风云榜·展望2020｜高广汉：首创置业的“举重若轻”

　　“举重若轻、如履薄冰、不负时代、不忘初心。”首创置业助理总裁、设计营销中心总经理高广汉对2020年的寄语里，透露出首创置业多元化业务发展的态度和方向——轻运营。

　　12月9日，首创置业旗下商业地产平台——上市公司首创钜大公告披露，该公司拟将位于北京房山、江苏昆山的奥特莱斯项目证券化，共筹资35.79亿元。发行所得款项将用于补充运营资金，同于集团的日常运营以及业务发展。

　　这笔融资数额虽然不大，但突破的意义重大。这相当于，在当今行业融资环境收紧、大多数房企多元化业务还处在培育初期时，首创置业旗下的多元化业务商业地产，除了上市平台本身的融资能力外，还通过资产的良好运营，进入了另一条资金供给通道，领跑行业。

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　　目前，奥莱在全国17座城市都有布局，其中开业达12家，布局和开业数量均位居行业第一。

　　本次证券化的两个项目运营成绩表现良好，其中，房山项目为首创置业第一个奥莱项目，于2013年开业，昆山项目一期和二期分别于2015年和2017年开业。

　　这两个试水项目的资产证券化，带给首创后续的想象空间是，全国其他十余座奥莱假若运营稳定、良好，都可以走资产证券化的路子， 从而获取绵延不绝的资金保障。

　　而从目前整体奥莱业绩看，这道融资通道具备可复制性。根据首创钜大财务报告显示，今年上半年，首创钜大营业收入12.66亿元，同比增长223.48%。

　　其中，收入增涨主要由于奥特莱斯可售商业销售收入的增加。上半年共实现营业额36.4亿元，同比增长约54%，半年客流量同比增长103%，达约1864万人次。

　　对于首创置业奥莱所取得的成绩，高广汉表示，大家容易将做商业理解为是住宅的补充，认为它永远当不了正房，是一个比较尴尬的位置。其实不然。缺的是什么呢？聚焦和深耕。

　　做商业，需要让它在某一个比较完整的领域脱颖而出，形成一个它自身具备的竞争力。

　　首创的做法是，选择了奥莱这个相对具象的商业板块，做大做深。

　　另一个想象空间是，首创钜大作为在港上市的红筹股，旗下资产相当于是资本市场已经认可的资产。未来假如有机会作A股的话，具有更大的想像空间。

　　“除此之外，对于商业，首创置业也在思考下沉能力，即积累七八年的商业能力如何赋能社区商业，比如说，将体量较小的一两万平米的商业做成商业能力的下沉，真正给住宅开发一些反哺，这也是首创研究的方向。”高广汉表示，一个聚焦点做深了，同样可以耕种出一片草原来。

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　　除了商业地产外，首创置业还布局了长租、文创、产业地产等多元化业务，并在这些领域不断增强资管能力。

　　在2019年中期业绩会上，首创置业管理层表示，首创的文创项目坚持轻资产模式，采取并购、合作、自营等多种方式落地项目，目前于北京，杭州共落地六个项目，资产运营能力大幅提升。不仅锻造了公司资产管理与价值运营能力，还可以通过品牌管理输出形成稳定收益，通过持有资产运营实现物业增值。

　　长租业务方面，做强做优“和园”长租产品品牌，打造集体用地租赁住房模式。首创置业的长租项目已经开业，目前开业项目接近满租，朝阳十八里店集体用地租赁住房项目已开工，上海宝山项目成功实现管理出租。

　　而高科技产业地产方面，快速锁定了宁波种子项目。首创置业已经建立起股权，债权，基金三级金融体系，于今年上半年取得了较大的经营成果。

　　“虽然做轻是目标，但过程一定要做重。”高广汉道出了“举重若轻”的第二层含义。

　　他说，在早年快速发展的时候，大家跑马圈地，轻资产讲了很多故事，但是未来长租公寓的成功点，应该举重若轻。一定把这个东西当重资产做，带着责任感做好，只有把重资产做扎实，把这个东西做深，才能收获更多的支持和资源。最终谁来帮你做轻？资本市场、不动产信托，包括很多银行在信贷方面对于长租公寓的倾斜，这是帮助大家举重若轻的一个方向。

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　　“目前几乎没有一家企业的多元化业务可以称之为真正的成功。”高广汉认为，现在房企多元化业务都还处在试验期、培育期，距离实现自我造血还有一段距离。他连用了两个比喻来说明这个过程：

　　门捷列夫只列了元素周期，具体哪几个元素合到一起效率更大，没有哪个科学家告诉我们，我们得实验，一遍一遍来，真得像漫威《钢铁侠》里面讲的，需要这样的人把它实验出来，最终迸发出来的能量会非常惊人。

　　多元化有点像爱迪生发明灯泡，一遍一遍试，总能找到一个最适合的。多元化是一个试的过程，适配固定了，稳定了，能嫁接在一起，才是成功了。如果多元化业务还有可能爆炸，有可能氧化，处在一个不稳定状态，只是从指标上或放在实验室里觉得可以，就不算成功。截至目前，还没有一家企业把这个事情做稳了。

　　对于高广汉提出的“爱迪生”例子，和讯房产提出，“爱迪生是一个具有商业头脑的科学家，相比较同时代其他电气科学家，爱迪生在做一项发明前，首先会拉来财团赞助。首创置业在做多元化业务时，是否也会先考虑到资本的态度？”

　　高广汉表示：

　　房地产就是金融+制造业，做大增量开发离不开金融支持，所以天生就要有金融支持。而且这些多元业态，也需要一定阶段性资金支持它去成长，毕竟和原来传统的业务开发模式不太一样，算账方式和传统意义上房地产开发销售的算账方式也不一样。

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　　对于2020年个人小目标，高广汉表示，职业经理人发展离不开企业的发展，明年目标就是在企业大船上做相应的强身健体的工作。作为分管设计和营销板块的负责人，未来就是把产品做得更好，同时从营销视觉层面让产品迭代得更准确，对市场反应更迅速，最终能够实现更好的市场口碑和市场价值，这是每一个职业经理人必须要给自己定的一个目标。

　　谈到明年的房地产市场趋势时，高广汉认为，房地产市场会越来越成熟，越来越文明。

　　“第一层文明是语文层面的文明，还有一种文明类似于一些科幻小说里提到的文明，这种文明可以理解为是某一类文化的聚居体，最大的特点是可传承、能流传、带正向的驱动力，这种文明流传下来对于更广泛的文明有价值，纵观世界上消亡的文明都是和整个历史发展大文明不相符，背道而驰，或者落后于大文明发展，被裹挟掉了。但是能够做到引领这个世界的文明，一定对整个大文明有促进意义。”

　　而对于企业来说，不管市场怎么变，企业要做的就是保持积极的态度，不一定是积极乐观，但一定要积极。