呢？

　　招商房托基金招股书显示，其资产共由深圳蛇口的五栋物业组成，分别为：新时代广场、数码大厦、科技大厦、科技大厦二期及花园城。其中一栋为甲级写字楼，三栋为写字楼综合体，还有一栋是购物中心。截至2019上半年，物业可租赁总面积约为25万平方米，评估价值为人民币65.17亿，物业的平均租用率约为81.0%。

　　招商局置地旗下公司荣腾作为房托管理人将对基金提供管理服务，主要是管理招商房托基金的资产，为基金单位持有人带来收益，包括以提升资产组合为的目的收购和出售。并将收取管理费，每半年按年度可分派收入的10%收取基本费用。

　　后续资管面临挑战

　　尽管打破了内房股REITS14年的沉寂，但招商房托基金的利润情况不容乐观。据招商房托基金招股书，2016年至2018年，基金溢利分别为：3.48亿元、7.25亿元、10.99亿元。2019上半年，期内溢利为3.92亿元，同比下降逾50%，跌幅不可谓不大。

　　此外，招商房托基金净利越来越多由投资物业公允值变动贡献，也就是说由于房价上涨带来的利润占了大头。

　　2016年至2018年，基金投资物业公允值变动利润分别为：2.16亿元、7.07亿元、12.01亿元，部分年份数额甚至超过净利润。利润贡献过度依赖房价增长，显然对招商房托基金盈利可持续性是不利的。

　　这从其2019年上半年净利锐减或可看出，2019年上半年其投资物业公允值变动所得利润为3.82亿元，而在2018年上半年，这一数额为9.23亿元。这也是导致今年上半年基金净利大幅下滑的主要原因。众所周知，今年以来，在房住不炒定位下，国内楼市调控严格。房价增长受到遏制，今年上半年招商房托基金投资物业公允值变动所得利润自然也就大幅下降。

　　在楼市调控渐成常态的趋势下，招商房托基金还是需要不断提升旗下资产运营管理质量，来为投资者赢取稳健利润增长。这也对其后续资产运作提出了更高要求。

　　不过，由于招商信托基金旗下五项物业均位于前海蛇口自贸区，这一优越地理位置还是给基金盈利前景带来了不少想象空间。随粤港澳大湾区一体化建设推进，这些地块或将持续受益。此外，基金在管物业范围内，商业成熟、租用率高且租金上涨态势突出，这些同样是基金收益增长的有利因素。

　　业内人士透露，此次招商房托基金上市计划募资或多达4亿美元（31.2亿港元）。倘能成功，这无疑将进一步推动招商局置地轻资产化转型进程，也符合其公司定位“资管平台”的发展战略。另外，此次招商房托基金上市，或也将对国内REITs政策放开有一定推动作用。