粤港澳大湾区作为世界级第四大湾区,正在崛起。
12月6日,2019第一届粤港澳大湾区经济发展国际论坛·智绘美好大湾区,将在广州广交会威斯汀酒店正式举行。届时,郎咸平、曹云珍、万剑吟等一众海内外专家学者聚首广州,共议大湾区发展前景。
此外, 论坛现场将重磅发布《“智绘美好大湾区”——粤港澳大湾区经济发展蓝皮书》。大湾区高房价问题怎么破?大湾区如何加强与港澳和国际人才的链接?湾区配套“量多质弱”如何破解?广州湾区文化之心地位如何打造?诸如上述问题,都将在报告中详细剖析。
在完整版报告发布前,我们先来一波剧透。本期:湾区“土地”。土地是“城”、“产”、“人”的根基,其分配及利用方式决定了城市运营效率的高低。粤港澳大湾区地均生产值高,增量土地空间有限,怎么将土地与“城”、“产”、“人”的匹配,是大湾区各个城市发展的核心考虑。而城市配套是“城”、“产”、“人”的粘合剂,体现城市对于居民的需求满足程度,亦是城市引人引智的保障。
土地可开发增量空间有限 深、中、东人均宅地处于末尾
从土地运营维度来看,粤港澳大湾区地均GDP高,但可开发增量空间有限,深圳、东莞、佛山、珠海开发强度已超国际警戒线30%,其中深圳超50%,东莞接近50%,中山、广州亦接近临界线,仅惠州、江门和肇庆有较大的开发空间。 图:三大都市圈核心城市地均GDP(亿元/平方公里)
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城市内部优质资源主要集中在老城区和人口大区 配套“量多质弱”
从配套运营维度来看,大湾区核心城市的整体配套量多(教育、交通、医疗等),如广州高校总量仅次于北京,人均医院床位数仅次于苏杭,深圳人均公共交通处于三大都市圈核心城市之首,广深地铁建设仅次于京沪等。但大湾区优质配套仍需提升,以教育为例,大湾区的优质高校数量远低于京津冀和长三角;三甲医院数量广州不及京沪,深圳更是处于三大都市圈核心城市的末位。
图:核心城市高等学校数量(所) 图:2018年核心城市地铁运营里(km)
图:核心城市高等学校质量(所)图:2019年核心城市三甲医院数量(家)
第一类是老城区集中型,即优质资源聚集于老城区,如广州、江门和珠海。
第二类是人口导向型,优质资源往人口密集的地方布局,例如佛山南海区和顺德区;深圳的宝安和龙岗也相似。
第三类是均衡分布型,这类型城市优质资源数量不多且分布区域相差不大,例如惠州各区域相当,东莞、中山各街镇布局少量。
优质医疗资源基本集中在各大城市老城区,地铁和轻轨等内部交通,主要集中在新老主城区。图:典型城市内部省一级学校布局
城市运营中,以破解深莞惠城市的特征现状与存在问题举例:
深圳:开发强度高,而利用效率居首,土地不足是深圳面临的关键难题。过度倾斜商业供地,其租金回报率低、空置率高显示存在一定的商业风险,且挤压宅地供应比例大幅下降,导致居住问题紧张加剧。公共配套需进一步加强。
东莞:开发强度高,土地供应较稳。土地配置倾向工业用地,占比翻倍,近6成,以促产业发展,但土地成本较高,提高了产业入驻门槛;东莞住宅供地少且收缩明显,面临住宅需求满足不足问题;商业存在较大的风险,减少商业供地以弱化风险。重视公共配套的建设,但仍有较大的提升空间。
惠州:开发强度低,仍有较大开发空间,但是土地供应却整体缩量。其中住宅供地占比超5成,但工业用地占比仅3成,是湾区中唯一工业供地收缩明显的非核心城市,工业用地成本高,不利于产业发展。重视公共配套的建设,但仍有较大的提升空间。而大湾区9市的土地配套和城市运营难题具体走向如何?敬请关注后天于广州举办的2019年第一节粤港澳大湾区经济发展国际论坛。
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