开创更健康的冲千亿模式之后 滨江集团有望实现盈利的高增长

　　“公司的贷款总额上升了，但融资成本却没有上升；在行业内，同品质的情况下，成本可以做到最低；管理的项目增加了，但分摊的单个项目的管理费用却下降了……”

　　每一年的年终，滨江集团(002244,股吧)的董事长戚金兴都会通过媒体恳谈会，介绍这一年滨江集团的最新发展。用他自己的话说是“汇报”，但今年的这个“汇报”充满了喜悦之情，因为滨江在经过四年的筹划之后，终于实现销售额突破千亿。

　　尤其让他骄傲的是，滨江的这个千亿，对比同行有相当的含金量。此前，冲刺千亿的过程中，很多房企会出现负债率大幅攀升、人员规模扩充过快、品质下滑、增收不增利润等一系列问题，并在完成千亿规模后，成为制约企业发展的“顽疾”。

　　但滨江这些“病”一个没得。负债率依然保持在很低水平；企业规模没有盲目扩大；利润规模持续增长，最重要的是品质没有因为冲规模而下滑。

　　品牌作为杠杆：让滨江实现千亿

　　2016年，戚金兴为首的滨江管理团队，开始把目标指向冲刺千亿规模。为了实现这个目标，滨江先是通过定向增发、发债融资、银行贷款，获得了76亿元的资本，又开拓了一部分土地储备，并逐步向上海、江西、江苏、广东等区域拓展业务。

　　尽管，滨江为了扩大规模，适度地增加了负债，但相比于其他冲千亿的房企而言，滨江的负债率，尤其是有息负债率明显偏低。截至2019年6月30日，滨江扣除预售款后的负债率仅40.31%，是上市的百强房企中扣除预收款后资产负债率最低的十家房企之一，。

　　因为，负债率较低，截止今年6月，滨江的整体融资成本才5.6%。

　　戚金兴说，滨江冲千亿，没有依靠负债杠杆。帮助滨江实现千亿规模的，是企业的品牌杠杆。戚金兴说，滨江的这个冲千亿，不是靠负债规模扩大来实现；而是借助品牌，以品牌为杠杆实现千亿。

　　在地产行业，开发商对批评报道容忍度很低。

　　但在戚金兴眼里，批评报道恰恰是反映消费者诉求的通道，是帮助企业改进、提升自己的一面镜子。

　　而那些正面报道、表扬报道，则是为滨江树立了一个新的目标、新的努力方向。

　　“很多时候，是媒体认为我们好，但实际上我们没有做得那么好，我们以这个目标而努力。”戚金兴说。

　　把品牌视为珍宝的他，一直以来对品质有着近乎苛刻的追求。几乎每个项目，他都会去现场三次，一次是开工，还有一次是验收。

　　高度的责任感，让滨江收获了很好的口碑。从杭州，到上海，2滨江进入的绝大多数长三角城市，消费者都信任滨江的品牌。

　　这使得滨江成为同行争相合作的一家优质伙伴。

　　戚金兴说，为合作伙伴提供的项目管理收入，在很大程度上抵消了滨江管理费用方面的支出，，减少了滨江的管理费用。

　　其实，滨江的管理费用并不高，截止三季末，只有2.5亿元出头。而行业同样规模的房企，管理费用是滨江的三到四倍。在恳谈会上，戚金兴透露了一个重要的细节，整个滨江截止目前只有901人。而就是靠这不足1000人的队伍，滨江完成了千亿销售额的冲刺。

　　高质量的管理带来运营的高效率

　　仅仅依靠不足千人的队伍，滨江是怎么实现千亿销售规模的？

　　要知道，其他房企在冲刺千亿的道路上，都是把团队规模扩充了几十乃至上百倍。有些房企的员工规模甚至达到了六七千人，而滨江却只增加了几百人。比如今年只增加了190人而已。

　　让人好奇的是，滨江没有996，更没有7X12。戚金兴说，只允许员工加班一小时。滨江是通过员工的高效工作，来完成所有的工作量。他更倾向于用能力强的人，在八小时内完成所有工作，而不是聘请能力一般的员工加班加点完成任务。在他看来，那样是做不好事的。

　　滨江用人不仅看才，更看重员工的品德。他教育员工，不要做贪污的事，因为这样不仅毁了自己，也毁了家庭。自己的贪污，会把子女、家人也带到歪路上，最终给整个家庭造成损失。

　　他发现员工贪污，不仅会要求员工把所有贪污受贿所得捐掉，还会要他们把从滨江赚取的收入也捐掉。

　　滨江不仅严控贪污行为，也不断提高产品建造的标准化。这不仅有效提高了产品的品质，也有效地降低了开发成本，帮助滨江能用最低的成本，开发出更高品质的住宅。

　　正是因为滨江更高的管控和运营能力，这几年滨江的优秀合作伙伴越来越多。这些伙伴不仅为项目开发提供了资金和其他资源，也有力地帮助滨江外拓到浙江以外的区域。并发展得很顺利。

　　未来：盈利和分红要实现高增长

　　在实现千亿销售额之后，戚金兴说滨江要维持千亿，或者比千亿略高的金额，在全国的排名希望能再往前一些，达到25名左右的名词。

　　他算了一笔账，实现一千亿销售额，每年需要买入的土储就500亿。而如果和其他房企合作，滨江实际仅需要付出250亿的土地成本。

　　以滨江目前每年的预售收入，足够负担这一部分土地储备支出，而无需要通过增加负债。这将使滨江未来几年的经营性现金流，持续保持在比较平稳的状态。

　　戚金兴期望，滨江净利润的增加和给股东的分红能为资本市场带来更好回报。

　　同花顺(300033,股吧)显示，滨江的2019年报预告利润上线达到了19.47亿元，是过去几年最高的。过去五年，除了2018年因为扣减非经常性损益，减少了30%的利润，滨江集团每年的利润都能保持增长水平。

　　另外，根据滨江集团的三季报，能够间接反映滨江未来两年净利润趋势的经营性现金流量表上，经营性现金净流入已经超过60亿元，公司对外部融资的依赖正越来越小，这从今年三季报，滨江的筹资性现金流量净额为-14.96亿就可以看出。

　　营收、利润持续增长，财务结构又足够健康。良好的业绩和财务表现，吸引机构频繁调研、推荐滨江，仅今年就有中金、华泰、东北等券商机构持续跟踪调研滨江集团，并进行重点推荐。从半年报发布的8.29日到12.14日，深圳成指涨幅不足8%，滨江的涨幅却达到了20%。

　　由此可以看出，滨江的价值正在慢慢被资本市场所了解。