还有半个月2019年就收官了,刚刚过去的11月,例行成为了成都房地产市场年底“冲业绩”的时期。
土地市场
Part.1 市场综述
2019年11月,大成都土地市场的供销端口均出现了“井喷”现象。
全月大成都(含招拍挂)新增土地供应46宗,合计约2258.1亩,环比上月上涨94.3%;同期大成都共成交土地34宗,总计2058.8亩,环比激增258.7%。在今年前11个月当中,11月的土地供应宗数和成交宗数都是最多的,月度供销面积均居年内第三。
11月土地出让总额达136.1亿元,平均成交楼面地价4400元/㎡,环比上涨77.5%,平均溢价率为12.69%。
已成交的34宗地中,有29宗为拍卖出让,平均成交楼面地价为4513元/㎡,环比上涨52.2%,平均溢价率12.39%;
当月最高成交楼面地价为15000元/㎡,是一宗位于青羊区外光华版块的纯住宅用地,净用地面积33.3亩,于11月28日由五矿集团竞得;
当月成交溢价率最高的地块是一宗挂牌出让的纯商业用地,宗地位于双流区协和街道,净用地面积约15亩,由成都欣华贸商贸有限公司以2750元/㎡的楼面地价拿下,溢价112.5%;
11月共有5宗住宅类用地“因故终止出让”,其中金牛区1宗,郫都区和蒲江县各2宗。
Part.2 区域市场
11月远郊区域依旧是土地市场的主力,供销量均居大成都首位,不过主城区也不容小觑,供地量仅次于远郊,天府新区持续放地,近郊虽有成交,供地量却挂零。
主城区:积极放地“解渴”市场
11月,主城区一举新供应了13宗土地,合计397.2亩,单月供应总量仅次于今年7月(15宗,797.8亩)。这是主城区“解渴”的一个月,此前三个月间,主城区仅8月和9月分别供应了1宗地,10月新增供应为零。
新增的13宗地中,纯商业用地和纯住宅用地各6宗,另有1宗为商兼住地块。主城区“寸土寸金”,新供应的住宅类地块面积都不大,最大的为54.7亩,最小的仅8.2亩。
但受前期供应断流的影响,11月主城区拍出的住宅类地块并不多。11月28日,青羊区和成华区各拍出一宗纯住宅用地,青羊区外光华地块被五矿集团以15000元/㎡的楼面价拿下,成华区龙潭寺宗地则以10900元/㎡成交,竞得者为金融街(000402,股吧)控股。两宗地的平均成交楼面价为12673元/㎡。
天府新区:起拍楼面价破万
11月天府新区的土地市场非常有关注度。
起拍楼面地价首次破万。当月,天府新区新供应2宗住兼商用地,面积合约155.8亩,位于兴隆湖东北方向,位置优越,其中一宗地的起始楼面地价达到了10006.7元/㎡,是天府新区第一宗起始楼面地价破万的地块,这两宗地将于12月17日拍卖出让。
兴隆湖边罕见拍出“普通”地块。11月天府新区共成交了4宗住兼商地块,共计270.6亩,平均成交楼面地价达到了10409元/㎡,平均溢价21.96%。
其中,最高成交楼面地价为11943.8元/㎡,这宗位于兴隆湖北侧的52亩住兼商地块成交于“双十一”当天,是截至目前天府新区通过公开市场出让的所有住宅类地块中,距离兴隆湖湖区最近的非产业用地。另外3宗地的位置也不输阵,2宗位于“神盘”东鑫苑东侧,1宗位于麓湖西侧。
△11月天府新区已成交地块
2019年前11个月,天府新区共成交了7宗住宅类用地,集中在7月和11月,平均成交楼面地价9938元 /㎡,2018年全年,区域内住宅类地块的平均成交楼面地价为4148元/㎡。
郊区:近郊供应挂零 远郊首个TOD来了
11月成都郊区共新增土地供应31宗,合计1705亩,含5宗纯商业用地和26宗住宅类用地。31宗地全部位于远郊区域,近郊区域新增供应挂零。
近郊区域共成交了5宗地,其中2宗地为拍卖出让,分别位于郫都区和龙泉驿区,均底价成交;挂牌出让的3宗纯商业用地中,位于双流区协和街道的15亩地块,溢价率高达145.5%,成交楼面地价为2750元/㎡。
△11月近郊区域已成交地块
远郊区域共有23宗地成功出让,出让面积合计1409.6亩,平均成交楼面地价2823元/㎡,溢价6.2%。除了邛崃的2宗纯商业用地为挂牌出让外,其余21宗地均拍卖出让。
远郊的土地多由平台公司竞得,但有两点值得关注:
? 远郊首个TOD项目来了:新津县花源镇于11月27日拍卖出让了4宗地,合计247.2亩,4宗地全部被成都轨交集团以底价3000元/㎡竞得。这4宗地属于地铁10号线新津站TOD项目建设用地,意味着远郊区域的首个TOD项目开始落地;
? 位于崇州市的3宗地得到了房企的青睐:远郊拍卖出让的21宗地中——5宗地溢价成交,崇州市3宗地的溢价率占据前三,最高溢价112.5%;成交楼面地价超过4000元/㎡的3宗地中,2宗位于崇州市,最高楼面地价为4583.3元/㎡。而这两个“最高纪录”,都由成都隆腾投资集团创下。
△11月远郊区域成交溢价率TOP5
近几年来,“年底冲业绩”几乎成为了成都土地市场的“固定节目”,因此,虽然11月成都土地供销面积环比涨幅较大,但也属意料之中。
住宅市场
Part.1 市场综述
住宅市场同样也开始了年底冲刺。
11月,大成都商品住宅新增供应23979套(319万㎡),新增面积环比10月小幅增加9.6%;共成交商品住宅15509套(185.4万㎡),环比增加19.3%,备案均价11878元/㎡,略低于10月的12196元/㎡。
截至11月30日,大成都商品住宅存量面积为2370.6万㎡,去化还需13.6个月。
11月备案住宅的套均面积为119.6㎡,变化不大,而新增房源的套均面积达133㎡,创下新高。
Part.2 区域市场
自9月以来,成都各区域商品住宅供应加速,11月也不例外,无论是主城区、天府新区还是郊区,商品住宅均供大于求,且主城区的供销比远远大于郊区。
主城区:商品住宅供销比4.1
11月主城区共新增商品住宅5498套,约87.8万㎡,新增面积仅次于10月的88.4万㎡(仅限于2019年,下同);成交1537套,合计约21.3万㎡,环比减少9.4%;成交均价20781元/㎡,仅次于10月的21058元/㎡。
截至11月31日,主城区商品住宅存量面积为533.1万㎡,去化还需20.4个月。
分区域来看,11月供应面积与销售面积最多的都是成华区,成交均价最高的则是青羊区,约27733元/㎡。
天府新区:商品住宅供销比2.1
与10月相比,11月天府新区商品住宅新增供应基本持平,但成交量大幅上涨:区域新增商品住宅3608套,共50万㎡,环比微降2.2%;成交1772套,面积合计23.6万㎡,环比上涨95%,备案均价15285元/㎡。
郊区:近郊供销比1.4,远郊供销比1.2
作为供销主力的郊区,11月供应商品住宅181.2万㎡,占大成都总供应面积的56.8%;成交140.5万㎡,占当月大成都总成交面积的75.8%,供销环比双涨。
近郊五区:11月新增商品住宅供应7198套,约90.4万㎡,环比增加18.9%;成交5200套,合约63.2万㎡,环比增加15.5%;成交备案均价12319元/㎡。
其中,温江区新增供应面积最多,达32.2万㎡,约占近郊区域总量的1/3,但成交面积垫底,仅8.8万㎡;郫都区新增供应较少,但15.5万㎡的成交面积高居第一,供不应求;同样供不应求的还有新都区;双流区的成交均价仍然最高,约14801元/㎡。
远郊九区(市)县:11月共新增商品住宅供应7675套,约90.8万㎡,环比增加20.1%;备案7000套,约77.3万㎡,环比增加18.9%,月度成交面积居年内第二;商品住宅备案单价8019元/㎡,今年6月和11月,远郊住宅备案均价两度突破8000元/㎡。
“供大于求”是11月大成都商品住宅市场的主题,但远郊的住宅供销差距较小,其中,崇州市、邛崃市、都江堰市和大邑县出现供不应求的局面;备案均价最高的依然是新津县,约9227元/㎡,都江堰市以8978元/㎡的备案均价居第二。
统计范围内,2019年11月大成都共64个项目开盘,开盘新推出房源20946套,环比上涨106.3%。认购口径下,11月平均开盘认购率为63%。
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