房企融资难不难？“房地产投融资应变与突围”APIC2019中国不动产金融峰会在京召开

　　随着地产行业融资环境趋紧，房企资金环境不容乐观，行业人士如何应对？一场汇聚银行、基金、保险、信托、私募、REITs 行业的专业研究人士的研讨大会应时而生。

　　12月5日，由中国房地产报、中国房地产网、中房智库、中国住交会组委会主办的“绿中国•芯地产 CIHAF2019第二十一届中国住交会”在北京召开。在以“房地产投融资应变与突围”为主题的APIC2019中国不动产金融峰会的平行论坛上，来自中房智库执行院长、中央财经大学副教授柴铎、鼎信长城集团董事长章华、平安银行(000001,股吧)地产金融事业部总裁助理朱嵬、合众资产管理股份有限公司风险总监赵其卓、全联房地产商会REITs 专业委员会秘书长王刚、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹、禹洲集团金融控股有限公司总裁助理、深圳事业部总经理戴伟、黄金湾集团董事长申威、喆安投资总经理车阳等行业研究人士、企业领导汇聚一堂。

　　在房地产金融行业大变局、大挑战时代，他们剖析房地产行业资金现状，他们探讨交流房地产投融资应变与突围之道。

　　鼎信长城集团董事长章华从基金的角度阐述了房地产投资和房地产的未来，他表示，相对于其他行业而言，中国房地产还是中国最好的产业之一，支撑房地产行业发展的因素中短期不会发生变化，依然稳定支撑市场价与量。房地产调整期也是机遇期，中国房地产已到达十万亿量级，房地产行业结构性投资机会也将长期存在。

　　平安银行地产金融事业部总裁助理朱嵬认为，房地产市场“稳”是主基调，2020年16万亿元不是顶，明年市场空间至少还有15万亿-16万亿元。从两端来讲，市场需求端目前仍然是抑制性的，政策有所放松的话，我相信成交量还会进一步释放；其次，驱动力转换，每年有1400万人口从农村进入城镇，落户政策全面放宽以后，人口将加速向竞争力强的城市聚集。从居民居住环境的改善来说，城镇人均居住面积39平方米，目前有很大的改善，但是我们认为人民生活的水平在不断提高，大家对于追求美好生活的向往、诉求肯定是不会减弱，只会为更大更舒适的居住环境去努力工作，换来更好的居住环境。此外，从城市更新的角度来看，核心城市陆续进入存量房时代。

　　合众资产管理有限公司风险总监赵其卓表示不动产是保险投资的重要方向，具有天然的契合性。主要体现在：一是优质不动产具有“稀缺性”、保障房的“保障性”有利于对抗通胀、穿越周期；二是不动产投资期限长且容易获取相对稳定的收益；三是REITS的推出将大幅度降低不动产投资“门槛高”和退出难的情况。

　　赵其卓在谈到险资投资不动产未来的展望时预测，未来权益投资的比例将继续增加，分享超额收益并且勇于承担投资风险；对不动产直投的关注持续提升；投资目标从企业更多的转向资产。赵其卓亦指出未来不动产投资推出通道不足、地产价格面临压力导致押品对债权保护下降、地产项目选择和管理专业人才储备不足、调控政策持续地产公司面临较大流动性压力等问题。

　　全联房地产商会REITs专业委员会秘书长王刚在作主题演讲《真REITs—引领房地产行业转型的标志》时表示，“PERE+REITs”将成为未来中国房地产市场的主流。我们的不动产或者非住宅销售以持有为目的，无论是购物中心、写字楼、酒店、物流仓库、数据中心，我们叫做不动产。因为房地产一调控就把REITs关掉了，现在改名叫不动产信托基金。王刚表示，目前我国房地产正在进入“下半场”。在房地产上半场，投资人聚焦于开发商主导的一级开发市场，以简单粗暴的方式利用杠杆实现投资的快速回报。下半场，开发商、投资商、服务商、运营商互相依存，通过专业分工带来效率的提升和持有物业的增值，运用资产证券化的方式实现融资以及资金的快速周转。

　　针对调控三年以后房企资本压力和财务风险情况，北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹分享了一组数据，地产上市公司今年上半年中报数据披露的情况，上半年销售额大于50亿元，预期全年超过100亿元的地产上市公司，在今年上半年平均资产是增长了10%，相对2018年底平均债务也是增长了10%，平均净负债率124%，要比2018年底略有增长，平均利息支出比上同期合同销售总额是7.3%，也要比2018年底略有增长。

　　杜丽虹坦言：“即使在不扩张的情况下，半年销售额在50亿元以上的地产上市公司有两成在短期就会面临资金缺口。由于银行信托等金融机构债务偿还额的上升，很多企业将难以达到最低续借率的要求。”

　　峰会现场，在高峰对话环节，与会嘉宾还围绕镇“房企融资困难与否”话题进行了进一步的深入探讨交流。

　　针对融资是否困难的问题，平安银行地产金融事业部总裁助理朱嵬坦言：“大环境毕竟难，监管政策对于土地融资已经是非常严，基本上没有空间了。我们房企要自己下内功，对于财务运营筹划能力，各地项目之间的不能说资金的流动，有监管的要求，至少说各地项目联动要体现出来。”

　　黄金湾集团董事长、地金联资本董事长、地金联盟执行主席申威认为地产基金迎来非常好的时机，融资现状是头部企业相对来讲融资能力会较强，而有一些中小房企则较困难。

　　四川信托私募投行部总经理刘晓彬表示23号文中对于房地产信托投资产生了非常大的影响，目前的监管非常严厉。“信托受到两方面的制约，开发商不愿意进行股权合作。另外我们资金很大程度上都是来源于机构投资人，他们更愿意固定回报。”

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