迷你房企负债率暴降之谜

　　四度冲击港股IPO均无功而返，万创国际的上市之路充满坎坷。

　　12月3日，港交所披露易显示，万创国际有限公司（下简称“万创国际”）第四次递交的招股书已处于“失效”状态。

　　招股书显示，万创国际是一家总部设于安徽的地方性房企，去年10月才从发家地安徽淮南走到邻市六安。2015年至2018年，万创国际分别实现营业收入人民币4.24亿元、7.81亿元、6.29亿元、13.03亿元；截至2019年4月30日，万创国际拥有总建筑面积为98.38万平方米的土地储备。

　　虽然在名字中冠以“国际”二字，但这是一家名副其实的“蝇型”房企。然而，小，却不一定美。

　　四度冲刺未果

　　6月初，万创国际在港交所更新了招股书，前三次分别是2017年6月、2018年2月和2018年11月，但均因在6个月未完成上市而失效。

　　按照港交所惯例，拟上市企业在递交申请后，有半年限期来解答监管机构的问题。若6个月限期内没能完成对港交所问题的反馈，申请材料就自动失效。若要继续上市流程，企业就必须重新递交材料。

　　2017年6月至今，万创国际四度冲刺港股IPO失利。业内人士分析彼时大量还债降杠杆同时又高息借债，加之布局单一城市、规模小等，经营业绩难以稳定。

　　最新更新招股书显示，2015年-2018年，万创国际的资本负债率分别为608.5%、716.8%、1218%、180.4%。此外，万创国际仅有90名雇员；项目分布在安徽的淮南市和六安市2座城市；累计开发了16个项目，其中12个已竣工，处于可开发状态的项目有4个。

　　由于内地对房地产业的调控没有放松迹象，此前有媒体报道，这可能会影响到港交所对内地中小房企上市规模及数量的控制。而实际上即便这些公司满足了港股上市条件，成功挂牌上市了，是否能得到资本市场和投资者的青睐，也为未可知。

　　债务“美容针”

　　实际上，第四次闯关IPO，万创国际在2018年的成绩单上“下足了功夫”。

　　在去年11月第三次递交招股说明书，万创国际曾因为超过1200%的负债率，被多家媒体公开报道。

　　最新更新的招股说明书显示，万创国际的负债骤降。2018年短期有息负债为1.86亿元，较2017年的9.79亿元，同比下降81%；2018年总有息负债为6.06亿元，较2017年的11.65亿元，同比下降48%。招股书披露，负债骤降的原因是向华融资产及紫金信托偿分别偿还约8.3亿元及1.5亿元借款。

　　通过大量偿债，2018年财务指标瞬间优化。流动比率提升20%至1.2；资本负债比率从1218%暴降至180.4%；负债与权益比率从600.8%降至23.9%。

　　不过，万创国际的孙公司——六安万创又于今年4月和陕西国际信托签订了为期18个月，利率14%的2.5亿元信托借款协议。同时又向淮南通商银行借款两年期利率9.5%的1亿元借款。

　　这一系列操作，让人不禁怀疑这剂债务“美容针”效果能保持多久？未来偿债的钱从何而来？依靠借新还旧？毕竟，对万创国际来说，融资不是一件轻松的事。

　　家族色彩浓厚

　　从公司的股东架构看来，万创国际的家族色彩浓厚。

　　其前身可追溯至2003年成立的泉山湖置业，重组前，由联华实业（实控人为汪明来）、汪季明（汪明来胞弟）、刘恩年（汪季明妻子）分别持有95%、4%和1%股权。

　　2015年，泉山湖置业启动重组，其向联华实业转让南山物业管理、易加云信息科技等非住宅发展公司的权益。2016年， Wang Investment Holding（由汪明来和汪季明成立的全权信托持有）、万创中国、万创国际先后注册成立，并通过层层控股，泉山湖置业成为万创国际的间接全资附属公司。

　　经过一番内部股权腾挪之后，万创国际及泉山湖置业由汪明来、汪季明、汪磊（汪明来儿子）、张修向（汪明来妻子）、刘恩年持有，实控人为汪明来。

　　据招股书披露，汪季明任万创国际董事会主席、行政总裁，汪磊（汪明来儿子）任执行董事。前者坐镇战略规划及公司决策，后者负责业务的风险管理及行政。汪磊现年29岁，在物业发展行业仅有约一年经验，最高学历是合肥润安公学。据查，这是一所集幼儿园、小学、初中、高中为一体的全日制寄宿民办学校。

　　值得注意的是，汪明来的名字没有出现在董事会名单里。据查，汪明来曾卷入原六安供电局副局长、康源电力董事长李真的职务侵占案。这或许是其隐匿拟上市公司背后的主要原因。

　　偏安一隅的万创国际如若要走出淮南，面向更大的市场，单凭此前的开发模式和行业资源恐很难前行。

　　IPO闯关四连败之后，汪氏家族执掌下的万创国际未来将何去何从？