“我们不一样”！从2019年各地不同调控政策看“一城一策”

    本文转载自公众号：“地产深度报道”　　

    几乎每年都会被冠上“史上最严”之称的楼市调控，2019年依旧表现不俗。

　　在调控次数上，易居房地产研究院发布的报告显示，2019年全年，中央层面针对房地产市场调控明确表态或出台相关政策的次数在48次左右，而2017年、2018年分别为9次、33次。

　　从全国范围内来看，中原地产数据中心数据显示，2019年全国房地产调控次数高达620次，刷新历史记录，2018年全年仅450次，同比上涨幅度高达38%。

　　“每个城市都是独一无二的”，清华大学房地产研究所所长刘洪玉此前撰文指出，"一城一策’既可以理解为中央政府的新调控策略，也可以理解为地方政府在中央政府‘因城施策、分类指导’下，结合本地情况制定的城市房地产市场平稳健康发展长效机制工作方案，是地方自己的解决方案。”

　　这一年，各地各显神通，纷纷拿出“自己的解决方案”。从南到北，有紧有松；从1月到12月，有张有弛。

　　中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林在接受《国际金融报》记者采访时指出，不搞“一刀切”正是“一城一策”的意义所在。“可以看到，东中西部、一二三线城市的土地市场、房地产供求市场、经济发展水平、收入水平等有很大差异，差异化的政策有利于实现要素市场匹配和房地产市场的‘本土化’，这对于建设房地产市场长效机制、保证居民住有所居和提升居民幸福感具有重要意义”。

　　01基调维稳，松紧有别

　　差异化显著体现在政策松紧上。

　　2019年底，各品牌、各房企进入“大促”的阶段，各地政策也“加量”推出。先是2019年11月11日深圳调整“豪宅线”，即容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅，取消豪宅税，紧接着深汕合作区对商品房的限制在12月初放开。

　　“豪宅线”的调整使得深圳二手住宅成交量在此后两周内，以环比上周增长4.81%、11.09%的幅度快速上涨。

　　这样的“放松”不是无理由地刺激市场。易居研究院智库中心研究总监严跃进向《国际金融报》记者解释称，深圳2015年出台的原政策以住宅总价划定豪宅，因此在原标准下，许多房产都需缴纳豪宅税，“但客观上来讲，这些房子应该为普通住宅。所以这次调整实际上是根据具体的房源来进行的常规调整”。

　　对于深汕合作区，诸葛找房数据研究中心国仕英指出，合作区成立后曾出现投资客蜂拥、房价上扬的情况，如今在“冻结”两年之后，该地市场回归理性，即便成交量有所上涨，未来也不会再出现量价大涨的现象。

　　在地图另一端的黑龙江，同期给出的调控政策走向则与南部两座城市完全相反。

　　2019年11月底，黑龙江省六部门联合发文称，加强对房地产市场的监管。其中规定，房企不得通过金融贷款或市场融资获取购置土地资金，并将全面实行项目资本金监管制度，同时高层楼房工程形象进度达到总层数2/3才准予预售等。

　　事实上，黑龙江这一举措与当地多项目烂尾相关。公开信息显示，黑龙江省在2019年通过排查发现117个“烂尾楼”项目，其中有85个项目是由于企业资金链断裂所致。对资金监管从严，无疑有助于保障房地产开发有序进行，对项目进程的要求也对治理“烂尾楼”具有直接作用。

　　随着“一城一策”的深入推行，同一城市内也出现了两种走向的政策。

　　10月份，江苏南通推出“零门槛”落户政策，并提出优秀人才可优先购房。在宽松政策实施的同时，南通很快又提出了收紧政策。12月25日，南通市发布通知称，鉴于市区少数房地产开发企业取得土地使用权时间早，商品住房建成后出现了销售备案价格大幅低于周边同类产品市场价格的情况，提出对市区销售价格大幅低于周边同类产品的新建普通商品住房项目实施限制转让措施：购房人自取得不动产权证之日起，满五年后方可转让登记。

　　对于这种“一城多策”，亿翰智库研究总监于小雨评论道，“这应该算是特色举措了。这是好事，让地产稳稳的。”

　　严跃进则指出，“

　　这些政策看似相反，只是收紧和放松角度不同，思路其实都一样，都是为了促进市场稳定。”

　　02因时制宜，灵活调整

　　调控除了空间上多元化，在时间上也更“多变”。

　　2019年全国楼市“小阳春”的出现，引起了监管层的警觉。这其中颇引人注目的便是江苏苏州。

　　苏州土地市场在2018年末“流拍”频现，2019年初却热闹非常，土拍竞价次数达几十轮甚至上百轮的情况屡见不鲜，甚至在4月份创造了“一周三地王”。

　　土地市场带动了住宅市场的热度。克而瑞数据显示，2019年4月份，苏州商品住宅成交量环比上涨33%，同比上涨57%。

　　“没稳住”的苏州在2019年5月份被住建部点名。苏州政府随即奉上调控“大礼包”：5月11日，苏州出台限售令；5月16日，将工业园区新购住房学位政策由5年调整为9年；5月24日，出台限价令明确2019年房价涨幅不超5%；7月24日，限购升级、限售范围扩大。多管齐下，苏州市场逐渐冷静下来。

　　相较于苏州步步推进，西安的调控则是一步到位。

　　西安在经历了连续多月新房房价涨幅领跑全国，并于2019年5月以24.4%的同比涨幅、2%的环比涨幅再度居于70城首位后，“稳房价”的需求迅速提上日程。

　　2019年6月20日，西安放出升级版限购大招，从此前的“落户即可买房”变为落户需满一年或连续缴纳12个月的社保/个税才可购房；非本市居民则需有5年个税或社会保险证明。

　　“620新政”成为西安楼市的分水岭。克而瑞数据显示，2019年7月，西安商品房供应量环比下降40.6%，而一个月前这一数字则是环比上涨81%；同期，商品房成交量也环比下降9.7%。

　　2019年下半年，西安楼市房价环比涨幅缩小，11月新房价格环比上涨仅0.7%。

　　除了苏州、西安等有明确调控目标的城市，也诸如开封、张家港等出现政策“朝令夕改”的城市。

　　2019年7月，开封在发出取消限售文件后仅三日，便以“未进行充分的市场调研和论证，对由此可能产生的影响缺乏充分的预判和评估”为由，撤销了该决定。

　　张家港也加入了“一日游”队伍。2019年12月10日，张家港先是默默地取消了商品房2年限售的政策，当地房产交易中心也有窗口进行了取消限售过户的操作。不过，在引发了大范围关注之后，张家港又恢复了限售政策。

　　严跃进指出，地方政府在松绑方面其实并不自信，这说明当时的调整不够成熟。“一城一策的制定需要更加稳妥，否则经历了聚光灯的城市，后续政策制定的压力可能会更大”。

　　在盘和林看来，频繁调整一方面是为了政策的因时制宜，另一方面，则可以进行政策试水，测试市场反映。“这一方面有利于抑制市场的投机行为，但另一方面也容易加剧市场的不确定性，不利于稳定市场预期”。

　　03抢人大战贯穿全年

　　其实，遍观2019年全年调控，“朝令夕改”只是少数现象，“人才引进”才是无处不在。

　　自2019年初，各地的人才落户政策相继释放。这年2月11日，常州放宽了高校毕业生、高级技师等重点群体的落户条件；一天后，海口宣布放宽人才落户的学历年龄；2月13日，西安取消了本科及以上学历落户的年龄限制；2月14日，南京对落户的社保缴纳门槛进行调整……

　　人口流入除了带来年轻劳动力之外，自然也会产生住房需求。事实上，许多城市的人才政策、落户政策多与住房政策挂钩，或直接放宽购房限制，或间接给予补贴。

　　58同城、安居客发布的《2019人才政策与安居就业报告》显示，大部分出台人才政策的城市都将补贴重点放在解决居住问题上，宁波人才安家补贴最高达800万元，柳州、南宁、苏州、吉林、厦门、南通等地也都开出超百万的高补贴吸引优秀人才；惠州将高级人才首套房个人最高公积金贷款额度调整为100万元；海南则特别规定，实际引进并在海南工作但尚未落户的各类人才，购房社保或个税年限由原来的2年或5年统一降低为1年。

　　越靠近年底，政策“优惠”力度越大。

　　2019年11月29日，曾因房价、地价涨幅过高而在5月份被住建部点名的广东佛山，对本科等人才购房进行松绑，其首套房不受户籍和个税、社保缴存限制；被认定为“优粤佛山卡”的人才，享佛山户籍居民购房政策，即可购两套房。

　　进入12月后，广州的南沙区、花都区、黄埔区三地皆对人才购房放宽限购政策；温州则推出了首个人才住房租赁专项政策，从2020年元旦起，符合条件的优秀本科生买房可以打七折、租房打三折。

　　中原地产研究中心数据显示，2019年以来，全国逾170城市发布了不同力度的人才政策，同比上涨超40%。其中，仅2019年11月，便有累计逾20城发布了人才吸引政策，其中南京、上海、成都、中山等接近10个城市发布的人才政策涉及到购房资格、补贴等内容。

　　与人才、落户政策关联的购房政策成了2019年楼市调控的主要方式。

　　“如果将落户政策和人才政策分列开来，2019年出台的调控政策并不比2018年更多。”58安居客房产研究院分院院长张波告诉《国际金融报》记者，其实，大部分城市，尤其是一二线城市并没有对楼市进行实质意义的调控放松，即并没有从限购、限贷等直接影响购房需求侧的政策上进行调整。“但不可否认，人才政策对于楼市热度的提升起到一定作用，甚至在部分城市起到明显提升楼市热度的效果”。

　　事实上，西安在2019年上半年新房房价领涨全国，原因之一便是其此前强劲的人才政策。公开信息显示，西安曾两年7度升级调整落户政策，在截至2019年4月底的两年时间里，西安迁入落户115.1万人，学历落户和人才引进占比高达64%。这带动了当地的购房需求，在2019年“620新政”发布之前，西安新房房价已出现连续39个月环比、连续41个月同比上涨的态势。

　　“放开落户限制是对本地户籍人员购房的放松，人才引进落户政策的宽松是对外地户籍人员的放松，都是通过降低或者取消落户限制来扩大潜在购房需求。”诸葛找房数据研究中心近日发布的研究报告指出，“人才引进放宽落户限制在2019年下半年较为普遍，预计该情况还会延续至2020年，也有可能成为城市政策微调的主要方向。”