传统地产开发规模到顶了？别怕，万亿级的城市更新才刚刚开始！

    本文转载自公众号：“明源地产研究院”

　　近两年，“城市更新”被炒得很热，开发商在谈、运营商在谈，各路资本也在谈，各地的城市更新协会如雨后春笋般冒出。可是，明源君发现，不同玩家对城市更新的理解却不太一样，甚至是大相径庭。

　　什么是城市更新？为什么要做城市更新？如何才能做好城市更新？11月21日和22日，由中国城市更新论坛、明源云空间联合主办的“2019中国城市更新论坛”在佛山和广州举办。500多位资管大咖齐聚大湾区，共话城市更新。秦虹、赵燕菁、苏鑫、韦青、何帆、刘爱明等数十位大咖重磅开讲。

　　大咖们一致认为，传统房地产开发已经遇到了瓶颈，但城市更新的黄金时代才刚刚开始。明源君参加了此次大会，并将干货分享如下。

　　城市更新不是房地产

　　而是实体经济

　　城市更新，并不是一个新鲜的概念，其在西方已经有上百年的历史。不过，其在国内走热却是近几年的事。

　　2015年2月，广东省广州市率先设立了“城市更新局”的政府部门。随后，“城市更新”这一概念开始逐年走热。

　　由于广州市设立“城市更新局”是为了接替此前的“三旧改造”工作办公室，因此，很多人自然而然地认为，其跟“三旧改造”没什么区别，不过是新瓶装旧酒。现实中，不少房企也只是将其当做在高能级城市拿地的手段。

　　所谓“三旧改造”，是广东省先行先试的一套模式，是对“旧城镇”“旧厂房”和“旧村庄”的改造。

　　明源君认为，广州市政府将“三旧改造”工作办公室改为“城市更新局”，绝非只是为了赶时髦，玩概念，而是要赋予其更丰富的内涵。

　　至于不少人认为，其与过去的“三旧改造”基本是一个意思，只是因为现阶段的不少城市更新变了形。

　　从国外成熟市场，以及国内近年来的实践不难发现，以往的“旧城改造”，只是单纯地优化城市布局、改善基础设施，偏物理层面，城市更新则是综合了改善居住条件、整治区片环境和振兴城市经济等目标，内涵更加丰富。

　　中国城市更新论坛主席苏鑫表示，很多人认为旧改就是城市更新，这是误解，改硬件只是城市更新很小的一部分，城市更新主要是装内容，运营，最后还要在资本市场上产生价值，通过资产证券化的方式流动……它比传统房地产开发的链条更长，城市更新不是房地产而是实业，因为它可以带来新的产业、新的消费。

　　苏鑫进一步指出，城市更新的本质是提高现金流（其认为，城市更新的价值组成为：20%-30%的硬件改造，40%-50%的租金提升，20%-30%的流动性溢价）。这很好理解——如果像过去那样推倒重建成住宅然后卖掉，它只能卖一次，是没有持续现金流的。只有持续经营的业态才能带来持续的现金流和税收。

　　因此，政府将“三旧改造”工作办公室改为“城市更新局”，背后的逻辑是要将房地产从一锤子买卖的虚拟经济，往实体经济上面拽。可惜，现实中，很多参与者将其当成房地产开发拿地的一个手段，使得其虽然有数万亿的潜在规模，但目前整个市场容量只有千亿级别——政府可没那么好忽悠，只是想凭此拿地，其实很难。

　　中国经济要走向高质量发展

　　必须要借助城市更新

　　除了认知上的偏差，造成实操过程中的变形之外，城市更新的难度较大也是一个非常重要的原因。在城市更新领域颇有建树的某房企老总就告诉明源君，传统地产开发是快周转，城市更新则是典型的慢周转，在深圳一个城市更新项目需要十年左右，小鲜肉熬成大叔是家常便饭，对企业是个巨大的考验。

　　不过，各路资本、运营商等机构，特别是开发商对此还是十分热衷的。高宇就指出，近年来千亿房企在城市更新领域的投入特别大，往往通过宣称自己在大湾区有多少城市更新项目展示公司未来的发展潜力……

　　之所以如此，是因为城市更新是大趋势。企业就是跟时间的赛跑，如果想活下来，要看两年后的事；如果想大发展，要看七年后的事。城市更新属于后者。

　　从整个国家来看，上海交大教授何帆指出，在20世纪80年代，乃至从90年代一直到全球金融危机之前，我们国家一直都是宏大叙事。

　　这一阶段的典型特征是，经济高速发展，虽然各个地区获利程度不一样，但是都享受到了红利。现如今，经济已告别高速增长，像以前那样的宏大叙事已很难再重现。

　　具体到房地产行业，或者说空间的建造、运营上，增量市场的容量已经十分庞大，虽然未来仍将保持在高位平台，但增速已放缓。

　　同创集团董事长杜晶在演讲中，将2002-2018年划分为三个时间间隔相等的时期，第一个时期内商品房销售额增长了5倍，第二个时期是3倍，第三个时期只剩下2倍（如下图所示）。

　　最近，国家统计局发布了10月份的房价变化数据。数据显示，70个大中城市，有35个城市二手房环比下跌（3月份为10城），4个城市价格持平，上涨城市仅为31城（3月份为57城）。

　　新建商品房市场的规模还将稳步增长，今年的销售规模有望达到16万亿，但增速已急剧放缓，而且整个房地产市场，已远非这一数字可以诠释，因为，经过过去几十年的大规模开发，存量市场的规模也正在快速壮大。

　　厦门大学双聘教授赵燕菁指出，过去40年中国经济增长主要是靠城市化推动的，1989年我国建成区面积是7000平方公里，2015年已经超5.6万平方公里，如果再加上所谓的工矿区，建成区面积已达10万平方公里，按照1万人1平方公里的国家用地标准，可以将77%的中国人装进去。实际上，我国城镇的人口密度比国家标准要大，按实际计算，现有的建成区面积可以将87%的人口装进城市。

　　可是，为什么我们还在不断的建设新区呢？

　　一是我们的城市建的速度比别人快，建起来很新，但几十年、十几年以后就破破烂烂了；二是即便不破烂，也已经很难满足今天经济社会的需求。而新建远比更新的速度要来得快……

　　城市更新是大趋势。住建部政策研究中心原主任秦虹指出，目前核心城市已成为各个国家的重要竞争力所在，世界核心城市都在通过城市更新来打造他们的全球创新中心、科技中心、魅力之都等，因为城市更新就是在不断赋予城市生命，再造城市繁荣和活力的过程。

　　虽然我们国家目前的城市化率只有60%左右，但一线和核心二线城市，早已高度城镇化。国家提出，未来城市要实现经营式的增长，10月25日，14个部委还联合发文宣布要打造国际性的消费城市中心，这些都需要城市更新来实现。

　　想要做好城市更新

　　必须具备4种能力

　　城市更新是大赛道，是必须且正在发生的事情，可是由于它是实体经济，跟传统的房地产开发有巨大区别，因此要干好并不容易。

　　秦虹就指出，很多城市可能有一些地方原来比较破旧，但是人来人往熙熙攘攘非常热闹，更新之后，却变成了本地人不去，外地人也不去的地方。

　　为啥？因为城市更新不是单纯的城市美化，而是国家从高速度向高质量转变的一部分，政府必须要有足够的现金流，才养得起学校、医院、治安等，这样城市水平才会提高，这才是高质量。作为参与城市更新的企业来说，也要有足够的现金流，才能实现盈利。

　　那么如何才能做好城市更新呢？参与论坛的大咖们认为主要有以下4条路径：

　　1、善于运用技术，提高效率

　　早在1988年6月，邓公就做出了“科学技术是第一生产力”的论断。技术带来了效率的提升，改变了我们生活的方方面面。比如，智能手机现在已经成了我们身体的一部分，一部千元机上集成了大量高精尖技术。可是，比较遗憾的是，我们住的房子、办公的空间，经常去的购物中心，与科技的结合却依然很少。

　　过去，整个市场供不应求，根本不愁卖，中城新产业刘爱明就指出，过去开发商面对业主的维权，只需要一句话就解决了：你不满意可以退房。因为那时候房价上涨速度很快，业主肯定不愿意退房。可是，现在不行了……

　　现如今，“房住不炒”的基调下房价上涨放缓，赚钱不易。至于经营空间，更是需要精工细作才能赚钱，这时没有科技的加持，简直是无法想象的。

　　比如，目前，自如的管理规模已经突破100万间，其将所有的信息都集合到了一个APP里面，租客可以在网上看房，线上签约、入住，预约管家服务，每间房子有几个插座，插座在哪里，都有明确的数据，一个插座坏了，可以马上知道那个插座是什么型号的，迅速购买更换……这些，都需要强大技术的支撑。

　　比如上海IFC国金中心节能优化改造后，智能能源系统的能效大幅提高35%左右，每年能节约上百万的能耗成本。

　　再比如，某大咖指出，该公司通过人脸和大数据技术发现，买Zara衣服的人愿意去什么样的餐厅，进而让他们离得更近，增加互相的消费，提高了客单率。

　　因此，城市更新的运营商，在技术上（主要是数字化平台）的投入占比要远高于开发商，因为数字化能力对运营来说不可或缺。

　　2、能够引入产业，并且迭代

　　科技只是一个手段，城市更新最重要的是产业升级。产业，特别是代表最先进生产力的新经济产业，它后面直接带来的是人才、就业、城市的税收，以及城市的可持续发展。

　　比如，目前国内园区虽然多，但是99%的园区都是综合性园区，很难提供针对性、专业性的服务。中城新产业针对这些痛点，将自己定位为专业园区运营商，建立了一套完备的服务体系，为相关产业企业提供全产业链的人才、资本、技术、市场服务。

　　凭借优秀的运营能力，2018年4月份，中城将深圳坪山一个六千万方的园区租过来改造成医疗器械园区，4个月时间园区产值由此前的5000万飙升至8亿，当年年底就被深圳政府评为重点园区！

　　当然，产业的迭代升级在不同的地区应该有不同的要求，实际上并没有绝对的低端产业，只有低技术环节。更新的空间装入新的产业，需要紧紧围绕着当地的产业结构升级和消费结构升级。

　　3、富有场景感的创意和设计

　　如果说旧城改造是“拆改留”，那么城市更新则是“留改拆”，既要保留历史感，又要与时俱进，具备观赏性、实用性，对设计的要求十分之高。

　　比如上海世博园对原老旧厂房的改造，就将工业文化、世博文化和城市创意文化很好地融合在了一起。

　　再比如，大悦城(000031,股吧)特色之一是主题类的活动。静安大悦城定位为“魔都爱情地标”，为此大悦城建了一个以爱情为主题的摩天轮，消费者体验摩天轮之后，会被引导一系列与爱情相关的消费，在自然而然中产生更好的销售。

　　类似的场景、主题打造，大悦城一直在做，无形中增加了消费者的停留时间，并产生消费，这是大悦城近年来迅猛发展的重要原因。

　　同样的情形还发生在长租公寓、共享办公等领域。比如，某长租公寓基于女性价值主张把公寓设计成了四个系列风格，使产品易于复制化、规模化同时，每个套系都有同系列家居产品和周边产品可售卖，提升租金溢价的同时，还创造增值服务收入。

　　4、拥有资管思维，赚几份钱

　　近年来，很多传统开发商也进入了存量领域，即城市更新领域，明源君跟这类企业交流时听到最多的是：不赚钱。

　　为什么其他参与者能赚到钱，资本雄厚的房企却赚不到钱？明源君认为，核心是心态和思维不同。开发商擅长的是对物理空间的改造，但这属于1.0模式。而高手已经处在4.0模式了。

　　城市更新4.0模式下，参与者可以赚取多份收益。

　　比如，目前不少运营商与基金公司合作，并购资产后自持运营，即可以同时获取租金分成、管理费，退出时还能获得物业增值收益。

　　当然，提升企业的资产管理能力，是一项系统性工程，除了前文所述的顶层设计和组织保障之外，更需要企业高层升级思维，建立“以终为始”的业务逻辑，以最终的战略以及业务目标来进行考核体系的优化设计，并配套相应的激励机制和管理提升（如下图）。

　　小结

　　过去40年你要是盖房子的你会发，可是随着存量成为财富的主要形态，城市更新所支配的财富会远远地大过城市的增量所带来的财富增长，因此，下一个40年管房子的、维护房子的会发。

　　当整个形势转变的时候，当比赛改变的时候，并不是跑得最快的人能跑到终点，很有可能是转身快的人跑到终点。你是哪一个？（作者：明源地产研究院 凌峰）