保利物业大涨时代邻里破发 盈利模式仍是物管行业掣肘

　　作者： 孙梦凡

　　[ 去年物管行业十强市占率仅11.4%。管理规模最高的彩生活市占率仅1.7%。 ]

　　两家物业公司同日赴港上市，却面临截然不同的命运。12月19日，保利物业（06049.HK）正式登陆港股，上市首日大涨29.2%，收盘价45.35港元，总市值241.87亿港元。一同登陆港股的时代邻里（09928.HK）首日破发，收盘价4.88港元，比招股价下跌5.24%。

　　随着保利物业和时代邻里加入，至此当下资本市场已有19家物业公司在港上市，A股上市的有南都物业(603506,股吧)(603506.SH)。今年，还有兴业物联、正荣物业、烨星控股、建业新生活、时时服务及华发物业尚在排队中。

　　上市潮汹涌而来背后，是物管公司扩大规模和提升市占率的诉求。平安证券研报称，去年行业十强市占率仅11.4%。管理规模最高的彩生活市占率仅1.7%，远低于龙头房企市占率。但保利物业与时代邻里“冰火两重天”的境遇，仍折射出行业马太效应加剧及盈利模式的掣肘。

　　行业新入搅局者

　　从今年4月11日摘牌新三板，到12月19日登陆资本市场，保利物业成为行业新晋“搅局者”，上市首日市值达232.7亿港元，超过绿城服务(02869.HK)成为港股市值第三的物业管理股。仅次于碧桂园服务（06098.HK）和彩生活（01778.HK）。

　　背靠央企保利发展，保利物业在规模上有先发优势。2016~2018年，公司营收分别为25.64亿、32.4亿及42.29亿元，年复合增长率28.4%。净利润分别为1.49亿元、2.25亿元及3.36亿元，年复合增长率50.1%。截至2019年6月底，保利物业合同管理面积4.549亿平方米，在管总面积2.603亿平方米。

　　从业务上看，保利物业主要为国内一二线城市各类物业提供物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务。物业管理服务为主要营收来源，今年上半年营收18.22亿，同比增长42.64%；非业主增值服务营收4.58亿，同比增长43.2%；社区增值服务营收5.4亿，同比增长64.3%。

　　随着行业“跑马圈地”态势愈烈，保利物业渴求通过上市实现进一步扩张。此次全球发售定价每股35.10港元，募资规模约46.8亿港元，为港交所史上发行规模最大的物业管理企业IPO。全球发售后，保利物业总股本增至5.33亿股，保利地产(600048,股吧)共持有保利物业4亿股内资股，占已发行股本的75%。

　　相较保利物业的汹涌来势，时代邻里显得有些波澜不惊。从规模看，时代邻里在管面积并未过亿，截至2019年6月30日，公司在管面积近4270万平方米，共拥有210个在管项目，包括位于中国15个城市的住宅小区、工业园、政府大楼、公共设施及市政环卫项目。

　　营收规模相对较小。时代邻里的收入从2016年的3.729亿元，增加至2018年的6.958亿元，年复合增长率为36.6%，并从2018年6月30日止6个月的3.076亿元增加48.1%至2019年上半年的4.557亿元。

　　从房企中分拆出的物业公司，管理规模大多来自母公司自身项目；另一方面来自第三方物业，包括收购、品牌输出等形式。回看时代邻里背后的时代中国，截至今年中期，集团有息负债501.21亿元，比去年末增长23.52%。前11月，公司销售额676.48亿元，完成年度目标90.19%。

　　在自身规模、营收现状并不突出的情况下，如何减少对母公司的依赖，提高第三方项目占比成为时代邻里面临的挑战。“在项目面积上，会使来自于时代中国支持的与来自第三方的，保持一个均衡的比例，双方持续都会增长。”该公司执行董事兼行政总裁王萌表示。

　　潮水渐退后的挑战

　　自2014年彩生活(01778.HK)开启上市大门后，物业公司抢滩资本市场的脚步持续至今。且赴港上市队伍颇为集中，2018年共5家；2019年已有8家，成为物管公司上市“大年”。物管股在资本市场的表现同样活跃，今年有6只个股实现翻倍，最大涨幅近200%。

　　中泰证券认为，目前行业竞争格局尚未定型，龙头企业可利用资金优势开展收并购，扩大管理规模并提升经营效率。保利物业表示，所得净额约57%将用于把握战略投资机会，择优并购，发展战略联盟及扩大物业管理业务规模;时代邻里同样称，预计所得款项净额约7.92亿港元，其中65%用作业务扩张。

　　资本市场的喧闹声背后，物业行业盈利模式困境却越发凸显。目前在港上市的物业公司，仍难以完全摆脱对母公司的依赖。截至今年上半年，时代邻里在管面积有近80%来自母公司。2017年、2018年及截至2019年上半年，来自向时代中国集团提供服务的收入分别为1.21亿元、2.16亿元及1.22亿元。

　　值得注意的是，为公司贡献收入大头的物业管理服务，占据成本却最高。时代邻里总销售成本中，人工成本的占比逐年上升，2016年全年人工成本为1.69亿元，占比59.1%；到2019年上半年，成本已到达2.25亿元，占比67.7%。

　　与此同时，时代邻里的资产负债率明显高企。2016年~2018年间，集团资产负债率分别为98.1%、95%、97.1%;截至2019年6月末，该指标依然达到93.7%。时代中国认为，分拆有利于让这一独立平台的投资价值变现，使平台直接进入资本市场融资无须依赖母公司，改善财务管理结构。

　　保利物业同样面临盈利“掣肘”。该公司近三年毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%；同期，公司净利率仅5.8%、6.9%、7.9%。保利物业表示，公司面临各方成本上行压力，包括但不限于：最低工资增加、员工人数增加、节约成本措施生效所需时间。

　　今年上半年，头部物业公司如彩生活、绿城服务、雅生活已出现放缓态势。时代邻里破发，同样透露出物管行业潮水渐退的尴尬。上市并非终点，如何突破盈利模式困境、减少对母公司依赖、拓宽增值服务占比，成为整个行业正面临的挑战。