2016→2019 ，COOC中海商务超级流量入口养成记

　　2017⇆2019，突然间火爆起来，刷爆朋友圈。发酵之下，这两个简单数字也唤起人们的回忆意识，原来，各个行业不知不觉间，已经走了这么远、积淀了这么深。

　　在2018年岁尾的时候，行业专家们曾表态：2019年将来过去十年中最坏的一年，但也是未来十年中最好的一年。这主要基于2019年宏观局势而言。

　　2019年是一个特别的年份。于外，全球经济下行压力加大，贸易和投资疲软，国际环境日趋复杂严峻；于内，国内经济亦继续面临下行压力，多个行业受到影响，300多家企业破产的新闻还言犹在耳，质量门事件压得当事企业喘不过气来。

　　今年以来，受到诸多因素叠加影响，写字楼市场，租金松动下调、自由办公撤店裁员、退租潮显现、部分区域空置率逐步走高，这个市场也因此正在由持续多年的上升周期开始进入调整周期。

　　但在此背景下，国企中海地产旗下中海商业持有的商办资产管理及运营品牌——COOC中海商务，凭借着强大的运营能力和品牌效应，成功对抗周期、业绩稳健增长、客户源源不断，成为写字楼市场的一股清流。

　　诞生于2016年的COOC中海商务，缘何能成为写字楼市场的超级流量入口？

　　2019的逆风翱翔

　　2019年写字楼市场整体呈现出什么态势呢？以几个一线城市为例，根据高力国际数据显示，受整体需求下降及即将入市的大量新增供应加剧市场竞争的影响，今年上半年，北京写字楼整体空置率达到了11.5%，是8年以来的最高值，深圳甲级写字楼空置率高达23%；而世邦魏理仕CBRE数据显示，前六月上海优质写字楼市场空置率同比升至18%，创下近10年新高。

　　全国写字楼市场走势与上述各城市呈一致性。根据中国社会科学院发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》显示，2019年全国17个城市的写字楼新增供应预计将突破1000万平方米，同比增长超过60%。但与此同时，受中美贸易摩擦影响，经济增长压力增大所导致写字楼需求下滑与持续充沛新增供应叠加，导致全国主要城市写字楼空置率持续上升。

　　供应量增加、空置率上升，导致写字楼市场竞争加剧。而第一太平戴维斯季度报告分析中提到，为了应对愈发激烈的市场竞争、加速去化空置面积、吸引或挽留优质租户，部分写字楼业主开始调整租赁策略、给予租户更为优惠的租金。

　　在行业数据的对比之下，COOC中海商务的写字楼产品表现却一如既往地稳定，一些新入市项目也迅速打开了市场，占领高地。

　　比如，作为中海商业的标杆项目成都中海国际中心，今年年初以最快速度通过BOMA COE认证（中国商业建筑管理卓越认证），并持续以高质量租户打造产业集群效应，高端领跑成都写字楼市场；太原中海国际中心入市即创造太原市场租赁的最高纪录，完成近40%的出租率；苏州中海财富中心快速纳入COOC中海商务运营管理体系后，租金创苏州市场记录，目标客户续租率达100%，与普华永道、招商局等重磅企业顺利续租，还吸引了理光中国这样的重量级企业落户。

　　由于租户稳定，以及新租、续租的良好表现，COOC中海商务上半年业绩喜人，领先行业。

　　财务报告显示，COOC中海商务仅上半年营收突破12亿元，同比增长13.33%，已接近华润2018年全年写字楼收入。而COOC中海商务还肩负着中海商业超70%的营收重担。

　　这是什么概念呢？就是说，中海商业，70%以上的租金收入来自于写字楼。2016、2017、2018年这三年的财务成绩单，都是如此。

　　而不管在市场上升期还是下行期，COOC中海商务租金收入始终保持稳定增长。

　　自2012年以来，COOC中海商务保持着年均26%的租金复合收入，2019年至今总成交面积达52.35万方，更有超过80家优质租户和大面积租户陆续入驻COOC中海商务，其中不乏独角兽企业以及世界500强企业。无论是持久运营项目还是新入市项目亦或是新纳入COOC运营管理体系的项目，都获得了不错的业绩以及长足的发展。

　　截至目前，2019年，COOC中海商务持有运营及待开发的写字楼超80栋，规模居行业之首，面积达到600万平方米。写字楼覆盖伦敦、香港等全球20余个经济活跃城市，深耕发展一二线城市。其实，早在去年，中海地产就已经是国内最大单一业权写字楼发展商和运营商。

　　超级流量入口养成记

　　梳理上述COOC中海商务信息，从中可以得出三个关键词：行业之首的规模、稳定的重量级客户、能量级的城市。这是COOC中海商务写字楼的明显特征。

　　剖析之下，这三个关键词均共同指向一个核心词汇——超级流量入口。

　　流量意味着聚客能力、变现能力。有了流量便有了一切，如今的地产之争、商业之争、电商之争、社交之争，不管企业方推出什么新花样吸引受众，说到底争夺的还是流量。而拥有庞大的超级流量入口，也是COOC中海商务能够成功对抗周期的关键。

　　那么，中海的超级流量入口是如何一步步形成的呢？ COOC中海商务在中海地产的体系中又处于一个什么样的位置？

　　中海地产董事长颜建国曾用“今天、明天和后天”来形容中海旗下的业务。他说，住宅产业是中海的“当下”，商业被称为中海的“明天”，创新业态则是中海的“后天”。因此，COOC中海商务，自诞生那一天起，便承担起了为“中海明天”而战斗的任务。

　　为此，从2016年成立至今，COOC中海商务主要通过三种深耕途径来构建中海“明天”的护城河：

　　第一、产品流量。目前，旗下包括中海中心、中海国际中心、中海财富中心、中海广场和中海大厦五大写字楼产品线、自由办公品牌OFFICEZIP，以及定制化服务品牌OfficePR。 “标准化商办+定制化商办+自由灵动商办”的全维度产品链条，几乎涵盖了当下用户的多层次多维度需求。由于产品线扎实，品质有保障，这些产品深受企业喜欢，其中不乏独角兽企业以及世界500强企业。

　　更为难得的是，这些产品都保持着较高出租率。比如，根据2018年报显示，自由办公品牌OFFICEZIP，在北京、上海、成都、济南、武汉落地运营，平均出租率超过90%，有效租金较传统写字楼租金溢价160%。

　　第二、运营流量。推出服务平台，整合资源，强化用户粘性。

　　这个时代，想要获取更多的客户以及市场口碑，除了拼产品，就是拼服务。因此，在产品线基础上，COOC中海商务还推出了中海云商和OffiCARE中海暖心计划。前者培育出多维增值服务体系，涵盖企业管理、企业发展、员工生活三大领域，这一平台加强了租户和平台的良性互动，将是一个潜在的超级流量入口。而后者暖心计划，作为中国首个商办楼宇公共安全服务体系，从设置装置到培训人员全方位保护写字楼内白领的生命安全，更通过一系列公益活动将关爱延伸至城市的各个角落。

　　此外，强运营管理方面，COOC中海商务建立了完整的“融投建管退”，全周期资产管理闭环；涵盖“招商推广、运营管理、品质管控、资源引入”的全方位资产管理体系。

　　第三、城市群流量。未来的机会不是单个城市的机会，而是城市群经济圈的机会，COOC中海商务深谙此道，其选择布局城市均位于经济活跃带以及国家政策风向之地。

　　2019年COOC中海商务拓局至27个城市，其中包括7个国家中心城市，在环渤海经济圈、长三角和大湾区的众多核心城市，如香港、雄安、天津、苏州、杭州、南京、珠海等均有布局，是目前市场上独有的品牌架构完整、经验丰富、产品体量第一的商办资产发展及运营商。

　　此外，写字楼经济的良性运作，可以大大激发城市、行业、产业的内生动力，为城市带来全新想象。因此，COOC中海商务打造的核心商务生态圈，无形中助力了区域、城市的发展。

　　格局决定未来

　　格局，是决定一家企业能走多久的重要性格特征。在强化自身市场运作能力基础上，COOC中海商务，身为行业的一员，这几年，一直将自己融入到整个行业的发展之中，持续不断创新，成为行业标准引领者。

　　2016年，中海商业与国际领先的急救培训和生命救援机构“第一反应”携手建立写字楼公共安全服务体系，共同研发、运营楼宇综合服务安全保障解决方案，定制写字楼安全认证体系和标准，实现楼宇内突发危及人员生命安全事件时的SOS长效机制，为员工和客户提供高水准的生命安全保障。

　　2017年，全国首个商办楼宇安全服务体系——COOC商办楼宇安全服务体系在北京中建财富国际中心正式发布，旨在为租户提供更加全面、贴心、并更具人文关怀的增值服务。COOC商办楼宇安全服务体系的建立，标志着国内写字楼在未来建立更具行业化、标准化和专业化的楼宇办公安全解决方案迈出了具有实践意义的一步。

　　再到后来，COOC中海商务推出《中海系甲级写字楼产品标准化准则》、《运营100》等从设计端到运营端完整的标准化守则，与BOMA 携手连续两年推出了《写字楼分级标准》和《商业地产运营管理关键绩效指标选择指南》的汉化版，助推行业标准化。

　　对于明年的行业标准化小目标，COOC中海商务将逐步输出涵盖楼宇运营管理、空间价值创造、人文关怀积淀等多方面的COOC商办标准认证，对楼宇价值从城市运营的角度给予新的评价视角，为行业进步提供通向城市运营的高阶指引。COOC中海商务对此态度是，面对市场下行挑战，大家更要一起促进改革，共克时艰，共促行业向前发展。

　　除此之外，2020年的规划中，COOC中海商务还将继续聚焦于产品和市场的探索，稳扎稳打。

　　在产品策略上，做更宽维度的空间探索。通过对市场和趋势的预估，在未来办公空间领域持续探索。强调空间服务与空间符合运用，在做好丰富餐饮、娱乐等“办公之余”的空间营造，更致力于建设在“办公之上”的空间，将办公空间进一步拓展为资源聚合、信息汇聚、创新碰撞、人才交流的空间。同时，更加注重绿色人文和科技对于空间的赋能。

　　在市场策略上，做更深入的区域经济发展融合。应对变化，中海商务希望凭借自身优质运营商能力的构建改变地段的影响，实现资源、产业、人口的整合，进而实现更好地经营效益，助力区域经济发展。通过提高整单、长期、稳定客户占比，通过空置率的尽可能压低、新租效益与客户级次及时间效率的三方平衡抓取租赁效益最大化，通过运营服务提升客户粘性，提升品牌信任度，进而聚合楼宇生态圈，活化区域，助力城市经济。

　　做好自己，就相当于做好了超级流量入口——这是COOC中海商务对超级流量入口的诠释。

　　未来写字楼发展是机遇和挑战并存，有些东西无法改变，比如宏观经济走势，企业能做的就是做好自身的发展，在了解外部环境、了解大趋势的变化以后，提升自身的综合实力，赢得客户，这才是未来发展的第一要义。

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