南站热盘品秀星瀚能破4万天花板吗？

　　在之前的购房大学中，我们重点讲了讲番禺，也分析了各板块和新盘的情况。

　　前情回顾：《购房大学|从“睡城”到新贵，番禺买房必看指南！》

　　结束之后，有很多粉丝都对最近全新入市的品秀星瀚很感兴趣，纷纷问道：“有更详细的项目分析吗？品秀星瀚值得入手吗？”

　　出于强烈的责任感，PLUS特派员决定亲自走一趟，为大家奉上这一篇测评稿。

　　.01

　　周边现状

　　南大干线旁，目前环境欠佳

　　去踩盘的那天，特派员是打车去的，沿途会经过南大干线。

　　而在使用导航的过程中会来到一条正在施工的断头路，不过沿途是可以看到品秀星瀚营销中心的指示牌的，而且未来南大干线通了之后，可以到达佛山南海。

　　至于沿途“风景”照，是下面这样的：

　　而从营销中心向南望去，基本就是沿途所看到的大片工地，以及时不时经过的水泥车。向北望去就是正在施工的品秀星瀚。

　　目前，项目四周还是处于一个比较空旷的状态，附近就是大石的城中村，而且项目在南大干线旁，这就会导致项目受到道路噪音以及粉尘的影响。

　　.02

　　体量

　　片区内首个大盘，地铁上盖

　　听销售小姐姐说，品秀星瀚位于南站新城板块，和品秀星图、品秀星樾属于同一个系列，将打造为88万方的大型综合体，共有21栋住宅，是目前片区内首个大型项目。

　　值得注意的是，项目是被抬高了15米的，因为下面是地铁车辆段，不过据说地铁是低速进入车辆段，未来是否有噪音还不确定。

　　不过，既然体量够大，那么就意味着配套完善、交通便利，而这也是项目的卖点。

　　交通方面，项目旁边就是南大干线和东晓南放射线，小区门口就是地铁22号线陈头岗站，还有两个公交总站，不过目前都在建设或者规划中，而东边1.9公里处是地铁2号线会江站，交通还是方便的。

　　教育方面，自身有托儿所、24班幼儿园、45班的公立学校（包含小学和初中，目前和广外洽谈中），孩子的9年教育是不用担心了。

　　生活配套方面，项目自身有1.7万方的商业，也有肉菜市场，而且还有一个大型的足球场和高线公园，这是比较少见的。而医疗是欠缺，三甲医院要到番禺中心医院洛浦分院，距离远。

　　.03

　　产品

　　很刚需

　　目前，项目推出的是15栋，涵盖85平2+1房、95平3房和115平4房单位，都是南北朝向，层高21层，2梯6户，可以说是很刚需了。

　　但是样板间是临时搭建的，和实体样板间有一定的差距。

　　先来说说85平2+1房单位，户型方正，竖厅设计中规中矩，U型厨房带三件套（牌子未明），有赠送玄关鞋柜（所有户型都有），门上有贴静音条（所有户型都有），生活阳台可以望到小区泳池和花园。

　　但是缺点很明显，一进门就能看到客厅，私密性较差，开间仅3.6米，过道容易因家具的摆放变窄，只有一个卫生间，对于三口之家来说不方便，多出来的1房可以改造成卧室或者工作阳台，二者只能选其一。

　　88平2+1房户型图

　　其次是95平3房（2+1房）单位，同样是中规中矩的竖厅设计，而且做成三房两卫也比较少见，客厅送风管式空调（所有户型都有），生活阳台可望飘峰山，而工作阳台在厨房旁边，不用占用多出来的1房空间。

　　而缺点和85平的类似，一进门就能看到客厅，私密性较差，开间仅3.6米，过道容易因家具的摆放变窄，多出来的1房只有7平左右，不适合改造成卧室。

　　95平3房户型图

　　最后是115平4房（3+1房）单位，横厅设计，餐厅和客厅的采光更好，而且带入户花园，带主套，生活阳台比较宽阔，有4.2米，可望飘峰山。

　　缺点同样明显，和85平的一样，多出来的1房只能改造成卧室或者工作阳台，二者只能选其一，而且位置在餐厅旁边，做成卧室私密性差，另外去公共卫生间会经过次卧。

　　115平4房户型图

　　总体来看，三个户型中，对刚需一族来说，个人比较推荐95平三房单位。

　　.04

　　测评

　　产品测评分为10项，分别是：地段、交通、生活配套、教育、环境、户型、装修、产品综合、价格和不利因素。每项满分为10分，总分为100分。

　　地段：以珠江新城为10分，天河越秀海珠其他区域9分，番禺7分，但是项目在南站新城（个人认为在大石片区），得8分。

　　交通：小区门口有地铁22号线陈头岗站、南大干线、东晓南放射线，但均在建设和规划中，不过目前附近有地铁2号线会江站，直达中心区，暂给7分。

　　生活配套：附近目前没有商业配套，需要到大石城附近，距离较远，但未来自身会有1.7万方商业，暂给7分。

　　教育：周边有会江实验学校、石北中学，师资很一般，不过自身以后会有幼儿园、小学和初中，而且有可能和广外合作，暂给7分。

　　环境：周边是工地和城中村，靠近南大干线，会有粉尘和噪音污染，但项目内会有园林和高线公园，得6分。

　　户型：户型偏刚需，95平做到三房两卫，但私密性欠佳，面积基本无浪费，得7分。

　　装修：精装风格和市面上其他产品无异，交付标准一般，得7分。

　　产品：两梯六户，面积段不大，典型刚需产品，均为南北朝向，采光好，得8分。

　　价格：暂未公布，但销售说参考周边价格，大约为3.6-4.2万/平，暂给7分

　　不利因素：在南大干线旁和地铁车辆段上盖，会有一定的噪音和粉尘污染，得6分。

　　综合得分：70分

　　.05

　　市场分析

　　就特派员个人而言，还是比较看好品秀星瀚的，理由如下：

　　1、项目位于南站新城，地铁22号线陈头岗站、南大干线、东晓南放射线就在家门口，周边有地铁2号线会江站，小区内也有公交总站，无论是到番禺各地或到主城区是十分方便的。

　　2、项目内教育配套比较丰富，涵盖幼儿园到初中，商业方面也有1.7万方商业配套。

　　3、项目周边的一手楼盘不多，主要竞品为碧桂园藏珑府以及广州碧桂园樾时光。

　　其中碧桂园藏珑府主推90-140平二至三房单位，均价43500元/平，而广州碧桂园樾时光在售100-143方三至四房单位，价格在3.6-4.1万/平。

　　而周边二手房，大部分楼龄都比较长，相同面积段的产品价格在1.6-3.8万/平左右。

　　就品秀星瀚本身而言，在配套齐全，地铁上盖的基础上，如果卖4万/平及以上，并没有太大优势，如果卖3.6—4万/平，性价比还是挺高的。

　　总体而言，如果是比较注重交通和教育的刚需一族，特派员建议可以去看看无妨。

本文首发于微信公众号：广州PLUS。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。