景瑞控股轻资产转型阵痛：新业务刚起步，地产主业销量下滑

　　面对房地产市场竞争白热化，以及行业资源向头部房企集中的残酷事实，排名50左右的中型房企景瑞控股未雨绸缪，于2017年推出轻资产转型策略，在房地产开发之外，开辟办公、公寓、房地产基金、产业链投资等多条战线。

　　但是，五大业务版图还未成型，公司的核心房地产开发业务却出问题了：销量下滑；因项目减少和合作项目增多，公司收入下降；土地储备不足……

　　公司房地产主业能否扛到各大业务板块全面开花？偏向保守的经营策略，是否错失了规模增长的窗口期？没有体量优势的全产业链化，将来的市场，还有景瑞控股的位置吗？

　　房地产销量下滑

　　近日，景瑞控股（01862.HK）披露了2019年11月的营运数据，当月，公司合同签约销售额31.01亿元，同比下降2.73%。

　　2019年前11个月，公司合同签约销售额累计206.31亿元，同比下降4.55%。

　　房地产调控不断加码的背景下，行业两极分化加剧。尽管小型房地产企业的日子愈发难过，但上市房企、特别是其中的头部玩家们，增长仍然是主旋律。

　　斑马消费梳理后发现，上市房企50强中有30多家企业披露了单月销售业绩，只有绿地控股(600606,股吧)（600606.SZ）和景瑞控股两家出现下滑。

　　虽然是行业最老牌的开发商之一，但景瑞控股的规模一直没做起来，2016年销售额才勉强突破100亿元。

　　当年是公司的高光时刻，销售额167.85亿元，同比增长92.93%，营业收入150.51亿元，同比增长161.30%；净利润1.06亿元，较上年的-3.53亿元成功实现扭亏。

　　随后，公司营收增速下滑甚至下降。2018年，公司虽然实现252.36亿元的签约销售额，但营业收入降至112.68亿元。

　　销量下滑的同时，公司占有的权益份额在下降，预计未来几年的地产开发业务不容乐观。

　　与此同时，公司出现大幅减员的现象。2018年末，公司员工有3546人，其中房地产开发、物业管理、其他业务分别有1173人、2131人、236人；2019年6月末，公司员工数降为2940，对应各版块分别为998人、1730人、212人。

　　轻资产转型刚起步

　　2017年，陷入增长瓶颈期的景瑞控股推出了三大调整策略：开发模式上，加大合作开发的力度；业务范围上，不再局限于长三角，进军北京、武汉两大城市；业务结构上，在房地产核心主业之外推行多元化发展。

　　此前多年，公司旗下房地产项目以独立开发为主，2014年底、2015年底、2016年底，公司土地储备中，权益建筑面积在总建筑面积中的占比分别为87.60%、85.73%、81.81%。

　　随着策略的调整，2017年底、2018年底及2019年6月底，这一指标降为57.22%、50.40%、51.92%。

　　公司曾在2018年度业绩公告中表示，营业收入下滑的主要原因是房地产项目减少，以及合作项目增加。

　　2017年，景瑞控股以【轻资产】为核心，推出优钺资管、景瑞地产、悦樘公寓、锴瑞办公、合福资本五大业务平台。

　　优钺资管是公司的房地产基金平台，主要从事房地产基金募资和资产管理业务，形成【投-募-管-退】业务链。

　　截至2019年6月30日，优钺资管累计发起设立11支基金，现存基金规模合计约30.7亿元，其中上半年外部募资约15亿元。

　　悦樘公寓是公司旗下的长租公寓运营管理平台。截至2018年底，公司旗下公寓项目达11个，分布在北京、上海、杭州以及苏州；2019年上半年，公司取得上海幸福莱项目，新增公寓面积4910平方米。

　　锴瑞办公主营业务为办公楼开发、持有及租赁；合福资本主要从事【地产产业链+后生活服务】投资，已经投资了15个项目，累计投资金额10.6亿元。

　　基本上，房地产产业链的各个环节，景瑞控股都有涉及到。快3年过去了，五大业务发展情况如何？

　　2019年上半年，公司办公及公寓平台分部收入6081.1万元，除税前分部利润为-1202.8万元；资管及资本分部（除物业开发、办公及公寓的部分）收入约5亿元，利润6000万元左右。

　　公司的主要业绩还是来自于房地产开发业务。2019年上半年，公司物业开发分部收入16.71亿元，占公司总收入的76.45%，除税前分部利润3.42亿元，占比86.77%。

　　经营策略偏保守

　　1993年，闫浩和陈新戈合伙在上海虹口开发景瑞花园，景瑞控股成立。此后多年，公司逐步在上海打开局面，开发虹瑞公寓、花园城、景瑞生活广场等多个项目。

　　2006年，公司确立以长三角为核心的区域化发展，陆续进入苏州、湖州、绍兴等地。目前，公司的土地储备仍然以长三角核心城市为主。

　　2013年港股上市，2017年成规模地进入北京、武汉两大市场，并对公司发展策略进行全面调整……

　　到如今，景瑞控股走过26个年头，其创始人闫浩和陈新戈，都已经过了50岁。未来怎么走？

　　在房地产市场整体下行、行业竞争日趋激烈、资源不断向头部企业集中等压力下，景瑞控股不得不采取偏向保守的经营策略。

　　2016年底，公司资产负债率88.02%，2017年底、2018年底、2019年6月底分别为84.35%、81.59%、82.74%，显著下降。

　　在公司经营过程中，存在大量出售土地-购买房产的置换操作手法，不仅没有加大公司的债务压力，还能收获固定资产，以及每年的资产增值——近年，公司旗下的公寓及办公物业增值，每年为公司贡献数亿利润。

　　截至2019年6月底，公司银行存款及手头现金总额（包括受限制现金）为141.99亿元。

　　不过，公司的土地储备一直处于较低水平。截至2019年8月29日，公司土地储备（建筑面积）合计575.34万平方米，权益面积为292.28万平方米。

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