城市研究 | 房企破产、虚假营销？宁波市场将面临危机吗？【第73期】

　　前言：

　　继6月宁波首富熊续强创立的民企500强银亿集团申请破产清算后，房企“资本游戏”再次成为圈内焦点，债务危机、现金流不足背后似乎映射着宁波市场的萎靡，近期各大楼盘花样促销，荣安桃花源等项目因虚假营销遭业主维权……

　　纵观2015-2019年前10月，土地成交规模持续在增加，与产品去化难等问题的冲突下，宁波住宅市场真的已经迎来楼市危机吗？

　　今年“金九银十”各大房企提前进行抢收行动，但宁波明显成色不足，9、10月份商品住宅成交量持续下滑，10月成交更是处于近2年低位，卖方市场中，只见佳兆业东宸壹品、中海枫桥里、保利天悦、万科云谷等项目看房冷清，买房“赠送面积”、“3个99”优惠、“折上折”优惠等现象层出不穷，因促销楼盘在限购区域内，中海枫桥里甚至针对外地购房者给予“代缴个税”便利；除此之外，本土房企荣安地产(000517,股吧)的标杆项目荣安桃花源存在虚假销售，被业主举报，该项目自2017年开盘以来，就吸引众多购房者关注，如今却依靠欺诈销售，整个宁波市场充斥着卖房难、不敢买的气氛。

　　但宁波市场并非所有区域的楼盘去化都难，县级区域因供地较多、人口吸纳力弱，导致去化压力较大，但主城区出现分化，其中鄞州、江北、海曙去化无压力，2017年宁波重启限购，首选这三个区域，其火热程度可见一斑。

　　表：2018-2019.10宁波各区域去化周期

　　土地市场与销售市场一直都是“面粉”与“面包”的关系，住宅市场两极分化其实也影射了土地市场必然存在冷热不均，总体来看，宁波土地市场大转折出现在2016年，宅地成交量翻了一倍多，其中海曙、鄞州、江北区、奉化区因区域规划变动土地出让大幅增加；之后一直到2019年10月，土地供应有增无减，土地成交持续增加，但目前供应主力由主城区转向县级区域，如慈溪、余姚、杭州湾新区及老城区的奉化、鄞州。

　　表：2015-2019年1-10月各区域宅地成交面积（万㎡）

　　2018年以前宁波无限购、规划逐步完善出台，加之当时核心一二线城市调控较严，的确为宁波带来了一部分的外溢需求，彼时外来房企也扎堆进入宁波，但2018年开始，宁波全面进入“六限”时代，政策强监管下，土地市场溢价率长期低位运行，低于40%，成交楼面也存在较大的区域差距。

　　图：2019年1-10月各区域住宅用地平均成交楼面价

　　19年1-10月，宁波各区域住宅成交楼面价差距较大，海曙、江北、鄞州作为宁波的三大主城区，一直以来都是宁波的价格高点，其中鄞州区住宅成交楼面价高达14532元/㎡，而相对较远的象山县成交楼面价仅为1954元/㎡。19年1-10月中，宁波杭州湾新区出让的住宅用地大多都被绿地以底价竞得，导致该区域住宅成交楼面价位于宁波的低位。

　　总结：

　　宁波土地市场处于低温态势，土地供应增加是地方政府发展需要，过去的杭州湾新区成当前供应主力，未来的宁波前湾新区(包括杭州湾新区、余姚的中意合作示范区，慈溪的高新技术产业园区)或也将成为新宠，今年4月份以来宁波多次出台人才政策，未来这将是平衡城市区域发展的一个趋势，县级市的去化能力有望增强，至于近期楼盘促销，一方面因房企业绩压力，需加快推货；另一方面，全国房地产政策基调已经明晰，融资短期不会放松下，房企需要快速回款保证现金流，而去化一般，源于购房者观望情绪严重，在选择性增多下，高性价比的主城区的楼盘必然是首选，宁波楼市分化明显，与其说是陷入萎靡，倒不如说楼市洗盘下的价值回归。

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