大湾区问答专场（上）：11个城市里，谁最被看好？ | 90度问答No.4

　　本期我们邀请了广东省住房政策研究中心首席研究员——李宇嘉，跟大家好好聊聊大湾区。大湾区问答专场分上下两篇。

　　上篇是发生在90度地产小编和李宇嘉之间的快问快答，帮助大家了解大湾区区域和城市的基本面。

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　　Q：咱们是大湾区问答专场，能先简单介绍下大湾区的情况吗？

　　A：大湾区是我国基于人口向大城市、都市圈涌入的背景，顺应经济转型升级、消费内需崛起的趋势，打造都市圈新增长极的产物。它是在原珠三角经济区，深港合作、珠澳合作的区域一体化基础上，形成的“9+2”（9个珠三角城市，再加香港和澳门）都市圈。

　　大湾区最大的政策利好，就是要实现互联互通，也就是人口、资金、资本、物流等流通畅通无阻。在要素融合的过程中，充分发挥香港国际贸易中心、金融中心、航运中心的桥头堡地位，在教育、医疗、法律、咨询等软实力上的国际竞争力；发挥深圳科技创新的优势；发挥广州、东莞、佛山等珠三角核心城市高端制造业、物流交通的综合优势；发挥珠三角其他城市及内陆腹地在一般制造业、消费内需上的巨大潜力，通过分工合作，实现经济转型升级、科技实力迈向新高度，打造中国最大的经济增长极。

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　　Q：京津冀、长三角和珠三角，是中国要打造的三大世界级城市群。在三大城市群里，曾经的珠三角、现在的大湾区扮演着什么样的角色？和其他城市群相比，有什么突出的优势或相对的不足？

　　A：珠三角，相比其他两大城市群，最大的优势有四个方面，一是传统国企比较少，市场经济份额大，市场自发优势强；二是与港澳及海外的联系紧密；三是创新科技上在国内独树一帜；四是大湾区涵盖三个关税区、三种货币、两种经济制度，能充分发挥多种制度集合优势。

　　国家战略里，珠三角扮演的角色就是，基于市场化优势、海外联系紧密的优势、新兴产业发展突出的优势，率先完成经济转型升级，科技创上新明显上台阶，打造离岸人民币市场，推动人民币国际化。

　　大湾区相对不足的地方在于，一方面，三种关税区、三种货币以及经济制度上的差异，造成的融合难度；另一方面，既有的产业优势主要基于成本竞争，新兴行业上，并不掌握核心技术活算法，核心零部件，升级之路漫漫。

　　此外，相比长三角，珠三角内部发展落差巨大，外围城市发展相对滞后。贸易冲突、环保攻坚，对珠三角传统产业造成较大冲击，去杠杆、打击影子银行、互联网红利衰退等等，对新兴产业也有影响，造成居民收入下降。

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　　Q：在粤港澳大湾区的11个城市里，您觉得当下哪些城市买房最合适？

　　A：当下买房的话，有几个约束条件：你是自住还是投资，财务上有无约束，首套还是二套，公寓还是住宅等等。不管在哪里买房，这几个条件都要考虑。投资的话，建议长期持有，因为未来房价涨幅有限，短炒基本上赚不到钱，甚至会亏损。

　　现在入手、长期持有，分享大湾区和城市发展长期红利，资金有限的，可选东莞和惠州。选东莞的理由是，未来深圳将有大量产业迁入东莞，并与东莞率先实现互联互通，东莞潜力比较大；选惠州，是因为惠州房价较低，深圳未来商品房供应越来越少，深圳人还将会大规模去惠州买房。

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　　Q：这11个城市，从城市长期发展的角度来看，您最看好哪几个城市的前景？

　　A：我认为，从中长期来看，不考虑收入限制的话，深圳、东莞、广州、惠州这四个城市的地产前景好。

　　选深圳，毫无疑问，现在就是要打造围绕深圳的大湾区，深圳发展好了，外围才能发展好，国际大湾区都是如此，中心城市的房价很高；

　　选东莞，这是因为东莞在广深科技(000021,股吧)走廊上，无论从产业转移、交通通勤、城市面貌、土地供应（东莞也没地了）来看，深圳发展好了，首先收益的就是东莞；

　　选广州，是因为广州是公共服务最好的城市，人口流入仅次于深圳；

　　选惠州，是因为惠州房价低，而且将承接深圳人口外溢需求，也是深汕新区的必经地带。