16万亿后，机构预测楼市销售“触顶”，房企愈显谨慎

    本文转载自公众号：“地产深度报道”　　

    总被预测即将见顶的房地产行业，或许真的要“触顶”了。

　　2018年，房地产市场销售额达到了15万亿元，各家机构预测，2019年全年整体销售数据预计将接近16万亿元。

　　不过，多家机构对2020年行业的增长态势不再那么乐观，在销售额能够保持微增的情况下，销售面积被认为将有所下滑。光大证券(601788,股吧)认为2020年全国商品房销售面积将下滑8.5%；中金公司认为将出现同比4%的下跌；诸葛找房、贝壳研究院给出的跌幅预测则在2%左右。

　　事实上，玩家也显得颇为谨慎。在设定2020年销售目标时，规模突破6000亿元的恒大定下了约8%的增幅，新晋千亿房企中国奥园也只设定了20%的增幅。

　　财经评论员严跃进认为，随着企业销售基数的增大，增幅即便不设在高水平，也可创造很好地增长。不过，当前市场降温，也没有政策放松或市场复苏的迹象，企业难免信心不足，较为保守，“这样也是为了使得销售计划能更好地实施，更得心应手”。

　　楼市稳字当头

　　在诸葛找房近日发布的报告中，预计2020年，全国商品房销售面积增速下降至-1.5%左右，全国商品房销售额增速预计在5%左右。

　　诸葛找房数据研究中心王小嫱在接受《国际金融报》记者采访时指出，2020年房地产调控以“稳”为主，虽然部分城市政策或将松动，但整体政策环境仍趋紧，部分城市市场阶段性复苏，全年销售水平仍承压。其次，一些重点城市的新房位置较远，尤其是一线城市，2020年购房者或将目光投向市区交通便捷的二手房，也会分流新房市场的需求。再次，三四线市场由于需求透支，存在去化压力，也拉低了全国的商品房销售增速。

　　贝壳研究院也预计，2020年新房销售预计将掉头向下。其在报告中指出，2020年，新房市场的支撑力度会减弱，尤其是占据新房市场规模超过50%的三四线城市销售难以持续，会带动整体交易量下滑；同时，2019年销售的增长是“以价换量”的结果。

　　事实上，房地产行业近年来发展速度确实明显放缓。数据显示，2016-2018年间，全国商品房销售面积增速是22.5%、7.7%、1.3%，销售额增幅是34.8%、13.7%、12.2%。

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟撰文指出，房地产市场从2018年下半年开始明显放缓。不过，“房住不炒的长效机制，不是让楼市不增长，而是无法容忍楼市的过快增长”。

　　钟伟认为，楼市高位平台期可能已经形成，不激励但也不过度约束楼市，地方政策的微调余地大，因此，楼市将进入每年呈微弱个位数增长的平台期，每年销售面积约15亿平方米、销售额约15万亿元，“

　　出现特别不利于楼市的调控政策的可能性很小”。

　　于是，在调控的干预下，地价、房价、市场预期趋于稳定。这在企业层面的反应之一便是更“稳”的销售业绩。

　　克而瑞研究中心认为，2016年以来，房企整体的目标完成率逐年降低。相比2016年、2017年近八成房企目标完成率超110%，2019年仅有半数房企的目标完成率在100%-110%之间。

　　企业慎定目标

　　在这样的大背景下，房企自然愈发谨慎。这从近日房企披露的销售目标上亦可窥见一二。

　　2019年，中国奥园顺利突破千亿销售额，其未经审核合同销售额累计约为1180.6亿元，同比增29%。而在2020年的新年致辞中，中国奥园集团董事会主席郭梓文表示，2020年要继续保持高质量可持续稳健发展，实现不低于20%的业绩增长。而奥园给2019年定下的业绩增速则在25%左右。

　　身在销售排行榜前三的中国恒大在2019年实现合约销售金额约为6010.6亿元，2020年定下的销售目标为6500亿元，同比增幅仅为8.14%。

　　事实上，2019年时，不少房企已进行了主动降速。富力在2018年实现合约销售额1423亿元，同比增速为74%，其设定的2019年目标增速降至约12%；中海在2018年的合约销售为3012亿港元，同比增速30%，2019年销售目标增速仅16%；而万科表示不再在规模上做线性比较。

　　克而瑞数据显示，2019年，房企平均目标增长率为20%，较2018年的41%已出现明显回落。

　　房企的审慎从其拿地数据上亦可见一斑。克而瑞数据显示，2019年全年百强房企拿地销售比为0.34，与2018年同期相比下滑0.04，与2017年的0.59也相距甚远。其中，TOP10房企拿地销售比仅0.31，TOP11-20房企的这一指标为0.43，TOP21-30则仅为0.28。

　　具体来看，2019年，百强房企中有49%的企业拿地金额较2018年同比下降，其中五成降幅在30%以上；十强房企中仅有中海、绿地和世茂拿地金额同比增长22%、18%和20%，万科、保利、新城控股(601155,股吧)则有不同程度下滑。

　　王小嫱也指出，企业调低销售目标，也反映出房企对明年市场的预期并不完全乐观。实事求是定目标，一方面可以减轻企业为冲刺业绩的压力，另一方面也会有更多精力管控运营公司，不盲目集中精力冲刺业绩，实现企业自身的内增长。

　　在58安居客房产研究院分院院长张波看来，2020年商品房销售规模开始减缓的态势已经形成，预计2020年行业整体集中度提升的速度将会逐步放缓，龙头房企的销售规模增长继续趋缓，而中小房企的分化仍将持续，受融资困难、调控持续、部分城市转向买房市场等因素影响，淘汰率将不断提升。