风云榜·展望2020｜陈青胜：2019年是反思契机 有信心深耕长租公寓

    2019年，关于房地产市场行情与走向的声音不绝于耳。政策调控，融资缩紧，房企债务连续爆雷，长租公寓破产消息频频传来。很多人说房地产市场很低迷,房地产商很受伤,整个行业很悲观。

　　但对于华润置地华北大区长租公寓总经理陈青胜来说，2019年却意味着更多机会和对未来发展的理性思考。

　　在11月29日，由和讯网财经中国会与和讯房地产事业部主办的第十七届财经风云榜第十届地产金融创新峰会上，陈青胜对和讯房产表示，今年更多的混乱现象浮出水面其实意味着大家对房产行业本身关注度的提升。无论是政策监管，还是金融监管，其实是更有助于房产行业规范化、机构化、品牌化的发展，华润有信心在这个行业持续深耕下去。

　　是危机也是转机

　　今年对于创新业务而言，特别对于长租公寓而言，普遍市场上对于之前的经济模式或者生意逻辑，在市场反馈当中形成了一些不太理想的结果。目前，已有多达26家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。

    投资回报长、增幅比较尴尬、竞争激烈、监管严等等不利因素引发行业对这个生意模式的诸多质疑。一些地产公司开始剥离长租公寓业务。如朗诗、远洋等房企。一些优秀创意性的长租公寓公司也在用各种方式离开这个行业。

    对此，陈青胜表示，以前不科学的发展观导致企业过于看重资产运营效率和开发周期，开发周期的压缩就带来高周转的风险，导致很多企业乱象。尽管整体来说当下有这个行业面临的问题，和需要解答的问题，但这有利于让想持续在这个行业深耕下去的人更多理性的思考和对未来的期望。比如从之前更侧重于存量资产改造转向更多做一些增量资产的定制化的产品，来提供满足住房需求。

    旦夕祸福相依，尽管长租公寓爆雷不断，但2019年却也同样掀起一股长租公寓上市潮，青客，蛋壳先后提交招股书，且11月初青客成功赴美上市。陈青胜认为，这是一个行业受到更多认可和肯定的一种表现。正是这些上市的企业对这个行业未来发展空间，无论是需求层次，还是政策导向，或是从业人员信心方面，都提供了一个正向的引导。

    尽管华润长租公寓目前没有上市计划。但陈青胜表示，华润本身作为国有企业，有自己足够的品牌规模和品牌声誉度。从创建之初便一直按照相对更规范的形式在运营，且没有做过用客户的个人信息去信誉贷款来冲抵每个月付资金的情况，这可能是之前很多市场上引发爆雷品牌现象的原因，但华润从未出现这种情况。他对未来发展有信心。

　　坚持产品理念是地产系的使命

　　房产行业作为我国经济发展的重要支柱之一，吸引许多商业人士纷纷涉足。从2017年下半年到2018、2019年，长租公寓行业多数是由一些创业型公司，中介型的公司，酒店性的公司在主导、在运行。

　　在陈青胜看来，像华润这种地产化的公司进入这个体系，比较大的一个意义就是要把这种产品理念，把高质量、高品质的产品和服务提供给客户，这是华润从地产系转过来做长租公寓的使命。“发展质量应该高于对发展规模的诉求，何况今天房地产公司的发展规模，头部企业发展规模都已不小。创新业务领域，长租公寓领域更是这样。2018年到2019年出现很多行业乱象，和当时不注重质量的科学规模是相关的。”陈青胜认为，毕竟是建一个房子，是客户居住的家庭，无论对于使用的还是对于建造的，都应该在安全、健康这些方面有更强机制和更强投入。今年整个行业对安全健康的关注不是一个运动型事件，也不只是一个阶段型事件，应该是未来一个常态化现象。 “无论是政策监管，还是金融监管，对于这个行业更加规范化，更加机构化，更加品牌化，都是有好处的。这个行业想要长远的发展下去，就需要去适应。由之前的相对混乱变成更加适应监管，更加有诚信意识，企业精神，和产品理念。”

　　精细投资和运营 即将推出租赁型社区

　　临近年底，回望2019年整年，“黑天鹅”和“灰犀牛”成为这一年的之一。频频发生的危险事件似乎让面临房产寒冬的企业在发展经营时更加艰难，当提到华润是否在今年就运营策略上做出相应转换时，陈青胜表示了否定。

    他称，华润在从事房产业务之初便注重对产品的投入、成本投入，特别是跟安全相关，跟产品质量相关的投入。其中产品质量包括甲醛处理，空气治理，和选用环保材料。在运营阶段，中控从安保设立之初就远高于市场上普通的长租公寓平台，虽然这确实会带来成本的部分增加，但相信未来市场更加规范之后，这种更优质，更具有安全感的产品和服务会让客户有比较好的感受。

    “明年华润还是会在精细化投资和精细化运营方面做进一步加强。总结过往的发展经验上看，会继续坚持聚焦业务发展模式，聚焦核心城市，在投资阶段做更精细化的一些动作，特别是运营方面，进一步提升运营质量和客户感受。”

    此外，陈青胜还透露到，华润即将推出租赁型社区的产品。

    “以前一家长租公寓的门店，100多间是主流，超过200间以上就算大店。现在华润做的租赁社区一个项目就是2000多间、3000多间房。这样社区的运营跟之前门店的运营，一方面会增加获客的难度，和推广信息的难度；但同时也增加很多在运营端上的机会。”

     未来华润要运行的社区，将会住进几千户的年轻人，有自己独立的园区，有不止一个大堂，有相对独立属性的空间。同时还会发展出很多业务形态，如共享食堂。“我们会做一些互动，做一些更有意义，也更有趣的社群空间。”陈青胜表示。