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房贷利率变革提速,还房贷一定要选浮动利率

2020-01-05 00:33:00 楼市微观察微信号  吾心生
    存量房贷利率将在2020年3-8迎来定价基准转换。有固定利率和浮动利率两种选择。

  其中固定利率,就是现在是多少,未来也是多少,直到房贷还完。

  而浮动利率则是指房贷利率将依据LPR变化而变化。举个简单的例子,假设房贷利率上浮10%,加点幅度就是4.9%X(1+10%)—4.8%=0.59%。未来房贷利率都是5年期LPR+0.59%。大多数房贷利率一般都是1年调整一次,也就是说,房贷利率会根据当年12月31日的5年期LPR+0.59%。上面是正的算法,如果是买的早,有折扣,那就减去相应的百分点即可,这里可以有负值。

  那么问题来了,房贷利率到底是选固定利率还是选浮动利率呢?

  可以确定的是,刚转换时,两者的利率水平是一样的,但未来利率水平走势,将会影响两种选择。如果利率水平走低,那浮动利率必然更赚,如果利率水平走高,那固定利率必然更赚。那么问题来了,未来5年期LPR会走低吗?

  先来看LPR的历史,2019年8月份刚出是4.9%,9-10月份没有变化,11月份小幅下跌至4.8%,12月份继续保持不变。LPR的历史稍短,但参考1月6日的降准,未来整体资金面是趋于宽松的。

  很多人可能会想,降准跟降息不一样,并不直接作用于个人,也不直接降低利率水平。但你得清楚一点,降准意味着银行可以零成本获得更多流动资金,这些钱是平时按固定比例(也就是存款准备金利率)存在央行的,一旦降准就意味着只需要存更少的钱,拿出部分钱来用于放贷。这比吸储得来的资金成本要低得多,相应地银行也有意愿降低贷款成本。

  这里可以确定的是,1年期LPR会更快降低,5年期会慢一点。而且可能会有些许反复,比如遇到小阳春的时候,上调5年期LPR来调节一下购房需求也是很正常的。但大的判断不会变,LPR会逐渐走低,以LPR定价的浮动房贷利率比固定利率会更有优势,从中长期看,月供会越来越少。

  从更高的层面来看,一个国家经济越发达,利率也会越低。全世界发达国家的利率都明显低于发展中国家。而中国GDP即将突破100万亿元人民币,人均GDP即将突破1万美元。目前我国已是中等偏上收入国家,超过1.2万美元将进入高收入国家,2020-2030年是中国成为发达国家的关键时期。与之相匹配的是,利率也是逐步走低的,一般房贷都是几十年,浮动利率必然更赚。

  那么问题来了,为什么越发达,利率会越来越低。我分析有这几点:

  1、 利率即资本收益率,资本收益率与GDP增速有正相关。一旦增速下滑,一般资本收益率较低。发达国家经济已经非常发达,GDP基数很高,增速比较低,利率也相应比较低,中国正在向这一过程迈进。

  2、 利率与钱多钱少有关。一般钱越多,利率越多,钱越少,利率越高。发达国家相对发展中国家不那么缺钱。

  3、 从风险的角度来说,风险越高,利率越高,风险越低,利率越低。中国的房贷利率总体风险水平是极低的。

  4、 越发达越有可能通过降低利率来持续刺激经济增长。发达国家已经有长期负利率了。中国当然还不至于,但要维持高质量增长,作为配套措施,金融层面降低融资成本也是必由之路。

  所以,还是那句话,如果银行通知你去改合同,选择浮动利率就对了。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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