一位银行人眼中的房地产2019和2020

　　

　　你好，开窗人

　　上帝关上一扇门，定会打开几扇窗。没人见过上帝，更遑论他关门开窗的神奇之手。但上帝又无所不在，他总是选择世间使者来完成授意和施恩，如捡起苹果的牛顿，如用手进球的马拉多纳。中国关得最紧的两扇门，一个叫地产，一个叫金融。三年了，窗在哪里？

　　在近日举办的APIC2019中国不动产金融峰会上，当你听到银行资金、真股权、真REITs和保险资金这些词汇时，你就听到了窗棂轻启发出的声响和透进的光亮。

　　开窗的人来自银行、基金、保险公司和研究机构，他们尝试着找到新的路径，不惟救急，亦自筹远，在新的形势和规则下，以更长效模式为地产赋能。

　　在此撷英咀华，以飨读者。（一）2019大总结，2020小预测

                            朱嵬 平安银行(000001,股吧)地产金融事业部总裁助

　　（一）

　　2019大总结，2020小预测

　　朱嵬 平安银行地产金融事业部总裁助理

　　调控已近四年，继续前行之际，对宏观、市场和行业再认识，是题中应有之义。

　　一、关于行业定位：房地产如何与中国经济相处？

　　2019年7月30日中央政治局会议提出，“不将房地产作为短期刺激经济的手段。

　　我们的理解是，关于房地产与中国经济之间的关系，这是一次划断性的政策表态。房地产的新定位即房地产运行的政策区间是既不“托底”经济，也不能“拖累”经济。

　　房地产定位在中国的演变趋势，从过去到未来，可以分为支柱产业、调控工具、重要产业、一般产业四个阶段。

　　由最初的“大力发展，高度依赖”到“托底经济，逆周期调控”，再到“平稳运行，不拖累经济”，最后实现“回归市场，运行更加独立”。可以看出，房地产的定位重心在下移，将来的政策干预也将减少。

　　二、关于调控：明年政策是松是紧？

　　从中央层面来看，2018年底，中央经济工作会议强调“房住不炒、因城施策”，2019年初，政策基调有所缓和，强调防风险。二季度以来，中央政治局会议再次重申“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。到年底，强调防风险，基调有所缓和，给予地方“一城一策”的调控空间。

　　从地方举动来看，2019年，松、紧、松的轮次转换贯穿全年。

　　1-3月政策放松，西安、大连放宽落户条件，菏泽取消限售，广州、天津、北京放宽公积金政策等；

　　4-9月政策收紧，成都、南京上浮个人住房贷款利率，长沙、合肥收紧公积金贷款政策，合肥收紧土地竞买规则等；

　　10月以来政策整体放松，南京、天津、海南等多地以人才引进为突破口放松限购，深圳取消普通住宅“豪宅税”，海南、青岛、银川放宽放松落户限制等。

　　2020年调控形势预判：“紧”是主线，“松”有空间。

　　调控政策整体将坚持“连续性、稳定性”，不大可能出现大幅放松，但地方政府可以因地制宜，适度放松调控。须注意的是，地方政府放松调控要把握好分寸，充分预估政策的合理性和力度，不能触碰中央“稳地价稳房价稳预期”的红线。

　　三、销售：16万亿到顶了吗？

　　2019年1-10月，全国商品房销售额12.44万亿元，同比增长7.3%，较9月末提升0.2个百分点。全年销售额将创历史新高，有望达到16万亿元，较去年增长1万亿元。

　　2020年市场“稳”是主基调，销售规模仍会保持在15-16万亿元，有以下支持因素：

　　从需求端来看，目前我国房地产市场仍是需求抑制型市场，若“四限”政策放松，成交量还会释放。

　　另外，住房需求端的驱动力没有消失，而是在转换。新驱动力包括城镇化、人口集中、居住环境改善、城市更新等。

　　目前我国城镇化率接近60%，未来每年将有1400万人口从农村进入城镇。随着各地落户政策全面放宽后，人口将加速向竞争力强的城市聚集。当下城镇人均居住面积约31平米（套内），还有较大改善空间。核心城市陆续进入存量房时代，城市更新将加速。

　　从供给端来看，我国住房供给空间、供给意愿和供给能力依然充沛。首先，全国商品住宅库存绝对量处于近年低位，由2016年2月的4.7亿平米持续下降至2.2亿平米。绝大多数重点城市新房库存压力不大，去化周期在合理范围。

　　其次，房地产开发投资增速创5年来新高。1-10月，全国房地产开发投资额10.96万亿元，同比增长10.3%。预计全年开发投资额在13万亿元。

　　最后，多数主流房企土地储备充足，可支撑未来3年销售。恒大、碧桂园总土储超过2亿平米，融创、万科、保利、绿地超过1亿平米。

　　四、土地：迎来哪些变化？

　　2019年1-11月，300城市土地成交建面16.6亿平米，同比下降3.3%；楼面地价2532元/平米，同比上涨18%。一二线城市土地出让金占全国比重66%，较去年同期提升5个百分点。土地在向龙头房企集中。1-11月，百强房企拿地金额为2.51万亿元，占全国60%的市场份额。其中，前30强房企占百强的64%。

　　2019年，土地政策有两个风向值得关注：

　　第一、集体土地入市。新《土地管理法》将于2020年1月1日起实施。意味着国家不再是唯一的土地供给方。未来集体经营性建设用地可直接入市，无需先通过国家收储再流入市场。同时，集体经营性建设用地不能建设商品住宅，只能用于工业、商业及租赁房、廉租房、共有产权房等。这次政策对商品住宅市场短期影响有限，增加了工业、仓储、商服用地供应，同时这部分土地获取成本较低，房企可以提前谋划。

　　第二、土地规划需遵循“三条控制线”。这一政策将主要产生以下影响：一是建设用地供应将更加集约，中小城市新城新区建设可能会减速；二是三条控制线的划定权下放给地方政府，核心城市可以为未来城市发展预留土地空间；三是濒湖、傍山、沿海的别墅项目、旅游地产项目将受影响，房企需加强预判和规划。

　　五、布局：哪些城市受青睐？

　　房地产市场进入“总量平衡、区域分化”的时代，为了精准预判各城市住房空间，需要建立城市价值评估体系。市场空间是由成交量和成交价决定的。成交量主要看人口规模、人口流入、人口结构；成交价与城市的富裕程度（地均GDP）高度相关，产业结构、交通网络、城市群是核心影响因素。

　　投资布局尤其要关注人口流动动向。今年8月26日中央财经委员会第五次会议提出，“增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力，增强其他地区在粮食安全、生态安全、边疆安全等方面的功能”。

　　这意味着未来新增城镇人口将主要分布在19个国家级城市群，尤其是一类和二类城市群，一类城市群包括京津冀城市群、长三角一体化示范区、粤港澳大湾区，二类城市群分别为成渝、长江中游、中原、山东半岛城市群。

　　主流房企布局策略是拥抱城市群，把握大趋势。他们将聚焦城市群和都市圈，积极布局一二线城市，扩大土地储备。而远离主要城市群、人口长期净流出的三四线城市，这些城市的住房成交量和成交价都将承受压力，市场风险度上升。2019年棚改规模大幅下滑，货币化补偿比例下降，进一步加大此类市场的房价调整压力。

　　（二）

　　房地产融资的环境、渠道与策略

　　朱嵬 平安银行地产金融事业部总裁助理

　　一、融资环境

　　2019年，金融强监管政策密集出台，达到历史最严。从23号文出台、房地产信托收紧，到境外发债受限，再到银行专项检查，金融强监管持续加码，银行贷款、信托、境内外融资渠道全面收紧。

　　2020年房地产融资形势将是整体紧平衡，区域调控保留一定灵活性。融资形势“紧平衡”原因如下：

　　第一，决策部门认为房地产占用过多社会金融资源。涉及房地产的银行贷款+境内发债+境外发债+信托+基金+资产证券化共计约75万亿，占全部金融资源的35%以上。

　　第二，房地产贷款呈快速增长态势。2019前三季度房地产贷款余额增速为15.6%，高于总贷款余额增速的12.5%。居民部门杠杆率快速上升，2008-2018年由18%上升到53%，10年上升35个百分点。

　　第三，人民银行可能会通过MLF、LPR、贷款额度管控来实现对融资市场的微调。此外，关于合规性的监管，比如对于影子银行、土地前融，将继续保持高压，这条“红线”不会放松；关于调控性的，中央会将主动权交给地方，因城施策，比如调节LPR加点等。

　　三、融资策略

　　1､项目层面如何融资？

　　分阶段来看。在拿地阶段，房企可以通过联合拿地，抱团取暖，减少竞争。

　　在开发阶段，对于“432”项目，开发贷仍为首选融资手段；部分房企可利用供应链融资、商票、保理、总包单位垫资等组合融资方式拓宽融资渠道。

　　在销售阶段，除销售回款外，房企通过运用购房尾款证券化工具，盘活资产，补充现金流。

　　2､企业层面如何融资？

　　一是发行境内外债券。拥有较好信用评级的房企可以通过发行公司债、海外债补充资金，用于偿还旧债，通过发行短融、中票、非公开定向债务融资工具补充资金。而国企、央企在棚改和保障房建设领域可发行企业债。

　　二是股权融资。在A股IPO、再融资基本叫停的背景下，房企可以在港上市、配股获得资金；还可以通过私募房地产股权基金获取资金。

　　三是资产证券化。拥有好资产、评级高、实力雄厚的头部房企可发行资产支持证券补充现金流。

　　（二）

　　房地产融资的环境、渠道与策略

　　房企融资分为外源性融资与内源性融资，共包括5个大类、16个小类。银行涉房业务主要包括开发贷、按揭、经营性物业贷、并购贷、发债、尾款ABS、供应链ABS、代销等，近期都存在不同程度地收紧。

　　从房企各渠道融资规模来看，今年以来，开发贷新增1.18万亿元，信托贷款发行8000亿元，境内信用债发行5200亿元，海外债发行4500亿元，资产支持证券发行2800亿元。从房企融资成本来看，整体呈现两极分化态势。2019年前三季度103家房企发债加权平均成本6.59%，其中最低的3.84%，最高的15%，差距非常大。从各渠道融资渠道来看：

　　1、银行贷款。短期来看，受涉房贷款集中度约束，房企银行贷款面临收紧，对于高杠杆经营的房企是一个考验。长期来看，银行贷款仍将是房企最主要的融资渠道，占据房企融资总量的半壁江山，原因有三：一是其他融资渠道受到挤压，房企对银行表内贷款依赖度提升；二是从成本来看，开发贷仍是成本较低的融资渠道之一；三是对于银行而言，房地产资产是收益较高且风险较为可控的主要配置标的。

    2、非标融资。监管趋严导致委托贷款、信托规模萎缩。委贷新规出台后，募集资金无法通过委托贷款发放，委贷融资规模缩小。今年监管对房地产信托融资的监管最为密集，先是23号文，再是窗口指导，随后又出台信托64号文，受此影响，信托融资规模“腰斩”。其中，中小房企受影响最大，非标融资历来是中小房企的重要融资渠道，信托收紧后，中小房企资金链面临考验，已有部分房企通过出售股权、项目回笼资金。

    3、信用债。目前大多数信用债只能借新还旧。比如公司债只能借新还旧，企业债只能支持棚户区改造、保障房建设，中票和短融只面向国企和A股上市的房企。另外，未来两年是房企偿债高峰期（2020、2021年信用债到期规模分别为5579亿元、8772亿元），房企融资需求持续旺盛。

    4、海外债。今年以来，房企海外发债已突破人民币4500亿元，同比增长近50%。尽管海外债用途受限，只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，并且融资成本较高，但在其他融资渠道收紧后，仍有大量房企发行海外债。

    5、资产证券化。资产证券化是政策长期支持方向，重要性将逐步提高。据不完全统计，2019年前三季度，房企发行资产证券化产品约2800亿元，其中供应链应付款证券化1600亿元，占比接近6成，不动产类的CMBS、CMBN、类REITs887亿元，占比32%，购房尾款与物业管理费证券化占比相对较低。

    6、海外股权融资。港股IPO与再融资是房企补充资金的重要渠道。2018年-2019年11月，已有11家内地房企在香港挂牌上市，另外还有5家已递交招股说明书待上市。另外，目前海外股权融资对资金使用的限制较少，房企可通过公开发售、供股和配售来补充营运资金、偿还债务、进行项目建设、支付土地出让金等。

　　三、融资策略1?项目层面如何融资？ 分阶段来看。在拿地阶段，房企可以通过联合拿地，抱团取暖，减少竞争。

　　在开发阶段，对于“432”项目，开发贷仍为首选融资手段；部分房企可利用供应链融资、商票、保理、总包单位垫资等组合融资方式拓宽融资渠道。

　　在销售阶段，除销售回款外，房企通过运用购房尾款证券化工具，盘活资产，补充现金流。 2?企业层面如何融资？ 一是发行境内外债券。拥有较好信用评级的房企可以通过发行公司债、海外债补充资金，用于偿还旧债，通过发行短融、中票、非公开定向债务融资工具补充资金。而国企、央企在棚改和保障房建设领域可发行企业债。

　　二是股权融资。在A股IPO、再融资基本叫停的背景下，房企可以在港上市、配股获得资金；还可以通过私募房地产股权基金获取资金。

　　三是资产证券化。拥有好资产、评级高、实力雄厚的头部房企可发行资产支持证券补充现金流。