焦点｜“炒房盛宴”两年后 唐山房价再次领涨全国

　　中房报记者 秦龙｜河北唐山报道

　　连续几个月的房价上涨迅速将唐山推到了前面。

　　12月16日，国家统计局发布了2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格数据，显示唐山新建商品住宅、二手住宅销售价格环比、同比均上涨。

　　其中，唐山新建商品住宅销售价格环比上涨1.9%，同比上涨11.9%，其中，同比数据高居涨幅前列，环比数据领跑全国。

　　这已经不是唐山房价首次位居全国大中城市房价涨幅榜前列。

　　过去的几个月里，唐山房价环比同比涨幅屡次位列这个榜单前三。

　　近日，中国房地产报记者实地走访唐山楼市了解到，目前唐山市区内房价保持在1万元/平方米以上，新房价格稳定在1.2万元~1.4万元/平方米，部分楼盘达到了2万元/平方米以上。

　　为什么一个三四线城市的房价屡上高位？

　　接受中国房地产报记者采访的唐山当地人士认为，一是当地改善性需求爆发、土地供应收紧，二是唐山经济发展较为理想。

　　2019年前三季度的GDP数据显示，唐山以GDP总量5204.1亿元、增速7.57%。排在全国大陆地区前29名，在唐山前面的正是江苏省徐州市，前三季度徐州的GDP是5291.39亿元，增速6.17%；排名在唐山之后的城市是山东潍坊，前三季度潍坊的GDP为4912.79亿元，增速2.29%。

　　唐山房价的上涨像一个多棱镜一样映衬着多个层面。

　　“炒房团”与限购令

　　唐山某项目施工现场。

　　2016年前后，唐山这座GDP总量处在河北省首位的城市由于高库存原因，房价曾跌至河北省众多城市倒数第二，被市场称之为“价格洼地”。外地投资客和炒房团嗅到了这一信号，于2016年下半年杀进唐山。

　　据当时的媒体报道，2016年下半年，北京、天津的人坐着大巴车去唐山买房。面对每平方米6000～7000元的均价，他们像发现“新大陆”一般，大多数人不假思索地交钱买房。

　　彼时，在国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格变动情况中显示，自2016年8月，唐山房价同比由下降转为上涨，且涨幅一路升高，分别为8月上涨0.2%、9月上涨0.6%、10月上涨1.3%、11月上涨2.4%、12月上涨3%。

　　与此同时，唐山市房屋销售成交面积也一路攀升。来自中国指数研究的数据显示，2016年9月，唐山市房屋成交面积达到45.43万平方米，环比增长97.91%，同比增长69.18%。到了2016年11月，唐山市房屋成交面积上升到60.35万平方米，这一数据环比增长49.98%，同比增长140.58%。随着2017年初北京及环京周边区域限购，当年5月，唐山也出台了限购令。

　　2016年底，大量炒房团进驻到唐山，开启了一场炒房盛宴。在那场轰轰烈烈的炒房盛宴中，唐山房价大幅度提升的同时，这个传统重工业城市积累了10年的楼市库存，在短短的不到半年间基本消化殆尽。

　　“记得唐山海港开发区在炒房团未到来前，均价在2000元/平方米左右。仅仅一夜之间，被炒房团炒到了近8000元/平方米。”一位唐山国际旅游项目的工作人员回忆起那波唐山炒房潮时这样对中国房地产报记者说，当时也没有限购政策约束，炒房团想买多少买多少，整栋整栋的买，垄断了很多楼盘房源。

　　他认为目前唐山房价之所以如此高，炒房团起到了推波助澜的作用。彼时，唐山作为环京楼市的价格洼地，在2016年10月的时候只有大概6000元/平方米多。随着炒房团杀进唐山，唐山房价短时间内跃进到万元时代。

　　为遏制炒房潮，2017年唐山连续加码出台限购政策。当年4月14日，据唐山市政府网站信息，明确提及非本市户籍居民家庭在市中心区(路南区、路北区、高新技术产业开发区)已拥有1套及以上住房的(购房时间以交易合同网上签约时间为准)，暂不得在市中心区购买新建商品住房和二手住房。

　　同年5月17日，唐山市人民政府办公厅发布关于继续做好房地产市场调控工作的通知，对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在唐山市连续1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在路南区、路北区、高新技术产业开发区内向其售房。

　　随着2017年5月，唐山出台限购令将炒房的缺口堵住，炒房盛宴戛然而止。唐山楼市随之进入平稳期，逐渐淡出全国媒体视野。

　　“自限购令发布后，市场一下子冷了下来。”一位唐山某高端楼盘营销总告诉中国房地产报记者。

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　　是什么支撑着唐山房价？

　　唐山街道旁挂着万科翡翠观唐项目的广告。

　　到了2018年，唐山房地产市场开始慢慢变得健康理性；进入2019年，唐山房价呈缓慢上涨趋势，目前均价在1万元/平方米以上，与2016年上半年6000元/平方米的价格相比，几乎翻了一番。

　　是什么支撑着唐山的房价？多位当地业内人士在接受中国房地产报记者采访时一致认为，唐山房价上涨的逻辑一是大量的改善型需求爆发。二是炒房潮过后，唐山近两年来的土地供应量锐减，库存紧张，去化周期徘徊在9个月以下；总体处于供小于求的局面。

　　事实上，土地的供应情况一定程度上决定了唐山以往房地产市场形势。2015年之前，唐山房价处于低谷，彼时唐山土地供应量巨大；那几年赶上了“河北三年大变样”，不仅仅是唐山，全河北的大多数城市“拆旧房”、“盖新房”以及平改（城中村改造），都让唐山在短时间内供应量剧增。

　　“2017年上半年，炒房团把唐山此前积累的库存消化掉后，住房曾一度非常紧张。与此同时，土地供应量也非常短缺。”唐山世联锐易房地产经纪有限公司副总经理顾军在接受中国房地产报记者采访时表示，再加上这两年国家二孩政策的放开，唐山改善型需求变得比较旺盛，本地的刚需客群开始发力。

　　“唐山受政策的影响不是太大，它目前是一个内生市场，外地投资客与外地购房人群较少，主要以本地购房者为主。”顾军表示。

　　记者在走访唐山楼市时亦发现，在唐山买房的主要以唐山本地人为主，北京、天津的也有但只占少数。

　　顾军还表示，目前的情况是唐山房地产市场整体处于供小于求局面，有些地方甚至出现一房难求的现象。

　　这中间有多大缺口？“我们的研究数据显示，截至到今年年底，唐山市中心区大约有190万平方米的去化率。实际上，每年唐山市中心区有200万到250万平方米的去化率。今年的去化率和往年相比少了几十万平方米缺口。缺口的出现是因为唐山市区没有供应量。”

　　同时，伴随着房价的上涨，记者还发现，今年以来唐山市土地价格也在不断上涨，最新挂牌的起拍价格已经接近1万元/平方米。

　　如6月6日，光明路东侧、国防道北侧一宗地块以2.41亿元、溢价率11.48%成交。土地面积19938.86平方米，容积率1.0～1.5，起始价楼面7228元/平方米，最终成交楼面价为8058元/平方米。

　　10月22日，唐山市委机关报《唐山劳动日报》发布了多宗国有建设用地使用权拍卖出让公告。记者注意到，两宗位于凤凰新城区域的土地，楼面地价起始价均为9590元/平方米。

　　不难发现，动辄八九千的楼面价，房价只有卖到2万元/平方米以上房企才会有较好的盈利水平。这也就意味着未来唐山将有更多的项目房价可能突破2万元/平方米。

　　“伴随着品牌房企大规模入驻以及市场的变化，唐山的拿地价格是在不断上涨，从2000元/平方米涨到4000元～5000元/平方米，再到个别突破9000元/平方米的高价土地。”唐山本地开发商天壤地产营销总监张景平表示。

　　土地成本上涨或许会在一定程度上会助推房价的上涨。

　　另外，作为我国北方重要的港口城市，唐山近几年发展如火如荼，曹妃甸作为唐山的新增长极，更是让唐山如虎添翼，与北京和天津形成了华北地区的金三角。从相关数据可以看出，目前唐山与徐州的GDP几乎在一个层次上，且唐山的增速要快于徐州，大有赶超之势。

　　工业用地出让活跃程度也代表着一个地区的产业发展活跃情况，同时也综合地反映了一个地区被产业投资者看好的程度。据中商产业研究院产业地产情报库监测数据显示：2019年前三季度中国产业投资热度百强地市排行榜（土地篇）中，河北唐山投资最热，其前三季度工业用地出让面积排名全国第一。

　　上述因素支撑着房价上涨。

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　　大房企的空间与市场放松

　　伴随着市场的发展，目前全国性品牌房企也相继进入唐山市场，这包括华润、碧桂园、新城、富力、恒大、金隅、保利、荣盛等品牌房企。不过，在这一轮唐山楼市大洗牌之后，唐山本土开发商生存空间挤压殆尽，唐山楼市进入品牌化发展阶段。

　　“目前在唐山品牌开发商项目基本上占到80%以上。万科更是在进驻唐山9年后开发了14个楼盘。在售的楼盘中几乎见不到本地房企身影。”顾军表示，唐山中小房企生存比较困难，一是拿不到地，二是即使拿到地也融不到钱。银行开发贷基本不考虑中小房企；品牌开发商有信托、私募基金等更多的融资渠道，比如新城与中信信托就有合作。

　　“金融环境对房企的生存环境的影响特别是中小房企融资很难。唐山市本土房企基本没有项目可售了；可能就剩下天壤地产有2个项目在售，还有一些是有些库存的本土房企。”张景平告诉记者。

　　上述唐山高端楼盘营销管理人士也对记者分析，“目前本土房企基本偃旗息鼓，一部分本土房企会与外地品牌房企联合开发。本地房企有的是地、资源、人脉、关系，缺的是资金，品牌企业来了，带来的是充足的资金与技术，两者优势互补。”

　　据记者了解，目前，唐山主要热销板块分为火车站板块、凤凰新城板块、高新区板块、南湖板块等几个区域。其中，由于凤凰新城板块开发较早，目前已经趋于成熟；火车站和南湖等板块开发比较晚，也有不错的潜力。

　　一个值得注意的细节是，多位售楼处销售人员均对记者表示，唐山限购已经变向放松，外地人也可以买房了。

　　位于火车站板块的新城澜樾府项目一置业顾问也告诉记者，唐山暂时取消限购，外地购房者不需要“解锁”直接购买即可。“‘解锁’就是限购，需要拿着社保去房管局解锁。如果你之前的贷款已经还清，还可以按照首套标准购买，支付3成首付，走商业贷款。”

　　“外地人买是肯定能买，但没有下发明文政策与通告，之前还要解锁现在不用了。”万科公园大道置业顾问表示。

　　针对上述消息，记者查看唐山市政府官网与唐山住建局官网并未查到任何官方公布的关于限购取消的通知与信息。但采访的多位当地的开发商人士也同时表示，限购政策在实际操作层面已经有部分放松。

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　　房价走向

　　未来，唐山房价是否还会持续上涨？接受中国房地产报记者采访的多位业内人士表示了不同看法。

　　上述唐山某高端楼盘营销总表示，唐山是人口净流入城市，但流入量很低。“原来唐山是封闭性城市，这些年唐山逐步走向开放，这也与京津冀发展，唐山转型、经济结构的调整不无关系。唐山每年净增人口5万到7万，约有2万个家庭、2万套房子。支撑量不足，房价不会大涨。

　　“唐山房价并不会一直上涨，因为唐山当地的消费能力与经济水平有限，人口流量不大。目前只是一些改善型需求爆发与供小于求的原因，支撑着唐山的房地产市场繁荣。改善型人群换房后，会出现大量的二手房空置，如果没有一定量的人流导入的话，后期唐山房地产市场消费会乏力。”顾军也表示。

　　但张景平则表达了不同观点，“唐山人口大概750万，市区人口约190万，大多人口在县、郊区，这些人群当中有大量的购房需求。市区对外城的吸附能力是支撑唐山房地产市场发展的一个关键点。未来，唐山房价还会缓慢上涨。”

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