大湾区蓝皮书｜ 深圳人均宅地处于末尾、优质高校数量远低于京津冀，大湾区建设难题亟待解决

    粤港澳大湾区作为世界级第四大湾区，正在崛起。

　　12月6日，2019第一届粤港澳大湾区经济发展国际论坛·智绘美好大湾区，将在广州广交会威斯汀酒店正式举行。届时，郎咸平、曹云珍、万剑吟等一众海内外专家学者聚首广州，共议大湾区发展前景。

　　此外， 论坛现场将重磅发布《“智绘美好大湾区”——粤港澳大湾区经济发展蓝皮书》。大湾区高房价问题怎么破？大湾区如何加强与港澳和国际人才的链接？湾区配套“量多质弱”如何破解？广州湾区文化之心地位如何打造？诸如上述问题，都将在报告中详细剖析。

　　在完整版报告发布前，我们先来一波剧透。本期：湾区“土地”。土地是“城”、“产”、“人”的根基，其分配及利用方式决定了城市运营效率的高低。粤港澳大湾区地均生产值高，增量土地空间有限，怎么将土地与“城”、“产”、“人”的匹配，是大湾区各个城市发展的核心考虑。而城市配套是“城”、“产”、“人”的粘合剂，体现城市对于居民的需求满足程度，亦是城市引人引智的保障。

　　土地可开发增量空间有限 深、中、东人均宅地处于末尾

　　从土地运营维度来看，粤港澳大湾区地均GDP高，但可开发增量空间有限，深圳、东莞、佛山、珠海开发强度已超国际警戒线30%，其中深圳超50%，东莞接近50%，中山、广州亦接近临界线，仅惠州、江门和肇庆有较大的开发空间。 图：三大都市圈核心城市地均GDP（亿元/平方公里）

资料来源：深圳规划国土发展研究中心，《珠三角土地节约集约利用和开发强度控制》、保利投顾研究院根据实际发展情况进行整理、更新。表：粤港澳九市土地开发强度情况 备注：国土开发强度=2020年建设用地规模（平方公里）/行政区域面积；地均GDP=2018年GDP/行政面积从土地供应总量与结构来看，广、深、珠、中量少，结构分均衡、商业青睐和工业倾斜三类。从土地供应总量来看，广、深在核心城市中，土地供应量偏小，低于苏州、天津、南京、杭州和上海等城市。尤其是土地资源急缺的深圳，土地供应仍在收缩。佛山、惠州则高位收缩，但处于较高水平。肇庆、江门持续放量，为城市发展提供了充足的“土壤”。珠海和中山供地规模量级最小。根据保利投顾研究院数据整理，09-13年（或14-18年）各类土地招拍挂成交建面/ 总成交建面的占比数据结果，“均衡型”分配土地的城市是广州、佛山、惠州、肇庆；商业青睐型”的城市是深圳、珠海；“工业倾斜型”的城市是东莞、中山、江门。值得注意的是，从分业态的土地供应分析，深、中、东人均宅地处于末尾。深圳宅地供应总量最少且收缩，人均累计居住用地供地量处于末位水平，住宅用地供应极为紧张；中山、珠海、东莞宅地供应总量低位水平，中山和东莞的人均宅地供应规模处于末尾。图：近十年城市宅地供应建面变化（万㎡） 　　数据来源：保利投顾研究院整理备注：近10年供地建面为招拍挂供地建面，人均累计居住用地面积=2010-2018年累计招拍挂成交土地建面/2018年常住人口。

　　城市内部优质资源主要集中在老城区和人口大区 配套“量多质弱”

　　从配套运营维度来看，大湾区核心城市的整体配套量多（教育、交通、医疗等），如广州高校总量仅次于北京，人均医院床位数仅次于苏杭，深圳人均公共交通处于三大都市圈核心城市之首，广深地铁建设仅次于京沪等。但大湾区优质配套仍需提升，以教育为例，大湾区的优质高校数量远低于京津冀和长三角；三甲医院数量广州不及京沪，深圳更是处于三大都市圈核心城市的末位。

　　图：核心城市高等学校数量（所） 图：2018年核心城市地铁运营里（km）

　　数据来源：各城市统计年鉴，地铁运营里程根据中国城市轨道交通协会公开资料整理得出，保利投顾研究院整理

　　图：核心城市高等学校质量（所）图：2019年核心城市三甲医院数量（家）

　　数据来源：各城市统计年鉴，根据网络公开资料整理，保利投顾研究院整理大湾区优质配套布局还呈现“聚焦头部”特征，主要集中在广深，其他城市配套仍有提升空间。例如，广深省一级中小学遥遥领先，而佛山次之，其他城市大部分三电分布；全球排名前列大学，主要集中在香港、广州；优质医疗资源方面，三甲医院主要集中在广州；交通方面，仅广深佛莞开通地铁。从城市内部分布特点可以看出，大湾区城市内部优质资源分布不均，主要集中在老城区和人口大区。大湾区各城市对于优质资源均大力争取，但对其布局则各有自身内在逻辑，以学校优质资源城市内部布局为例，可分成三类：

　　第一类是老城区集中型，即优质资源聚集于老城区，如广州、江门和珠海。

　　第二类是人口导向型，优质资源往人口密集的地方布局，例如佛山南海区和顺德区；深圳的宝安和龙岗也相似。

　　第三类是均衡分布型，这类型城市优质资源数量不多且分布区域相差不大，例如惠州各区域相当，东莞、中山各街镇布局少量。

　　优质医疗资源基本集中在各大城市老城区，地铁和轻轨等内部交通，主要集中在新老主城区。图：典型城市内部省一级学校布局

　　城市运营中，以破解深莞惠城市的特征现状与存在问题举例：

　　深圳：开发强度高，而利用效率居首，土地不足是深圳面临的关键难题。过度倾斜商业供地，其租金回报率低、空置率高显示存在一定的商业风险，且挤压宅地供应比例大幅下降，导致居住问题紧张加剧。公共配套需进一步加强。

　　东莞：开发强度高，土地供应较稳。土地配置倾向工业用地，占比翻倍，近6成，以促产业发展，但土地成本较高，提高了产业入驻门槛；东莞住宅供地少且收缩明显，面临住宅需求满足不足问题；商业存在较大的风险，减少商业供地以弱化风险。重视公共配套的建设，但仍有较大的提升空间。

　　惠州：开发强度低，仍有较大开发空间，但是土地供应却整体缩量。其中住宅供地占比超5成，但工业用地占比仅3成，是湾区中唯一工业供地收缩明显的非核心城市，工业用地成本高，不利于产业发展。重视公共配套的建设，但仍有较大的提升空间。而大湾区9市的土地配套和城市运营难题具体走向如何？敬请关注后天于广州举办的2019年第一节粤港澳大湾区经济发展国际论坛。