房地产信托监管趋严旨在稳定楼市

吴学安

2019年只剩十来天，监管的达摩克利斯之剑依然高悬。近日，华鑫国际信托因未向上穿透审查信托产品资金来源的合规性，违规接受保险资金投资事务管理类及实质为单一资金信托的信托产品问题被北京银保监局责令改正，并给予合计50万元罚款的行政处罚。2019年房地产信托迎来最严监管。业内人士认为，2020年监管严处理仍将会是常态，利剑高悬有利于行业的健康发展。

为弥补制度短板，借鉴国内监管实践并结合信托业发展实际，银保监会此前正式研究起草《信托公司股权管理暂行办法（征求意见稿）》，以促进信托股权管理乱象的有效治理，提升信托业股权监管质效。事实上，在监管加码的环境下，信托公司频吃罚单成为常态。根据银保监会公开信息显示，近年来，信托公司收到的罚单呈上升趋势。用益信托数据显示，今年以来，信托公司已收到30张罚单，这一数据已远超去年。

近期，房地产信托遭遇“急刹车”，集合信托产品发行和成立募集规模都出现了明显下滑。数据显示，三季度房地产信托募集资金环比减少27.50%。业内人士表示，强监管下，房地产信托短期内难以逆转颓势，政信业务或成新的发力点。

今年以来，监管部门多次下发文件，规范房地产信托业务，同时也加大了对违规信托公司的处罚力度。据不完全统计，今年已有近十家信托公司因违法违规被罚，其中不少涉及房地产信托业务，累计罚金已逾1200万元，接近去年全年罚金之总额。随着房地产政策的相继发布，目前房地产信托降温已经是不争的事实。

近年来信托风险项目和个数呈现持续增长的态势。到2019年6月底，全国主要金融机构的房地产贷款余额占各项贷款余额的比重增至28.7%，创下了历史新高。具体而言，41.9万亿元房地产贷款余额里，个人住房贷款余额为28.06万亿元，同比增长17.2%；住房开发贷款余额为8.12万亿元，同比增长20.7%。在去年金融“去杠杆、强监管”政策下，银行表外资金加速回表，同时平台公司举债受到限制，企业现金流相对紧张，部分信托公司展业比较激进，信用下沉较大，导致逾期甚至违约事件增多。信托风险加速暴露，其中房地产信托频频遭遇兑付危机，信托公司及行业声誉受损。

信托贷款下降主要是由于监管严格导致通道业务、房地产业务压缩，国家减少间接融资，将重点放在直接融资业务上，符合防风险、稳地产的政策走向。在房地产信托收缩已成定局的背景下，信托公司被迫告别传统路径，寻找新的发力点进行业务转型。随着房地产信托监管态势趋严，一方面，信托行业亟待转型，寻找能够代替房地产信托业务的下一个收入支柱；另一方面，信托公司需要防风险。信托公司平衡二者关系，显得尤为重要。目前看来，基础设施建设、工商企业、消费金融可能是今后集合信托市场的主要发力点。

曾经火热的房地产信托正在走向降温，目前房企普遍面临融资收紧的情况，部分房企现金流紧张，无法偿还之前的信托贷款，有些甚至濒临破产。到2019年6月底，全国主要金融机构的房地产贷款余额占各项贷款余额的比重增至28.7%，创下了历史新高。今年信托到期量绝对规模仍处于历史最高位，到期量的分布呈现前低后高的规律，房地产领域的风险暴露有可能加快。此时，监管部门将两个早前的检查结果予以公示，是有意而为之，目的在于进一步强化对房地产信托的监管，对一些还是能绕开监管的创新业务，以及资金变相流入房市的项目，起到一种威慑的作用。

资管新规出台后，信托行业面临转型，融资类业务受到很大压制，在房地产信托、通道业务面临双压降的情况下，信托业内积极讨论转型，积极寻找能够代替房地产信托业务的下一个收入“顶梁柱”。与“转型”对应的是“防风险”，平衡二者关系就成为当务之急。信托公司需要在主动管理方面进行更深层次的拓展，回归信托本源，发展“综合金融服务”，在业务方面进一步深化项目开拓、人才管理、投资流程、服务风控等水平，以提高自身竞争力。