2020市场预判丨深圳库存降至5年来新低，今年上涨压力有多大？

　　今天我本来打算一起说深圳和广州的，结果写着写着，深圳就写了两千多字，加上广州又是四千字了，怕大家看的累，那就分两篇发吧。

　　深圳2019年楼市在全国算一枝独秀，因为全国楼市基本都陷入了调整当中，不跌就不错了，深圳房价居然还是一片涨声。

　　乐有家数据统计，2019年深圳一手住宅成交37846套（不含深汕合作区），环比上涨29%。

　　深圳一手住宅成交走势

二手住宅成交77149套，环比上涨19%，月均成交超6400套。深圳二手房住宅成交走势 　　这个妖精的实体经济也没见有多好啊，GDP一路下滑到6点多，写字楼空置率居高不下，工厂空了一大片，何德何能？

　　哦对了，今天深圳预告2019年GDP增长7%，这都要归功于大基建，1多个工地开挖是主力。当然房地产也能助一臂之力。

　　其实1-10月深圳房价都比较稳定，主要是双十一豪宅税取消之后，房价一下就爆发了，出现了上涨20%的年底翘尾行情。

　　而且这个上涨幅度也仅限于部分区域，比如南山和宝安的部分片区涨了20%，连石岩那边受光明利好，年底房价都从4万涨到5万了，而福田只涨了10%-20%左右，罗湖、龙岗、盐田、龙华的大部分区域基本上都没涨，所以分化很明显，2019并不是普涨。

　　我觉得深圳的房价出现结构性上涨有这么几个原因：

　　1、

　　深圳已经成了吸收全国热钱的集中营，即使2015年那波本地需求掏空了很多，但因为落户门槛太低，这几年一直有源源不断的外来需求涌入，大量外地客户填补了本地需求的空白，所以深圳房价这几年就没怎么跌过。

　　像北京上海因为落户门槛太高，光有房子没有户口也读不了好学校，很多人为了孩子读书，都会转移到深圳来，还有很多二三线城市的人为了下一代，也会考虑先到深圳占个坑。

　　樱桃这几年接触了太多这样的外地粉丝，都是向我咨询落户深圳想买房的。

　　2、都是粤港澳大湾区的龙头城市，为什么来深圳不去广州呢？因为深圳地方小，人口密集，住房长期供不应求，2019又有先行示范区的概念，所以大家觉得深圳房价长期还有上涨炒作的空间。

　　深圳上涨都是先从南山宝中涨起，因为这里新房最短缺，主要靠存量房交易，二手房不涨才怪！

　　那罗湖、福田新房也不多，为什么就不如南山宝中涨的多呢？

　　因为不管是大量的外来需求也好，还是深圳本地需求，买房都是首先想着买哪里升值潜力最大，资产增值最快，哪怕是自住，也带着投资性质，买房都不单纯。所以像光明这种规划前景可期的地方也非常火爆，而罗湖这种老城区因为太过成熟没有什么概念就涨不动了。

　　3、实体经济确实不好，所以民间投资非常不景气，开公司的每年能维持原有规模不裁员不倒闭就不错了，赚到钱了都不敢轻易去扩大再投资了。钱干嘛呢？买房！

　　从2016年到现在，又过去了三四年，很多人手里又积累了几百万储蓄款，市场又慢慢累积大量的资金和需求等待释放，而价格倒挂的好楼盘本身少之又少，所以只要稍微有点倒挂，马上就被一抢而空。我估计2020华润城四期入市，可能有上万人去打新。

　　4、市场的资金面还是比较宽松，深圳是一个给点杠杆就灿烂的地方，虽然限贷没有放松，但因为货币处于一个降准降息的周期中，经营性贷款格外松弛，利率又很低，所以很多人会把红本先赎出来，注册一个皮包公司，又去银行做经营性抵押贷款，本身现在银行就支持小微企业贷款，审批太容易了，钱流向楼市不可避免。

其实我分析了这么多原因，如果归结起来，也只有两点，一个是供不应求，另一个是信贷环境偏宽松，钱变相进了楼市。

　　2020年，深圳的新房供给量还是会非常紧张，而信贷环境也会偏宽松，现在银行贷款利率，四大行首套都是4.8%，一个星期就能审批下来。

　　2019双十一之后，二手房东涨价太快，很多购房者转向新房市场，所以新房去化速度太快了。现在南山、宝安、福田、光明，龙华民治红山这一带、坂田布龙路以南的这些片区，给人的感觉就是根本找不到几个新盘，市场出现了房荒的局面。

　　2019年底，深圳的新房库存面积281.51万㎡，环比下跌18.75%，也是近5年来最低值。

　　虽然2019年深圳卖了12块地，但主要是6月份和11月份卖的，最快也要到2020年下半年才能陆续上市。

　　二手房的挂牌量同样在急剧下滑。

　　去年7月9日市场平稳之时，米宅记录过一个数据，深圳链家的二手房挂盘量为46646套。而1月7日，缩水到37208套，半年时间，二手房挂牌量减少了将近1万套。大家要知道，武汉、天津、成都、重庆、杭州这些城市的二手房挂牌量可是在不断上涨，突破了10万套以上。

　　虽然2019年12月下半月以来，市场因为涨价太快，导致购房者开始观望起来，成交又有点变淡了，但我估计这也只是短暂的歇息。毕竟房荒的局面没有改变。

　　所以刚需们可以趁着春节前后稍微变淡后的行情赶快入市。因为深圳2020年的市场一定不会差，政策面比较宽松，首先豪宅税取消了就不会再加回去，其次，政策调控也不会再有多严格，因为经济不好，政府需要回暖的楼市行情，只是控制好房价的涨幅，在5%以内就好。

　　我这几天还突然发现一个问题，贝壳深圳平台的二手房历史成交数据查不到了，链家内部的人告诉我，深圳住建局说深圳二手房房价以后每年涨幅不能超过5%以后，公司领导就发通知下架了这个功能，就是怕房价上涨压力太大，因为媒体老喜欢拿贝壳的历史成交数据来对比房价变化。

　　但其他城市的都还可以查到，就深圳查不到，大家懂了吧。

　　要控制房价5%的目标怎么实现呢？统计数据最容易实现了，而具体个盘，以后你们想知道涨了多少，目前还可以看其他平台，比如乐有家，中原，但没准哪天突然也看不到了，一声令下，全部关闭。

　　我估计现在还没有上涨的地方，2020年之后可能都会轮动上涨，至于涨幅，就取决于这个片区的新房供给量多少了，像龙岗新房多可能会涨幅少点，盐田太远也会少。因为过去两年，深圳其实是轮动上涨的，先是2018年的深圳湾涨，豪宅上涨30%，当时宝中按兵不动，然后2019年底宝中突然飞了20%以上，均价一下到了10万一平，宝中涨的时候深圳湾就涨不动了，现在宝中估值也有点高了，接下来我估计也要歇息一段时间。

　　2020比如龙华坂田这种三年没怎么涨的片区，又有地铁新线路开通利好的地方，我估计也会补涨，当然学位房从来就没有停止过上涨，最近罗湖成交价格也开始在启动了，那可是三年装死的区啊。

　　毕竟市场房子太少了，只要有洼地都会慢慢去填平的。

　　所以刚需赶快抓紧上车吧！别再犹豫不决了！晚一步上车，又得多增首付和月供呢！