一套上不了厕所的长租公寓

　　本文转载自公众号：“公寓次世代”

　　长租公寓本质提供的是长时间的空间居住产品和服务，服务的核心是租客。请善待你的租客，只有他们现在和你在一条船上，需要给你钱。01去医院上厕所的租客

　　这是一个真实的故事，发生在一个朋友身上。

　　7月份她住进了上海QK公寓，入住时销售告诉她，办理他们公司的租房贷款，可以减免几百块钱，想到能省钱又是跟银行签，觉得可信就签了，她当时还犯下一个错误，没有仔细看合同，等拿到合同仔细看时，说好是1年的贷款期，合同上却是18个月，但她没多想，毕竟说是贷款却不用多交利息，还是个大公司，会骗自己嘛？！

　　一切相安无事直到12月13日，马桶坏了。APP上前后报修3次，找房管杳无音信，打客服电话说已经申请，但20天后的现在还是最初始的状态——“待接单”。

　　房子里一共住着3个人，从此过上了天天外出上厕所的奇妙生活。不论早晚，甚至深夜加班回来，她都只能去小区对面的医院去上厕所，来回一次步行20分钟。也幸好，她附近还有家医院，上海的这个冬天不算太冷。

　　不及时维修会怎么样？他们翻合同，没有明确的规定条款，于是他们想到用不交房租逼QK解决问题，却先收到了银行的“威胁”——“

　　逾期不交房租将影响到个人信用征信”，信用征信被影响会怎么样？不能贷款买车买房、不能坐火车飞机、甚至影响就业……惊出一身汗，第二天，他们赶紧把租金交了。

　　经过此事，她终于体会到“租金贷”的风险，想马上解除却只有违约退房这条路，可那样就要扣押金。而住着，需要继续忍受去医院上厕所的生活，继续被“租金贷”捆绑。不论如何，这个坑最后都是租客去填。

　　若不是朋友亲历，我感受不到如今长租市场的扭曲程度，这是一家体量近10万间、在百度里写着“有管家的青年社区”的品牌公寓，所提供的租房服务。

　　02

　　还是钱的问题

　　事出或许有因，我进一步去了解了背后的问题。

　　据QK前经理表示，保洁、维修等服务的外包都停了，这些都是经理自己招人去做。而现在维修的人员所剩不多，“QK办事要从下往上推着走，联系房管员找管家，一天打一次电话跟踪进度，让员工放心上”。

　　为什么停掉了外包？供应圈的朋友说，“欠售后服务钱”。而所谓自己招人做，是“不和服务商公司合作，和个人师傅合作”，“个人师傅也好多个月的维修费没结了”。欠供应商公司的钱，公司可以找律师打官司，个人师傅哪有财力请律师，有时间精力去追债……但他们可以不接单，不干活。

　　事情到了这里，归根到底还是钱的问题。

　　在QK的上市招股书里写着，“截至到去年6月30日，QK与11家金融机构合作，超过65.2%的已出租房间的租金是来自于房租分期贷款，也就是说65.2%的租约，QK已经从金融机构提前拿到12个月到26个月（QK租房贷款的期限，分别有12个月、18个月、26个月）不等的租金，只有34.8%的租约是按月或按季付租，可以给QK持续输血。

　　当然，租约是持续流转的，不断有老租客退租，新租客入住，也能持续回血，并且为了刺激租客分期贷款，还会给到租客一定的“租金优惠”，据另一位QK前销售表示，他们的销售提成也和分期贷款挂钩，完成了指定的单量才能拿到提成。

杭州的一位租客提供的截图

　　每个月他们的租金交易流水依然很庞大，却没法保障租客得到一个最基础的“及时维修”。

　　除此外，还有一再发酵的“退租金难”问题。

　　有媒体报道，截至2020年1月2日，在黑猫投诉平台上关于QK公寓的投诉量多达1981条，其中，不退押金、房租押金退到QK宝难以提现、QK宝客服电话打不通等问题是投诉的主要原因。

　　对于我的这位朋友，可以用不及时维修作为提前退租的合理原因，而不扣押金吗？QK前经理表示，她可以提前解约，但押金就别想了。

　　而在“12345”上海市民服务热线上海，上观新闻的记者初步统计，2019年12月1日至27日，“12345”共收到QK的相关投诉740余件，大致发现，12月25日之前，投诉大多为租客反映押金退还拖延；而之后，大量投诉则与QK要求降低租金、拖延支付房租有关。

　　是的，除了不给租客退押金，也开始欠房东租金。

　　当然，QK若有办法，也不愿意到这一步。毕竟如现在这样满屏的负面消息，也很影响股价、声誉和招租。QK的上市发行价为17.00美元/股，截至2020年1月2日，股价报收11美元/股，1个多月下跌超35%。

　　这是一场没有赢家的博弈，所有人都只为自救。

　　03

　　先做强再做大吧

　　很多人把这些问题的出现归咎为“大环境不好”，但如果创业就是赌大环境，全依赖资本，结果一定是输。

　　这个寒冬又冷又长，先做强再做大吧，先实现自我造血活得健康，在不够强之前，越大越容易“虚胖“，整理了一些优秀投资人和创业者的意见，出现下面问题中的多个，就存在虚胖迹象了，公寓创业者一定要警惕且及时调整：

　　审视自身的商业模式

　　帐算不过来，生意没钱赚。最怕的就是规模越大，亏的越多，且没有收窄的趋势。

　　护城河不够深，新进入者门槛不高。最怕的是烧掉很多钱，没烧出一条很深的护城河来。这往往不是团队执行力的问题，而是商业模式的硬伤。

　　自己产品和服务的可替代性很高，缺少差异化，在市场竞争激烈，容易被竞争对手超越。

　　拉长战线，布局多条产品线，且没有一条盈利，只会瓜分掉资源，却没有实力支撑，很快就会被拖垮。

　　打造的产品和服务只是一个模式上的微创新，并没有帮助传统行业生产力大幅度提升，这样的生意想象空间往往比预估的小很多。评估企业的管理水平

　　没有明确且深入人心的公司使命以及企业文化和价值观。

　　公司没有明确的战略或者战略经常调整，朝令夕改，打哪指哪。

　　内部管理派系林立，相互牵制导致效率底下。

　　人员扩张过快，同时每个部门都在喊缺人。

　　缺少完善的薪酬职级体系、晋升机制和绩效评估体系，人员招聘、晋升、淘汰

　　员工主动离职率居高不下。

　　没有年度预算，或者预算就是一个摆设，没有得到足够的重视。

　　存在自上而下严重的贪腐问题。

　　对自身业务的边界没有清晰的认识，盲目扩张，上马新项目，进军新领域。

　　公司架构不够扁平，各种CXO、SVP、VP、总监一路排下去，头衔眼花缭乱。

　　管理层尤其是创始人花很多时间在各种社会活动上，而却忽视公司内部，制定战略、打磨产品、梳理业务、搭建团队…

　　回归到长租公寓本身，还是服务租客租房子的生意，租客判断一家品牌公寓更“强”，愿意续租，甚至推荐朋友入住的标准更简单：第一，你是否诚信；第二，你的房子是否安全、舒适；第三，你承诺的服务是否能到位。这些最基础的需求都无法做到比个人房东、传统二房东好，品牌公寓又何谈立足之本！

　　最后的最后，按照QK前员工说的做法，朋友拼命打房管员电话，终于接通了，说明天找物业来看看，“真是没想到会这样，但提前退房赔押金也很可惜，住到期就早点准备搬房子吧”。

　　2020年，请对租客善良一点。