2019火花S-Park中国产业地产30强发布 苏州工业园区开发主体中新集团成功登顶

　　建国70周年，产业地产行业诞生40年，新一轮开发区改革的元年，新的纪元隆隆而至。如今，产业园区正在获得中央及地方各级政府的大力扶持和各类资本的青睐追捧，但如何为这个行业设定标准，准确估值，树立标杆，如何给优秀的产业地产商一个济济一堂的舞台，集体发出它们对实业与政策的思考与理解，已经成为整个行业的强烈诉求。

　　2019年12月19日，备受产业地产行业瞩目的“2019火花S-Park中国产业地产30强榜单”在济南山东大厦金色大厅盛大发布，最能代表中国产业地产新势力格局的30家企业悉数亮相。这也是中国产业地产首席研究与咨询顾问智库火花S-Park第五次发布这项重量级榜单。

　　作为中国产业地产行业最具影响力和公信力的权威榜单，“火花S-Park中国产业地产30强”自推出之日起便备受中国产业地产行业高度认可。国内众多产业地产企业都将入选该榜单列入上市公司报表、集团内部年终总结汇报文件甚至是IPO招股书当中，作为当年度公司重要行业荣誉。而不少地方政府和金融机构也都将入选榜单的企业作为中国产业地产行业最具竞争力的典型代表，列入招商引资、重点合作、深入研究的对象之中。

　　最终，苏州工业园区开发主体中新集团（CSSD）成功登顶，并与另外两家同为片区综合开发类上市企业的宏泰发展、华夏幸福(600340,股吧)携手跻身榜单前三甲，与30强榜单一同发布的还有“2019中国产业地产30强—单项冠军”和“2019中国产业地产30强—金牌操盘手”。

　　除了发布会主办方代表火花S-Park执行董事宋振庆、园区资本联盟秘书长沈斌、火花S-Park园区商学院院长兼园区资本联盟执行主席葛培健之外，济南市委常委、高新区党工委书记、管委会主任王宏志、济南市人民政府副市长孙斌、济南高新区党工委副书记、管委会常务副主任寇梅、济南高新控股集团董事长李昊、宏泰发展董事局主席王建军、张江高科(600895,股吧)董事长刘樱、中业慧谷集团董事长朱伶俐、炎黄集团董事长邝远平、无锡新加坡工业园董事长杨二观、苏高新集团董事长贺宇晨、华夏幸福执行总裁赵威、置信产业集团董事长陈冠宏、中新集团副总裁詹宇、临港集团副总裁徐斌、百富东方集团(600811,股吧)副董事长莫尚炎、传化科技城总裁陈涛、中交高新科技总经理赵杨东、晋城园区开发公司董事长李军平、时代总部基地董事长黄益治、福通控股董事长赵天星、中电光谷副总裁贺海华等超过200位产业地产商代表及政府部门领导参与了本次发布会，堪称群星璀璨，成为2019年中国产业地产领域最盛大、最隆重的一次顶级峰会。

　　苏州工业园区开发主体中新集团荣登榜首

　　作为中国产业地产30强榜单的创立者，火花S-Park执行董事宋振庆基于产业地产一直以来估值模糊的行业难题，首创了产业地产价值创造力体系和S-Park轻重动态平衡体系作为榜单的主要评判标准，并为整个产业地产行业提供了一套权威专业的评分准则和参考依据。

　　“这份榜单，不仅对行业参与者是一份品牌层面的荣耀，更是形成集中为中国产业地产行业代言的强烈圈层效应，同时也将为地方政府、金融机构以及上下游企业提供一份客观公正、可供参考和评判产业地产商真实价值和合作可能性的重要资料库。”宋振庆表示。

　　火花S-Park产业地产30强调研团队从2019年初就开始在大江南北进行了广泛而深入的调研，在大量扎实的访谈、数据、财报基础上进行了专业、公正而客观的评选。而备受瞩目的2019火花S-Park中国产业地产30强前三甲在经过近12个月的等待与猜测之后，最终花落中新集团、宏泰发展、华夏幸福三家。

　　“今年的30强榜单有一个重要的主题，‘赋予园区运营和资本的属性’，没有运营的内涵和资本的助力，产业地产就很难走得长远，走得健康，去体现服务实体经济的生产性服务业这种根本属性。”宋振庆表示，前三甲这三家企业集中代表了火花S-Park对这个行业未来特别看好的一种模式——“封闭式操盘、平台化运作、资本化助力、闭环性平衡”的片区综合开发模式，这种模式在中国城镇化和产业化仍有巨大空间的前提下，是一种殿堂级的绝学，值得30强企业乃至所有产业地产参与者去努力借鉴与实践。

　　宋振庆认为，未来产业地产的重要趋势必然是“从开发到运营、从增量到存量、从载体到服务”，最终走上一条“手艺活儿+产业IP+廉价资本”结合共生共赢的道路。

　　2019年30强榜单的最大惊喜无疑是中新集团的登顶。在发布会翌日（12月20日），中新集团就成功登陆上交所，正式挂牌鸣锣上市，并牢牢封于涨停板，重新刷新了资本对产业地产的认知，也融化了中国开发区主体公司20年主板IPO的层层冰雪，具有划时代的标志性和象征性意义，也成为2019年中国产业地产行业最值得铭记的头号事件，其本身就是对园区40年最好的一份献礼。

　　在这些年不断的调研当中，火花S-Park也见证了中新集团为了成功上市而做出的艰苦努力，包括将全部住宅房地产业务剥离以满足证监会审核要求。目前中新集团以园区开发运营为主、以绿色公用业务和非住宅房地产经营为辅的“一体两翼”主营业务格局非常健康，并将政治任务和市场化色彩兼顾，走出一条“专业成就产业、政企良性互动”之路，

　　“中新集团为了本次IPO足足等待了4000天，这份惊喜不仅属于公司，也属于整个行业，以及新一轮蓄势待发的中国开发区改革事业。”宋振庆表示，“中新集团是国务院11号文之后首个成功完成IPO的开发区主体公司，这也将大大鼓舞全国各类开发区建设主体上市的信心。因此，就其综合性业务、市场化理念和成功IPO的里程碑意义而言，中新集团登顶30强榜单具有相当的说服力。”

　　相比于去年的榜单，今年榜单的“大换血”依然非常显著，一批新晋势力让业界再度刷新眼球。金地威新、中交高新科技、新建元集团、时代总部基地等都是在行业内异军突起的潜力股，进入榜单也属实至名归。而中集产城、坤鼎集团、中关村(000931,股吧)发展和深投控等企业则被剔除出30强之列。

　　专业的力量：金牌操盘手

　　作为30强榜单之外的全新子榜单，“中国产业地产30强—金牌操盘手”的发布也引起了行业的瞩目。产业地产行业是一个典型的“人指挥枪”的行业，土地、政策、资本这传统“三件套”的重要性正在逐步弱化瓦解，而人、数据、资源的新三驾马车开始登堂入室，成为决定这个行业未来走向的灵魂因素。

　　“这里面的人，不单单是作为决策者的企业家，更是奋战在园区一线的操盘手们，他们是这个行业最优秀、最实战的精英队伍。每个园区项目都是一个独一无二的战场，而每一位优秀的一线操盘手，都是在惊涛骇浪的逆境中奋发进取、力挽狂澜的专业舵手。”宋振庆表示。

　　因此，火花S-Park在2019年深入走进了最广泛、最鲜活、最瞬息万变的园区操盘一线，对区域总经理、项目总经理等一线园区操盘手进行面对面的交流，不仅在此基础上出版了第七本新书《园区中国7：产业地产操盘实录》，更在本次发布会上给予了这些行业表现最优秀、贡献最干货经验的一线职业经理人展示个人风采和专业价值的舞台。

　　最终经过严格而艰难的筛选，综合操盘园区理念与过程、园区本身的质量，产品品质、产业招商、运营服务和资本创新模式等一系列综合衡量指标，有8位操盘手从68位候选人中脱颖而出，荣膺“中国产业地产30强—金牌操盘手”，他们分别是：华夏幸福执行总裁赵威、东湖高新(600133,股吧)光谷生物医药加速器董事长何东凌、瑞安置信工业城总经理曹高林、联东集团招商服务中心总经理张鹏、时代总部基地总经理安琪、嘉卓智谷董事总经理彭飞、郑东国际产业园总经理毛红艳、成都芯谷产业园总经理贺海华。

　　“产业地产创新的种种框架和概念，只有在园区的一线操盘手这里才能得以最充分、最接地气的实践、落地和验证。这些金牌操盘手从实践中而来的专业性，是我们和整个行业最看重的宝贵财富。”宋振庆表示。

　　单项冠军笑傲群雄

　　作为本次榜单的一大亮点，连续第三届发布单项冠军的颁布也再次引发热议。本次单项冠军的推出，是专门突出对单个产业地产企业某些特质的认可和肯定。这些单项特质，被火花S-Park认为是产业地产行业非常重要的从业素质与评判标准。

　　“产融创新生态特别推荐企业”桂冠属于来自江苏的中业慧谷集团。宋振庆表示，这家企业以轻御重、柔性发展的典范企业在园区玩法上轻盈另类而富有新意，尤其是在“园区+金融+投资”、非常好的利用政府资源和资本方面给大家留下了深刻印象，也非常符合火花S-Park所提出的“GP式活法+平台式玩法”的行业未来趋势。

　　首次出现在30强榜单就强势进入前十位的济南高新控股集团，同样还揽得分量十足的“政府园区平台转型标杆企业”单项冠军。宋振庆指出，济高控股在市场化转型与制度创新层面已经悄然走到了全国高新区平台公司的前列，同时在运营和资本两个层面都做得非常出色，在业务层面也走出了一条“园区开发为主，金融投资和实业运营为辅”这种一体两翼的创新路径，堪称政府园区平台公司转型的典范标杆。

　　“最值得期待园区新锐”荣誉本次花落三家，分别是置信产业集团、中国电建(601669,股吧)地产和福通控股。“义无反顾，坚定不移”转型产业地产的置信产业集团被火花S-Park称为“园区里的制造业，厂房界的富士康”，其未来的爆发潜力仍然不可估量；中国电建地产也将产业地产作为未来冲击千亿规模的重要砝码，现在正以一种非常开放的平台式姿态在整合资源、操盘落地；而来自郑州区域的福通控股也正处于厚积薄发的起飞阶段，下一步的潜力展现不容小视。

　　而唯一的重磅人物单项冠军——“行业年度卓越贡献人物”的殊荣基本没有太大悬念，属于中新集团董事长赵志松。宋振庆认为，CSSD是25年中新苏州工业园区新型城镇化的市场化创新实践者，并正在将这种模式经验复制到越来越多区域，其精细化、市场化、契约化、专业化的片区综合开发模式也能够给行业带来相当不错的启发，在这个过程中，身为总操盘手的赵志松功不可没。

　　行业首份全景式盈利模式研究报告问世

　　十年磨一剑。在本次发布会上，宋振庆还发布了火花S-Park进入产业地产研究行走10年的集大成之作，中国产业地产行业第一份专业权威、全景式的盈利模式研究报告——《火花S-Park中国产业地产盈利模式创新研究报告》。

　　中国产业地产行业诞生40年来，之前的盈利模式是在封闭和被迫的情况下“自发”形成的，原有的很多企业虽然盈利，但这种盈利模式与政府让利、地产红利有很大的关联性，不是很明确和清晰，未来在更加规范和竞争更加白热化的行业环境下能否继续依靠这个“自发”盈利模式，具有很大的不确定性，企业对此也缺乏清醒的认知。

　　而很多新进入这个行业的企业，对现阶段和未来一段时期如何以产业园区这个载体和平台塑造盈利模式没有太大的把握，感觉这个行业资金沉淀量巨大、运营周期长、盈利点不清晰，资金投入匹配和节奏把控难以明确，整体盈利模式具有隐蔽性、模糊性，很多赚钱路径，不深入到对方长周期的观察中很难被察觉和理解。

　　所以，宋振庆认为，产业地产行业需要构建一种“自觉”的盈利模式，那就是整个行业的参与者通过对丰富多样的盈利时间的总结，对自己的盈利模式加以自觉调整和设计，形成丰富多元的盈利模式，即所谓的产业地“盈利组合拳”和“进化盈利链”，使其更具有清晰性、针对性、相对稳定性、环境适应性、健康可持续性等特征，这才有利于整个产业地产行业稳健长期的发展下去。

　　该报告经过对80座城市、200家企业、400份财报、500家园区的海量大数据与一线近距离考察撰写而成，调研内容包括企业家专访、企业内部调研、园区走访、园区企业座谈、数据采集、企业财务报表分析等，共计40万字，共800页内容，分上下两册，对目前国内产业地产的主流盈利模式创新与探索进行了图文并茂的详细剖析，包括片区综合开发闭合平衡盈利模式、二级产业园区开发盈利模式、二级园区PPP模式、物流地产三环联动循环盈利模式、产业地产基金操盘模式、产业地产资产证券化模式、“房东+股东”产业投资闭环盈利模式、多元综合运营服务盈利模式、传统房企转型产城盈利模式、资产重估收益模式、产业地产多元化融资模式以及新加坡园区操盘模式（裕廊+纬壹科技城）等，涉及华夏幸福、中新集团（CSSD）、张江高科、临港集团、宏泰发展、东湖高新、联东集团、置信产业集团、金地威新、星河控股、普洛斯、易商红木、宝湾物流、招商蛇口(001979,股吧)等国内标志性品牌产业地产企业的商业模式、操盘路径与盈利框架，并对影响产业地产盈利趋势的重点方向、重大政策、产业地产上市公司的财务数据都进行了细致梳理与解读，对中国产业地产行业的企业家、地方政府、金融机构及园区一线从业人员都将有着十分重要的研究价值、借鉴意义与指导作用。

　　该报告是火花S-Park10年研究心得沉淀的里程碑式作品，也是其发布的第二部重磅行业研究报告，目前已经面向全国全行业正式进行发售。

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