刘琳：2019年房地产市场形势判断以及对2020年中国房地产市场发展趋势预测

　　刘琳：2019年房地产市场形势判断以及对2020年中国房地产市场发展趋势预测

　　12月10日，以“把握大势 坚定信心”为主题的全联房地产商会2019年会在北京富力万丽酒店举办。会上，REICO 工作室首席专家刘琳分享了REICO工作室关于2019年房地产市场形势的判断以及对2020年中国房地产市场发展趋势的预测。

　　以下为刘琳演讲原文：

　　刘琳：我们对今年的房地产形势判断有四点。第一点我们认为今年的房地产市场一个调整年，后面会给大家一些数据告诉为什么把今年的房地产市场定为调整年。

　　第二点，房价的泡沫风险程度是下降的，在今年而且下降的程度也比较大，第三点，在今年国内外经济形势下行压力非常大的背景下，房地产投资稳对于稳定中国的宏观经济增长提供了重要的支撑。第四，作为房地产行业管理来讲因城施策已经成为房地产发展的长效机制在逐步的运行实施，这是讲的对于今年房地产市场的四个判断。

　　我讲一下我们为什么认为今年的房地产市场是一个调整年。作为市场来讲最核心的指标是价格，去年以来，包括从前年开始，房地产的统计数据，房价目前和销售的这些数据都出现了一定程度的失真，选择什么样的指标判断市场的形势非常关键，我们在这个PPT后面的文字列了4种，目前的房价指数大家可以看到结果不一样，我们选择的是中国城市二手房指数，新房的价格我们已经不再用了，用二手房指数选择的是376个城市的二手房出售挂牌价的变化，可以看到左边的这个城市二手房的价格指数环比上涨只有0.9%，其中一二三四城市看，一线城市的价格是环比下降的，二线城市是涨幅是0.9，三四线分别是2.2和1.3，这样的涨幅还打不过今年的CPI的涨幅，所以我们认为从房价的指标看，今年的房地产市场就是一个调整年。

　　这个图也是300多个城市的二手房价格的一个变化，大家可以看的很清楚的300多个城市的变化，第一个图是一季度的小阳春的变化，在一季度市场出现了小阳春我们可以看到大部分的城市房价是上涨的，后面这个图右边的图是小阳春以后的市场的变化，我们扣除掉东北地区内蒙、新疆和云南的边界的城市，我们可以看到剩下的城市绝大部分是稳中有降，所以我们认为今年的房地产市场本身就已经出现了调整是一个调整年。

　　10月份以后市场下行的速度还在加快，表现在房价下降的城市数量在快速的增加，目前300多个城市已经有一半的城市房价出现了环比下降。

　　第二个依据我们看房屋销售，从国家统计局公布的房屋销售面积上推算，今年全年的商品房销售面积大约是能达到17.5亿平方米，销售金额将达到16万亿元，这样的指标是要超过去年的。

　　2018年的限价政策导致了一部分的房源没有进入网签，2019年上半年这部分的堰塞湖里面的水释放，也就是说去年卖出的房子记到了今年；有一些销售业绩增长比较快的公司在去年并没有把他全部的销售记录进来，有一些数据转到了今年，这两个原因的存在我们有理由相信，今年实际的新增房屋销售面积应该是负增长。我们可以看到在过去的几个周期里面，在周期底部销售面积都负增长，这我们讲的第二个依据。

　　分月度看我们可以看到房屋的销售面积，无论是新房还是二手房，下半年要好于上半年，销售的增幅是在增加的，这个也就等于说我们把今年作为调整年做出这个判断，而且目前周期的底部正在形成。

　　从销售端增幅的增加来看，这个现在就是这个周期的底座，明年将走出这个底座，明年的市场要比今年的这个市场要好。分话语是一二线的城市销售在增加，三四线的销售是负增长，但是负增长的程度是在逐步收窄。

　　第三个调整年的判断依据，今年的土地购置意愿是一个历史的低位，无论是从土地的议溢价率还是新购置面积来看都是比较低的这样水平。

　　唯一的一个增加的指标是投资的增速新开工的增幅，这部分的指标都是创出了近5年新高，新开工面积已经连续4年保持10%左右的一个增长，投资增速创出了近5年的新高，包括施工面积，这样的指标滞后于销售合市场变化的指标，到明年这样的增速是难以持续，这是我们讲到今年的第一个判断，我们认为今年是房地产市场的调整年，目前正是房地产市场底部区域形成的一个时间段。