佳兆业刘策：城市更新是房地产未来的一个主赛道

　　12月6日，2019年第一届粤港澳大湾区经济发展国际论坛于广州广交会威斯汀酒店举行。重磅嘉宾齐聚，共议大湾区基本面和不动产、科技、金融、人才等领域的发展前景。 下午的不动产创新发展主题论坛环节，佳兆业首席战略官刘策发表了主题演讲。 　　“城市更新未来不能仅仅关注要走多少审批流程，要怎么拆赔，更要关注经济、关注文化、关注科技，关注民生以一种宏大的视野提升自己的专业性，敬爱引领行业发展，我们要始终牢记我们的事业和专业能力就代表公司的水平，而公司的水平就是行业的最高标准，我们的生命可能不到100年，但是我们的生命可以因为一座建筑名列数百年，建筑就是我们生命的延续，建筑的更新就是我们生命力的更新，这就是城市更新对我们的意义。”刘策发表了城市更新的核心观点，城市更新，是目前不仅是房地产接下来的一个主赛道，可能也会成为整个经济社会发展它未来的一个主要的一个发展的模式。 　　以下为刘策演讲原文： 　　非常高兴跟大家能来做这次交流，我想先了解一下我们在座有多少是开发商？是开发商的举个手看一看？没有？都是金融机构的还是什么？那可以，没有开发商，我今天讲啥都是专业的。 　　其实我对旧改说实话，我跟我们这个公司些旧改城市更新的高管比起来我算是门外汉，但是反而是我这么一个门外汉到了佳兆业之后在了佳兆业专门出了一本关于旧改的书，叫《做城市运营的核心逻》辑。所以我想今天跟大家来分享分享，就是我们对旧改的一些理解，在我们内部其实都不叫旧改了，已经不叫旧改好多年了，原来叫旧改，但是觉得这个有点LOW了，后来改成“城市更新”，后来感觉还是逼格不够，后来改成了城市运营，这个点我觉得很重要。 　　我想今天给大家分享几个观点，第一，我看主题词，第一，是大湾区，第二，是旧改，首先跟大家讲一下大湾区城市更新的市场，我想给大家分析两个宏观的数据，第一，我们认为整个中国房地产它现在正在从增量市场往存量市场正在处于一个重要的转轨期，这个转轨期它有几个特点，去年我们增量市场它的房地产销售大概是16万亿，存量市场预计现在整个的房地产市值应该是300万亿，如果按照2%的更新率，大概是6万亿的市场。所以目前应该讲还是处于一个增量占主导的时代。但是随着每年16万亿它源源不断的转化为存量，而且存量的房价还在不断的提升，所以整个存量的市值，这个赛道是越来越大，而且是可以预见，因为我们现在整个中国的城镇化率现在是60%，10年之后我们以每年1%的速度城镇化率在增加，那么10年之后大概就能够达到70%，15年之后就是75%，这基本上意味着整个城镇化高速的阶段就已经完成了。所以10年、15年之后整个房地产我估计你可以把房地产市场基本上可以等同于城市更新的生意，房地产生意也基本上可以等同于城市更新的省域。所以我想这是第一个宏观的数据。 　　这是从全国的层面。 　　第二，跟大家再分享一个数据，2016年的时候，我们当时看全国有多少个城市进入了存量市场，一个特别简单的指标，二手房的交易量要大于新房，当时我们统计了一下2016年的时候大概是10个城市，2017年我们同样再做了一个统计，大家知道2017年现在进入存量市场的城市个数有多少？18个，相对于一年时间增长了80%，而这18个城市当中大家知道我们粤港澳大湾区占了多少个吗？广东占了5个，如果加上香港、澳门7个，而且这个趋势还在不断的发生，所以不管是从整个中国房地产发展的趋势，还是从目前整个粤港澳大湾区它整个城市更新的现状来看，城市更新已经成为在大湾区的房企，他要想扎根大湾区，想在大湾区要获得一定的市场排名和市场地位的话，这个是绕不过去的，特别是在深圳，你如果没有城市更新，基本上你在深圳很难有立足之地。因为每年就出让那几块地，基本上都是被大的央企给拿掉了，全国这么几万家开发商，最后就那么三、四家能够把这个地拿下来，佳兆业恰好我们有三分之一是在深圳。 　　接下来跟大家分享一下城市中心，或者为什么叫做城市运营，其实我觉得从旧改到城市更新，到城市运营，我觉得它的内涵不一样，旧改我觉得是站在一个开发的角度来理解它叫旧改，因为其实就是一个简单的推倒重来，所以叫旧改。但实际上为什么我们后面又会认为它应该叫城市更新呢？我们认为城市更新和旧改它不一样的地方，就是我们不仅仅只是关注建筑物的改造翻新，不仅仅关注硬件，我们更关注软件。比如说我这个项目除了建筑物的更新之外，我到底能给这个建筑物里面的内容、空间，能够给这个里面的空间带来什么样的内容，我觉得这个很重要。所以我们现在每个项目基本上都会掺杂商业、产业等等，为什么又会叫从城市更新又到城市运营呢？其实我觉得它背后的含义，首先你要更多站在城市的角度去思考，它的系统性高度是不一样的。再一个你可能要综合考虑这个城市的GDP、产业发展、税收，有点像城市公共服务上的概念，所以它的含义是一层更比一层高。 　　在这个里面，其实我觉得我们做城市更新，因为今年城市更新在行业它是非常火的，因为今年出了几个政策，这几个政策基本上现在好多企业都想来大湾区，都想搞更新，今年各种机构都在搞城市更新的沙龙，或者是论坛，比往年的频率估计都增加了4、5倍。但实际上对我们佳兆业来讲，我们在更新领域有一点先发优势，我们大概搞了有20年了，我们现在城市更新的占地面积大概2200万方，这个乘一个容积率，再乘一个房价就可以得到我们的货值储备，还是相当可观的，但是我认为这个城市更新，它真的是一块硬骨头，还很难啃，我不知道大家对这个房地产的更新区别了解的多不多，给大家举一个特别简单的例子，城市更新它跟原来的逻辑是完全不一样的，城市更新它其实是一个跨周期的投资，一旦要跨周期了，这个是很考验人性的，首先第一个比如说我们传统做房地产开发项目，基本上大家都知道，我们都要求一年要开盘，甚至有些要求一年信息流就要回挣，90%以上的企业基本上都是这么一个思路。巴不得拿地就开工，6个月就开盘，12个月现金流回来，这是很多开发商的做法。因为这样的话整个的现金流它会比较充裕，而且可以通过现金流可以把这个资产规模给扩起来。但是大家知道城市更新这一块，从这个项目准备介入，到这个地块出来，最短估计有五六年，这个是跑不掉的，能够在五年把这个项目搞熟，说明这个企业相当牛逼了，甚至有可能这个五年里面一个手续都完不成，一个环节，可能一个立项都搞不定。然后9年、10年，这个是常态。 　　所以这个其实我觉得对于很多企业的这种，现在这么多的开发商兴冲冲的跑到城市更新这个领域来，其实我个人感觉可能他只是看着很美好，但是真的进来了，可能到时候后悔莫及。因为他根本就没有做这个长期抗战的准备，没有做八年抗战的准备，都是抱着毕其功于一的想法进来了，想着会不会像开发一样，一个9年、10年才能够搞出来一个项目，其实对各方的考验是很大的。首先你对于一个企业的老板考验是很大的，平时我已经习惯了我一年、两年就能够把这个项目基本上资金就投出去就能够收回来，现在8年、10年收不回来，这个对老板来说这个考验是很大的，对企业考验也很大。你要是投这样的项目投多了，你的企业极有可能整个现金流就崩断了，如果你这个比例控制不好的话，再一个对员工来说也一样，我平时做地产开发，我可能搞个半年或者一年就能够拿开发节点奖、能够拿销售奖，现在搞城市更新，这个项目10年、8年都拿不出来，这个员工可能进来的时候是一个小鲜肉，等这个项目做出来了，可能都成了大叔了，或者从原来的小姑娘变成老阿姨了，你说对于员工，公司他得有多么长远的眼光能够忍受住10年的投入才能够有回报。现在大家生命周期，跳槽周期都这么短，像我们李宇嘉同学都跳了几次了。所以你让一个员工能够在这个公司干个十年不动，一直守着这个项目出来其实很有难度的。我觉得这一个点基本上可以把70%的开发商，他一进来之后就发现没那么回事，不好干，这是第一个。就是这个城市更新它本身是一个很长周期回报的一个事情。这个跟我们原来的这种快周转地产的逻辑是完全不一样的。所以我觉得如果我们要做好这样一个准备，我觉得去做城市更新，这个压力真的是很大的。 　　第二，城市更新它也并非是一个，它其实对资金的投入要求是挺高的。因为我把我们公司很多的项目，我要求这个项目负责人跟我逐一来复盘，给我汇报，我最后才发现，有一些我们在我看来已经是很成功的项目了，结果我发现真的复盘起来，发现还是挺让人惊讶的。因为城市更新你从拿那个项目开始就要投入，只要从签约、收房开始，你就有渊源不断的资金支出，如果只要有一户钉子户，你可能整个的过渡期的费用可能就是要支付五、六年。整个过程全盘的风险事实上是挺高的，其实对于佳兆业来讲，大家称之为我们为“旧改之王”，其实我真不觉得我们在这里面我们是好像比一般人聪明或者怎么样，我觉得真不是这样子的，其实最关键的一点，就是我们公司一成立就开始做旧改，然后一直就坚持了20年，我觉得有一点阿甘精神。当然也因为阿甘精神反而让我们能够做得很好。所以我想这个是第二个。 　　第三，这个城市更新它本身其实对于一个企业的这种综合性的资源整合，它的要求是很高的，因为首先第一个你涉及到政府，第二，又涉及到村民，动则可能就是要维稳，还涉及到整个金融机构，原来可能就是拆、赔，很简单，但是现在可能很多的政府要求你这个项目，赔付有很多产业的要求，你怎么做产业，所以大家知道我们现在做城市更新，我们现在定城市更新的战略大家知道是什么吗？我们都已经是脱离城市更新来谈城市更新了，我们叫“一体两翼”，我觉得“一体”，这个很简单，“两翼”就是资本+产业双轮驱动，首先第一个就是金融，因为首先第一个就是城市更新，它是一个大投入、长周期、慢回报的一个生意，所以它对整个资金的要求很高，你怎么能够在前期融到足够多的资金，或者你怎么能够让这个项目尽快达到融资条件，甚至当你能力达到一定程度之后你怎么去撬动资本，你可以轻资产运作。这个相当于是资本的一只翅膀，还有就是产业的翅膀，佳兆业在五年前开始做产业转型，为什么？其实我觉得这还是我们很有前瞻性的，当然第一个就是我们希望能够找到新的赛道，我们能够找到如果真的哪一天，如果整个房地产不行，我们还能够有好几艘我们叫诺亚方舟，我们有好几张船票，当然还有一种我们做这些产业本身，确实能够带动我们城市更新项目，像我们在中山拿了十几个村，估计可能都是几十平方公里，其中很明确的一个条件，就是当地政府说如果我们来做这个城市更新项目的话，那是一定你要帮我引入产业、运营产业、培育产业，要把这个经济和税收拉起来的，这个就是政府明确的要求。所以说它现在的这种搞法确实跟之前完全不一样了。 　　然后我觉得最重要的，其实做城市更新它还有一个障碍，就是我觉得你怎么样能够平衡你这种急功近利的心态和你这种长期回报的心态。我给大家举一个特别简单的例子，我们广州有一个“小平村”项目，应该是去年出来的，也是这几年唯一出来的一个旧改项目，大家知道我们这个项目上当时遇到了一个什么样的困难呢？也不叫困难吧，叫一个战略的选择。因为大家都知道，我们做生意的，都是希望能够尽可能的去实现能够快点回笼资金。但是我们相当于在这个项目上，我们大概有一个50万方的土地，出来了，已经评审完了，这个对于每个开发商来讲很自然的一个思考，就是我尽可能想要有更多的收益，能够卖，能够回笼资金，这是一个很常见的思维。但是实际上我们这个项目上就是反其道而行之，我们没有一开始一定要卖多少，要回笼多少资金这个目标去，我们一开始考虑的全都是回迁，相当于我们可能要多花将近100亿的资金，先把这个回迁先干了。如果我们生意的人来看这个事情是很难理解的，你要多投入100个亿，无形当中你现金流回报的周期就更长了，相当于你这个资金的回笼资金的压力就更大了，为什么还要这样子做呢？其实我觉得这个背后确确实实它就已经不单纯是一个经济利益的计算，确实要综合考虑社会利益，各方面的公共关系。我们为什么要这样子，其实我觉得这是一个算小账和算大账的问题，看似好像我们短期可能会多投入，但实际上我觉得对于我们后续，推动后续整个的进程应该讲是会起到更好的作用。而且我觉得也有利于给本项目所有的居民提供信心，有利于打造整个广州市场的城市更新的标杆，进而对我们整个广州的拓展应该能够提供很大的帮助。 　　所以我觉得这个背后有很多的选择，还有一个我想给大家举一个细节，比如说我们这个“小平村”项目，因为这个项目它相当于是一个村，相当于它是有几户大姓，在这里生活了一百多年的，所以他的祖祖辈辈有很多文化的祠堂，其实站在开发商的角度这个好像跟我也关系不大嘛，但是实际上这个项目里面我们特别注重的就是祠堂的保护，要把文化传承，很注重这一块。注重这一块的目的，第一，能够让村民对我们更亲切，觉得我们还真的是很接地气的，所以连这样的事情我们都考虑到了，而且第二，确实对整个村落文化的传承保护，确实真的不是一个单纯的经济的视角，它要考虑很多文化的，还有你要考虑政府的一些相关的要求。所以我们在这个项目上我们有很多的，你要有这种产业的要求。所以我觉得这个是我们整个我觉得城市更新，确实和以往不一样的地方，也是现在很多的开发商进到这个市场我觉得吃不准的，如果这些点没有做这种心理的预案，我觉得他应该是会摔跟头的。所以我想这是刚才我跟大家讲的第二部分的内容。第一部分，给大家讲了一下这个行业的城市更新大的趋势，大湾区的形势。第二，跟大家分享了关于整个城市更新过程当中一些主要的坑、经验，或者教训。 　　最后我想跟大家再分享一下我们对于整个城市更新的一些思考，我早两周，我跟我们内部城市更新所有的同事做了一个专题的分享，我给大家念一下，我觉得这段话基本上可以作为我今天的结尾，如果报道可以发这一段。是这样的，对于城市更新今天分享了三个观点。 　　我说第一，中国房地产正处于从增量市场向存量市场的转轨期，15到20年后房地产基本等同城市更新，人和人之间的差别并不在于聪明和成分的程度，而在于我们的选择，20年后当我们步入壮年，我们都会为今天选择城市更新而骄傲，届时我们都将是行业的主角，时代的主角。 　　第二，城市更新不仅仅是推倒重来，背后代表的是建筑的更新，产业的升级，经济的增长，税收的增加，我们每一个人都在为这个城市做出自己的贡献，我们要有职业的荣誉感、自豪感，当我们退休的时候走到每一个城市，如果当地都有我们重建的项目该多么有自豪感，我们的生命得多有意义。 　　第三，城市更新未来不能仅仅关注要走多少审批流程，要怎么拆赔，更要关注经济、关注文化、关注科技，关注民生以一种宏大的视野提升自己的专业性，敬爱引领行业发展，我们要始终牢记我们的事业和专业能力就代表公司的水平，而公司的水平就是行业的最高标准，我们的生命可能不到100年，但是我们的生命可以因为一座建筑名列数百年，建筑就是我们生命的延续，建筑的更新就是我们生命力的更新，这就是城市更新对我们的意义。 　　当时核心给他们讲了这几个观点。我觉得把城市更新理解的还是比较通透的，大家听了以后还深受鼓舞。确实城市更新，我觉得它真的是目前接下来它不仅是我们房地产接下来的一个主赛道，可能也会成为我们整个经济社会发展它未来的一个主要的一个发展的模式，包括像现在目前美国有一家公司叫黑石，其实我觉得它的商业逻辑就是一个城市更新的公司，只不过它的更新可能不仅仅是用于房地产的更新，它还用于上市公司的更新，相当于我们在这么多的上市公司体系里面，有些公司由于经营不善，我们就理解为老旧的建筑物，我们需要通过重新经营让它恢复它的经营能力，最后提升它的市值，然后再把它卖掉，这个背后的逻辑跟城市更新是一脉相承的。所以今天跟大家分享这些，我觉得既从行业的角度，我想跟大家分享我们对于城市更新未来发展趋势的一个思考，同时我们在第二部分跟大家分享了城市更新我们要切入这一块，我们可能会面临的一些障碍和问题，第三，这个城市更新，对我们来说意义在哪里，总之这个事情，对于我们来讲也是不断的在探索，我们每一年也都在复盘，在思考，在总结，我们这个城市更新的模式该怎么去升级，我们要怎么样才能够在这个行业有竞争力，有壁垒，成为真正能够引领这个时代，引领这个行业，所以这个确确实实是我们一直在思考的事情，在做的事情，我们也希望在这个过程中能够和我们在座的各位一起努力，我觉得后续大家有什么问题需要交流的也可以交流。