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9:20

华夏幸福产业研究院院长顾强:10个中国城市小趋势


这是一家不光在过去可以讲500公里的事,今天可以把焦点再缩小10倍,讲50公里范围内的事情,华夏幸福创下了经典的案例。


 

第一个趋势:未来三分之二新增城镇人口会继续向31个都市圈集中。


第二个趋势:未来进入到都市圈的人口会像城市圈和辐射圈集中。顾强认为新增人口全部进入到核心圈是不可能的,我们认为也不大可能,根据国际经验,都市圈核心占人口三分之一,这一趋势同样适用于国内的31个都市圈。


第三个趋势:全国地级市的人口密度和人均消费水平是成正比的,人口的密度是跟人均消费水平也是成正比的,目前来看,上海、北京、深圳、南京、广州这些城市线下消费能力是居于前列的,顾强认为,这样的消费也有马太效应,“规模越大的城市,人口密度越高的城市,人均收入水平越高,人均的消费水平也比较高,所以人均的剁手能力也越强。”


第四个趋势:根据顾强研究,从2030年或者2035年,中国的空间格局是另外一番景象,第一个形态是核心都市圈,比如上海、苏州、杭州、宁波组成的核心都市圈,第二个层面是独立的都市圈,比如像南京、合肥、郑州、武汉这样独立的都市圈,第三个层次是若干区域性中心城市,第四个城市是其他城市还在,比如景德镇、安庆、铜陵等。“所以未来城市化格局会形成多种空间形态的一个深入的融合,各类空间形态会有机融合发展。”顾强总结到。


第五个趋势:当城镇化遇见了工业4.0,创新机会在哪儿?顾强表示,将来的科创企业集中在头部区域,头部区域就是这些大城市、大都市圈,从创新优势来看,越大城市,创新的要素、创新的成果集中,未来得科创板是在这些合适的城市都市圈。



第六个趋势:TOD模式是中国城市下一个风口,在顾强看来,TOD理念模式是蛹化都市圈发展格局,引导资源重新高效整合的重要途径。


第七个趋势:跨城居住将成为新都市圈人的必然选择。顾强认为,这是解决人口城镇化和住房供应体系问题的切入点。


第八个趋势:房地产调控为什么会对小城市“动刀”?顾强以北京、南京、西安等城市为例,分析到,外围的神经末梢区域、乡区域的房价已经跟很多二线城市是相差无几,未来,都市圈的房价与核心城的关系有一个价差,从过去70年来看,都市圈的房价成长性好的,同时更具有抗跌性。


第九个趋势:未来地产的结构性机会在哪里?过去10年,全国的房地产开发增速增长6倍,都市圈的地产增长7.5倍,辐射圈的市场增加了10倍,速度最快,根据顾强研究,这个趋势依然会延续,住宅商品房市场以及人口溢出的方向,决定了未来的都市圈外圈层、中圈层依然会有巨大的市场空间。“中国住宅市场的趋势性机会依然存在,最主要的区域是都市圈区。”顾强预判。


第十个趋势:二次城镇化的浪潮开启,群雄角逐,谁将成为新一线的龙头?顾强给出的答案是,杭州、南京、成都、武汉都市圈是未来新一线龙头有力的挑战者。


最后,顾强总结到,“未来中国将形成4到5个世界级的都市圈,前四个都市圈现在GDP总量超过5000亿美元,人口超过3000元,再过10年、15年,在一到五名当中,中国可能至少占三个席位,前十个中国会有更多都市圈进来。”


10:00

愿景明德集团CEO仓梓剑:越调控房价越上涨的逻辑或难以延续


仓梓剑说到,过去20年,可以用波澜壮阔、百花齐放来形容这个快速发展的时代,这个时代中创造了很多奇迹,领先的企业建立了很强的核心竞争能力,建立了自己核心的护城河,创造了很多不同,企业1+X的故事还在延续,这个行业让人兴奋。


 

房地产行业进入去地产化阶段,转型成为房企的普遍选择,但转型,却并不是一件容易的事。“大家现在面临一个重大的选择,是我继续坚守在这儿还是离开这个市场。比如阳光100坚定离开主流住宅行业,我们看到今年上半年中小房地产企业已经死了300多家,实际上,行业利润太高并不是好事。”


对于行业未来20年的发展趋势,仓梓剑认为首先还是要看行业大环境,他以欧洲曲线理论为例谈到,企业、行业都会以抛物线的状态发展,抛物线到了顶点的时候就开始往下坠落,而当已经到顶点的时候转型已经晚了,企业要做的是拐点之前就要做准备,去构建新的曲线,形成第二发展曲线发展,房地产行业现在就是在这个状态。


第二曲线在哪里?仓梓剑站在中国经济和世界经济的角度来看,与20年前相比,最大的变化在于全球一体化,他认为越调控房价越上涨的逻辑不太可能延续下去,“过去,对于房地产的信心来源于土地财政,城镇化率,以及房地产对上下游产业的拉动作用,但从现在的调控方式来看,金融强监管的组合拳、集体产权部分的土地供给增加将在很大程度上改变整个房地产的结构。在存量市场方面,4万亿的投资,40亿平米的老旧小区改造,是非常好的战略指引。这个趋势值得整个行业和所有企业的重视和思考。”仓梓剑表示。


对于未来的第二个场景,仓梓剑认为是坚持做难而正确的事情。“第一产业第二产业最终都会向第三产业转型,以长租公寓为例,从今年开始,从去年的风口到今年,很多开发商已经退出这个事情,99%的公司是做不了,企业都在经历非常痛苦的转型。”


仓梓剑表示,科技、技术对整个行业的碰撞也会为行业带来新的变化,深入影响房地产的格局。



最后,仓梓剑总结到,“这是一个最坏的时代,但这也是一个最好的时代,这是一个愚蠢的时代,也是个智慧的时代,这是个怀疑的时期,这是一个信任的时期,这就是我加入房地产行业的根本原因。”


10:40

赛普咨询董事合伙人兼副总经理成锦亚:未来跟投将更加强调共担和发展


在跟投下,公司的诉求是希望员工能够承担更多,成为一个合伙人的状态,但是员工的诉求是收益,所以跟投的制度自一诞生就博弈。


 

成锦亚认为跟投的收益大小最重要的还是要看投入本金占用的时间长短。房地产行业,什么样的企业做跟投非常适合?“高周转企业,什么样的企业跟投收益率低,做品质,做利润的。所以我们会看到跟投做的比较成功的基本上都是我们的现金流玩法高增长企业做的比较成功,跟投做的不好的或者经常有问题的都是速度慢的,追求品质、追求利润的。”成锦亚表示。


过去十年,房地产市场处于高增长时代,由于跟投会让经济模式最短的时间回正并实现盈利,这个状态就会导致增量时代下跟投模式的成功,通过周转产生出大把的利润,员工得到分享,使得员工以较少的本金赚到钱。


那么现在跟投局面如何?是不是所有公司都适合跟投?成锦亚分析称,行业里面很多做高品质、高利润的企业不进行跟投,例如中海没有跟投,国企不能做跟投。“如今很多国企都做了跟投的体制设计,比如保利、招商蛇口,包括华夏城都有,但是做高品质、高利润的房企由于它的地货比高,回正晚、利润率即便高,最后收益率都会低。”


房地产从增量开始进入到存量为主的时代,未来会进入到以资产运营服务为主的时代。在这种情况下,跟投收益会出现两个变化,第一个变化是利润率下降,“进入到存量时代,地产净利跟制造业行业开始慢慢齐平,未来地产行业只有五六个亿的净利,加之速度慢、去化慢,跟投年化收益率,所有收益都会下降,我们要适应这个变化。”成锦亚表示,未来要有一个心理预期,地产的高增长时代结束,其实也代表地产的高待遇时代要结束,增量时代结束,很多人会分流,比如产业板块、物流地产等等,“我们要习惯收益率往下走,但是再怎么走还是要赚钱,不代表说已经玩不过其他行业了。”


在这个时代里面,跟投激励机制怎么转型?成锦亚表示,跟投的规则应该发生改变了,在共担和共享里面,应该让公司多承担,员工去创造收益,“如果遇到问题,公司列后,包括我们有些规则也可以处理,比如本金收回,分红,规则可以变化,不代表一定是同股同权。”



另一个逻辑是,存量时代下,员工的跟投风险也增加,员工应该根据项目收益思考企业的前景。


成锦亚表示,未来造富会越来越难,将更强调共担和发展,他以万科为例,项目跟投和社会合伙人这两个层级本质一样,但是效果不一样,项目跟投基本上都是冲着收益去,叫做共享去的,合伙人会冲着共担和发展去的,再往后当跟投收益共享的机制开始慢慢失效,公司应该发展共担和发展的机制,所以要把从利益共享机制转变成事业的共同发展的方向,这样公司发展也会更好,对员工来说不要过于着眼于短期利益,这个时代,短期利益已经没那么高,我们要从更多发展角度看企业,以及在这个企业里边能不能实现事业更好的发展。


13:50

北京大学景观与设计学院副院长李迪华:城市规划建设应首先关注“人”的需求


他表示,城市应当是一个爱的器官,因而城市最好的经济模式是关怀人和陶冶人。


 

李迪华认为,面向未来,我们要看地产行业能向中国社会传播什么样的价值。第一,城市的主人是人而不是机动车,第二,我们要将城市的人文历史,人与人之间的合作,共享的博爱精神体现到我们的城市和建筑空间中;第三,要将低碳城市发挥到极致,也就是城市技术、城市规划、城市设计、建筑设计和生活方式进行综合表达,融入到低碳城市的设计里去;第四,要对未成年人的关爱发挥到极致;第五,坚持健康的人、健康的城市和健康的自然,人才是城市的主人,只有人在城市中生活的舒适、生活的美好,才有更多的精力去关注城市的自然,去关注城市之外的自然,去做更多更美好的事情。



为什么改变中国城市的发展模式这么难?李迪华认为这跟生活的阶段有关系。“我们整体的环境是粗糙的,包括开发商、技术人员到居民在内,都能够接受不舒适,所以改变肯定是非常难的。”要想改变这种现状,李迪华表示一定要有先知先觉的开发商带头做出改变,比如将小区的步行道最窄距离由2.5米改为4米、摒除不安全的儿童活动设施等。


李迪华说,他用了十多年找到能跟国外城市媲美的国内城市,这个城市是镇远,他认为,“镇远足够紧凑,是一个节约型用地的典范,足够的先进,有中国最好的土地混合功能,混合用地的街道,足够的丰富,是一座深厚城市。”


14:00

陶红兵:老旧小区的幸福感不止楼上楼下的20米


目前北京CBD人们大多能看到的是繁华的场景,但在这些地方,仍然有一些大家关注不到的老旧小区,这些小区生活着数以万计的居民,受制于居住设施、环境,他们的生活充满了不便。


 

陶红兵表示,针对这种情况,2007年,北京对社区做过改造,包括外立面的粉刷,基础设施的增加和维修,增加一些功能设施,整个北京十二五期间,市财政和各区证财共投资340亿改造北京老旧小区,资金投入这么多,为什么收效甚微,陶红兵认为,这是因为老旧小区的基数太大。


目前,北京有1600多个“三无”小区,没有物业管理,没有电梯,没有停车位,北京住宅面积大概5亿多平米,这其中,1998年房改之后所新建的商品房占全北京住宅的37%,老小区占了45%,还有17%是保障房,而在老旧小区中,业主大多是老年人,孤独和寂寞,缺乏交流是普遍影响这些老人生活品质的现象。


老和尊严的距离,旧和品质的距离有多远。陶红兵介绍到,从楼上到楼下的距离很近,不到20米,但是生活的幸福感不止20米,可能是天上和地下,“因为老人下不来楼。”陶红兵说,想要缩小老旧小区和美好生活之间的距离,因此他的团队从去年跟政府签约,全面开始做老旧小区的综合整治。


据陶红兵介绍,他的团队为老旧小区增加了生活配套,为老业主提供工作机会,一方面改善生活环境,另一方面也增加了小区业主的归属感。


老旧小区的出路在哪里?陶红兵认为,老人需要一定的介护服务,需要和邻居、朋友、亲人沟通,而目前老旧小区普遍存在物理障碍,老人的居住需求无法满足,最适合的老人的产品是养老公寓。“尤其是独居老人,需要人照料,但是养老公寓他住不起,我们就想能不能把他们的房子拿出来改造、装修,增加设施,增加电梯,增加停车位,然后这个房子的租金会有一定的提升,让支付给老人去住养老院。”陶红兵说。



经过改造后的老旧小区由于交通便利,配套完善,租金低于同地段新房租金,在白领当中市场广阔,“通过这样的置换,把一些错配的生活要素进行适配,这也许是老旧小区改造的一个出路之一。”陶红兵表示。


陶红兵也提到,仅仅有企业做这件事是远远不够的,需要更多方面的介入,需要政府、需要企业、需要居民,政府给予政策支持。


陶红兵介绍,他现在在做的老旧小区改造示范区正在进行中,目前已经接近尾声了,整个一二区的改造大概在明年能够完工,通过居民投票,组建专业的物业队伍服务老年业主。


最后,陶红兵表示,“老旧小区改造是难题,而且是城市中过半数的居民实际生活的地方,我们不能只看到表面的一些新建商品房的光鲜,看到豪宅的品质,还要看到有更多的人在这样的房子里,他们离我们不远,他们和美好生活的距离很大,我们希望大家一起把这个距离缩短。”


15:30

郑云端:


从人力资源的角度来看,底层是以恐惧 在驱动的,不安全、生理需求得不到满足,这个对应的是人力资源体系中的薪酬激励、福利,马斯洛理论中的顶层需求对应 的是人力资源体系中的愿景、驱动,岗位、发展、荣誉对应的是马斯洛中间的需求。


 

郑云端提到了几个大家都存在的恐惧,一方面是AI取代人力的恐惧,但他认为AI能够取代的不一定是自己,而是同行业中跑 得慢的那一个;另一方面是关于996的恐惧;此外还有“打造学习型社会、学习型组织,”郑云端认为这是一个充满了压力的 词。


“你在这个行业里面角色定型了,能力定型了,关系也定型了,当行业产生挤压的时候,你就会是第一波被挤碎的,这就是压力,就面临被优化的可能。”郑云端表示,裁员是组织架构的优化,正常的人员优化是优胜劣汰的表现,这是不一样的,但是这一把刀确实是始终悬在我们现在各种类型的组织面前的。


郑云端认为,人的一生面临诸多危机,但能够被社会广泛关注的只有那些由大众掌握话语权的危机,当下,关于开发商的危机很多,这背后其实源于全社会都在关注开发商。


“人生中有一堵墙其实是非常好的,远比你不知道你的人生中有很多墙,十面围城胜得见你看不见围城,如果今天这个行业遇到了一些问题,就业遇到一些问题,我觉得是值得恭喜的事情。今天的我们是全部过去的总和,今天的我们是过去全部选择的总和,如果要改变,最好的时间就是在十年以前,其次就是现在,改变是马上就可以开始的。”在郑云端看来,最重要不是更勤奋,而是升级思考方式。


除此之外,郑云端认为,稳定是不存在的,追求稳定,就会无限焦虑,这是因为,世界是运动变化的,另一个需要转变的思维方式是,“业绩是公司的,能力是自己的,业绩是带不走的,无论你换岗位还是换公司,业绩都会留在原来的公司,只有能力是可以带走的。”


郑云端称,职业选择需要重点关注5各方面,第一个选择一个崛起的国家,第二选一个崛起的城市,第三选一个崛起的行业,第四个在这个行业里面选择一个崛起的公司,第五个在这个崛起的公司里面选择一个职业的主航道。


从这个角度来看,房地产行业仍然在风口上。“但是这个行业在发生剧烈的变化,这个行业未来可能会有三类公司,第一类就是资本驱动,这个行业里面,品牌会变得越来越重要,行业发展到一定阶段,就会产生剧烈的整合,整合的时候就是强品牌会整合弱品牌,第三个变化是渠道会变得越来越重要。”郑云端表示。


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