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购房大学丨广州年底迎来重磅交通利好,楼市格局将会被改变?

2019-12-12 18:14:06 和讯名家 

  相信很多人心里对今年广州楼市都有一个差不多的印象,在经历了短暂的小阳春之后,楼市一直比较低迷。

  从上个月的一手市场来看,11月广州一手网签量才5907套,成交量是持续下滑,只比春节的情况好一点,为年内第二低位,相比上个月也环比下降30%左右。

  在一手市场成交量一路下滑的情况下,广州一手市场的价格变动也十分明显。

  克尔瑞数据显示,10月增城有价格调整的楼盘数量是最多的,幅度也比较大。像碧桂园云顶、科慧花园价格都有回调,整体幅度在1000-5000元。

  增城房价在经历高光时刻后,终于迎来了理性回调。

  图源:克尔瑞广州区域

  很多买了这些房的购房者,看着自己手里的资产就这样蒸发了,心里很不是滋味。

  特别是看到隔壁的佛山有大动静,但是广州还没有特别大的实质性利好,将佛山和增城一比,很多购房者的信心在这个时候就被动摇了。 但广州年底还有一个重磅利好,那就是即将开通的地铁线路,官方已经发布相关文件,2019年年底会有3条地铁开通,其中就包括21号线二期。

  这一重磅利好能力挽狂澜吗?周边又有什么楼盘可以选择?

  .01

  解读21号线站点、票价、通勤时间一览

  21号地铁全长61.6公里,是目前广州在建最长的线路,以快慢车的模式运行:

  其中快线是大家比较关注的,跑完全程大概39分钟,如果是慢线话全程则需要67分钟。

  从朱村到天河公园坐快线,仅算坐地铁,理论上可以控制在30分钟。

  21号线对东部来说是绝对的利好,是东部楼市的强心剂,未来增城大部分地区将被纳入主城区40分钟通勤圈。

  从票价来看,即将开通的21号线后通段(员村-镇龙西),票价8元。去年底开始营运的21号线首通段(镇龙西-增城广场)票价7元。全线贯通后,21号线单程最高票价(增城广场-员村)为11元。

  图源:增城房产 .02

  21号线开通哪些片区最受益?

  21号线开通哪些片区最受益? 不论从在售楼盘数量和价格上来说,21号线这条东进轨道大动脉开通,最利好的是东部朱村、中新、荔城和黄埔长岭居、科学城板块。

  整条21号线上,中心区都比较缺货,在售楼盘价格区间在4.3-10万/平;21号线在黄埔区域内,周边在售楼盘去到2.1-5.7万元/平;而增城区价格区间在1.4-3万/平。

  片区在售楼盘价格区间

  由于21号线涉及的范围较大,我们该怎么选择呢?

  1、从区间价格来看板块楼盘定价是否合理 有个最简单的思路就是找到片区的标杆楼盘,然后根据地铁站点对价格进行预估。 例如钟岗站沿线楼盘均价2.1万左右,而山田站均价在2.1左右,凤岗也主要是在2.1-2.3万左右。从这个价格区间来说,增城朱村板块市场能接受的价格水平是2万出头。

  片区楼盘价格平均水平预估

  再结合配套水平在这个基础上加减,可以看出某些楼盘房价其实过高了。 例如在黄埔区,整个地铁沿线的楼盘价格差距大,有盘均价还未过3字头,有盘已经达到5万以上比天河区某些楼盘还贵,是市场难以接受的。 反之,低于这个价格水平的楼盘,价格是相对比较合理的。 2、 从居住需求考虑,真正的地铁盘才值得购买

  21号线周边的楼盘,特别是增城的楼盘主要来购买的是投资客和刚需,当然最后还是刚需来买单。 对刚需而言,在东部买房最看重的就是交通。那么从实际的步行+地铁的出行方式来看,真正的“地铁盘”选择其实不多。

  注:实际价格以项目现场实际价格为准 那么我们就挑几个热点地铁盘讲讲。

  1、保利天汇 保利天汇最近热度比较高,项目地理位置比较好,除了自驾出行,未来通过地铁21号线大观南路站,约30分钟可到达珠江新城。

  整体来看项目周边配套还有待完善,目前项目在售一期共3栋在售楼栋包含78-108平三房至四房户型,为n+1房,交标标准还行。 其中小户型朝向为西北向,大户型朝向比较好。

  目前均价在4.3-4.8万元/平,如果是买小户型,三成首付大概100万左右,这个价格能在天河买到新房已经很难得了。

  说完了中心区热盘,我们来说说黄埔片区地铁沿线盘,有些盘我们在前期的购房大学已经讲过了,可以回顾一下。→https://mp.weixin.qq.com/s/JSZRFiNlrMRlRRheM1-nw

  2、实地常春藤

  21号线长平站附近,也就是长岭居板块其实还有一些楼盘在售,例如实地常春藤。

  项目周边环境和小区环境比较好,依靠项目自己的配套,每期小区底下都有商铺,项目内还规划有商业街。

  未来项目内会建设公交总站,周边还会有黄埔有轨电车1号线,可接驳21号线,从项目步行到有轨电车约15分钟。

  远期周边还规划有地铁23号线,未来交通会有一定程度的改善,但还是需要一定时间。

  户型户型的话没什么特别大缺点,都比较方正,中规中矩,入户花园还送一半面积。

  以112㎡三房户型为例,户型为南向,动静分区比较合理,另外项目有一个亮点是智能交标。

  项目最大的亮点是市二中学位,很多人就是奔着学位去的,目前项目均价在2.8万左右,关注学区房的购房者可以去看看。

  3、仁安花园 仁安花园距离朱村地铁站仅100米左右,算是地铁上盖的楼盘。

  刚开始我是看到其官方公众号发布仁安花园开售二期,才想去看一下的,到了之后才发现目前二期并没有开盘,11月刚封盘。

  原来这个楼盘是出了名的捂盘惜售,该盘在1992年7月拿地,至今产权已严重缩水26年。

  仁安花园在靠近广汕公路的方向,上面有架高的地铁线穿过,前几栋比较吵。

  另外周边伫立着多栋居民楼,环境比较差,目前也没有要拆掉的规划,有的居民楼还挡住了一些楼盘视线。

  配套方面更是稀缺,到销售中心的路程中配套很少,比较大型的就一个朱村新街超市。

  前期仁安花园毛坯叫价2.3万/㎡,比起两年多前开盘7800元/㎡的价格,有了近200%的升幅。我觉得相比周边其他楼盘是不值得入手的。

  4、万科春风十里

  项目距离山田口约1公里的距离,步行需要10-15分钟。

  从山田站出来,沿路楼盘都有底商,日常生活消费是可以满足的。

  万科春风十里已经在清盘了,少量尾货在售。包括99方、102方、109方天地楼层的复式单位。

  项目靠近北三环的楼栋可能会受噪音影响,不过项目有配置隔音玻璃。

  总体来说万科春风十里的户型还是比较不错的,得房率比较高,有户型还赠送入户花园,目前均价2万-2.1万元/平。

  5、广州远洋招商保利东湾

  目前在售复式户型产品,97-111方复式产品。

  保利东湾的复式产品有一个很明显的感受就是,复式楼梯做的很陡,上楼比较吃力。

  从项目样板房望出去,不是周边楼盘就是对面的科慧花园楼盘,并不开阔。

  其中97方小户型缺点比较明显,厨房过小,二层的卫生间,也比较小,基本也只能站下一人。

  目前均价在2.5万元左右,最高去到2.9万/㎡,这个价格在片区算高的。

  另外,项目所在凤岗站周边一手二手楼盘比较多。未来片区会一直推出新货,二手挂牌量也会不断增加,而市场的购房者就那么多。未来可能面临转手难的问题,随着越来越多的人入驻,能想象未来的拥挤程度。  .03

  21号线开通在即总结这几点置业攻略

  聊完这些,相信大家对21号线周边的楼盘已经有所了解,最后总结一下在21号线沿线买房的几个准则:

  1、对比一下板块的平均价格,还是要在相对合理的价格入手,像前期入手了现在降价了,这些楼盘房价会有一定虚高。

  2、很多楼盘都宣传自己是地铁盘,但要自己实际去看,其实很多楼盘还是需要公交、开车、楼巴等接驳,并不方便。对买21号线的楼盘的购房者来说,步行时间在控制15分钟内算合适。

  3、靠近地铁的地铁盘,也有一定坏处就是会很吵,还是尽量选择后面一点的楼栋。

  4、周边一些小开发商建的楼盘,搜一下网络上的报道就会发现有很多问题和弊端,不要贪便宜。

  5、有部分片区楼盘集中货量多,真正要买房还是要考虑片区的人流量及为未来二手出售的问题,这也能作为买不买这个片区的标准。

  6、由于21号线周边大部分片区缺乏配套,如果项目自身或周边带中小学、社区医疗和商业配套,是比较好的选择。

本文首发于微信公众号:广州PLUS。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:何一华 HN110)
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