挪出负面观察名单 新城控股业绩稳增、融资恢复获评级机构肯定

　　12月15日，国际三大评级机构之一的惠誉宣布， 将新城两家上市主体挪出负面观察名单，并确认新城发展控股（1030.HK）的长期外币和本币发行人违约评级定为“BB”级。并将其子公司新城控股(601155,股吧)（601155.SH）的长期外币IDR定为“BB”。新城控股的长期外币和本币发行人违约评级（IDR）为“BB”，并确认新城发展的长期外币IDR为“BB”。

　　惠誉认为，新城已经逐步恢复了融资渠道，自2019年8月以来，该集团已从诸多在岸和离岸银行获得融资。另外，良好的销售表现，也进一步促进了现金流的增长。

　　此外，新城连续增长的销售表现、稳定的核心管理团队以及一系列有效的管理手段，包括商业板块的租金和管理费收入大幅增长，也是惠誉将新城旗下上市公司挪出负面观察名单的理由。

　　业绩增长远超行业平均水平

　　根据国家统计局的统计，今年前10月房地产全行业的销售额增幅是0.1%，而在过去11个月里，新城的销售业绩增幅远超行业平均水平。

　　12月3日，新城控股发布11月份经营简报。报告显示，今年1-11月，新城控股累计合同销售金额约2465.62亿元，比上年同期增长24.17%；累计销售面积约2188.00万平方米，比上年同期增长37.50%。其中，11月单月销售金额约241.89亿元，销售面积约228.37万平方米。

　　区域深耕的策略，让新城控股在多个城市拥有较高的市场份额。

　　在大本营常州，新城控股常年稳居常州房企销售排行榜第一名。据克而瑞常州数据显示，今年前11月，新城控股在常州的流量销售金额达188.23亿元，稳居当地第一，且超出第二名100多亿元。新城苏州区域公司截至9月底销售额就已突破200亿元。截至11月30日，新城天津公司年度签约金额已经突破100亿元。

　　早在2018年，新城控股苏州、苏南、上海、青岛、杭州、南京等多个区域相继突破百亿销售。

　　今年，伴随“地域深耕”战略持续推进，新城控股有望诞生更多百亿乃至两百亿量级区域公司，持续提高市占率，并持续提升公司在各地市场的影响力。

　　融资能力逐步恢复

　　销售业绩持续增长的同时，新城的融资能力也逐步恢复。自8月起，新城多个融资渠道开始好转，已经有多家城商行给予新增贷款，也有合作的主力银行恢复放款。

　　更积极的消息是，近期新城控股以相对低的成本发行优先票据。

　　此前，根据多家媒体报道，新城控股拟以Reg S的形式，发行2年期、总规模3.5亿美元的高级无抵押债券，息票率7.50%，到期日为2021年12月16日。该债券于今日（2019年12月16日）进行交割，并于新加坡交易所上市。

　　这一高级无抵押债券利率，相对低于今年行业内其他企业发行的同类别债券利率。在债券市场，债券的发行利率，和投资风险呈正相关。风险越低，利率也就越便宜。换句话说，一项债券如果发行利率低，但购买者却依然踊跃，就可以说明在投资者心目中，这项债券风险是很低的。

　　一位接近交易的市场人士表示：“高峰期的账簿规模超过18亿美元，实现了对最终发行规模超过五倍的覆盖。”据悉，该债券初始指导价在8.25%区域，但由于债券发行到了境外投资人的热烈追捧，最终得以大幅调低了息票率。

　　认购债券的资金，大多来自于中外资高质量长线基金账户，这些机构投资者的态度，足以反映出，目前金融市场对新城控股偿债能力和企业经营长期流动性的充足信心。

　　抓住窗口期增加土地储备

　　早在今年二三季度，房地产市场就有预言，今年四季度，会是土地市场的“抄底”窗口期。

　　从市场反映的数据看，四季度确实是“抄底”的良机。中国指数研究院的数据显示，2019年11月，全国300个城市共成交土地面积6964万平方米，环比减少17%，同比减少19%。

　　根据《第一财经日报》的报道，多地出现了流拍，或者底价成交。其中不乏一、二线城市的热点地块。

　　面对“窗口期”，新城控股加快纳储。11月，新增位于天津、宿迁等市的3幅地块。其中，根据经营简报，11月新城控股通过收购方式取得天津市惠安花园三期地块。该项目位于天津市津南区咸水沽镇津沽公路北侧，土地面积约为4.01万平方米，规划用途为城镇住宅、商服用地，建筑面积约为13.02万平方米。该项目交易价款为4.2亿元，公司目前拥有该项目70%权益。

　　另据媒体报道，11月28日，江苏省宿迁市以挂牌方式集中出让6宗涉宅地块。新城控股以约4.6亿元竞得2019(经)D开发区02地块，项目占地面积约为8.3万平方米，楼面价为1986元/平方米。该地块位于宿迁经济技术开发区，东至富康大道、西至空地、南至金坛路、北至民便河绿化带。同日，新城控股联合体（宿迁亿嘉置业+新城控股）以8.02亿元竞得宿城新区的2019(经)D宿城09地块，出让面积为12.8万平方米，楼面价2404元/平方米。

　　此外，12月10日，新城旗下的上海新城万嘉房地产有限公司又以10.08亿元竞得位于湖州南浔的2019-49号商业综合体地块。