钱坑！这种房子，小心了

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　　最新数据预测，已经展开的2020年，北京、广州与深圳等城市的写字楼供应将创下新高。

　　高力国际报告显示，2020年广州写字楼新增供应达到顶峰，新增可租赁面积达到89万平方米，比2017年至2019年三年的供应总和（59万平方米）还高出51%，深圳则将有约112万平米的新增甲级写字楼入市，同比2019年高出58%。

　　这意味着，以上城市写字楼空置率，在2020年将继续创新高。

　　目前，有机构预测，广州的空置率预计从由5.3%攀升至11.4%；深圳写字楼空置率预计从21.2%微升至24.9%。

　　根据多家机构公布的最新数据，主要城市的甲级写字楼空置率已经居高不下，且仍在持续上涨中。

　　以上海来说，上海2019年前三季度，在新增供应量推动下，其核心商务区的写字楼空置率创下十年来新高。

　　制图：财经主张；数据：第一太平戴维斯、仲量联行、高力国际

　　上图是本号根据三家机构公布的2019年第三季度各城市甲级写字楼最新数据统计出来的图表。

　　可以看到，目前除了北京、广州好一些外，内地主要城市的甲级写字楼空置率都偏高，尤其是天津、青岛，严重偏高。

　　天津与青岛，这两座综合实力在北方仅次于北京的城市，甲级写字楼泛滥成灾，空置率突破了40%逼近50%，这意味着，两座城市甲级写字楼中，有接近一半是空的。

　　重庆、西安、沈阳、武汉、无锡有三分之一左右的甲级写字楼是空的。杭州、深圳、苏州、大连、成都，也好不到哪儿去。

　　其中，杭州、深圳由于这两年互联网金融各种跑路，需求下滑，空置率创下新高。深圳前海的写字楼空置率一度惊动了央视，目前前海片区的空置率为56%。

　　02

　　2019年年初的时候，就有机构对中心城市的甲级写字楼空置率做了预测。

　　按照目前的建设进度和去库存速度计算，2019年年底，17个主要城市的甲级写字楼空置率将集体突破20%，其中15个城市将创下新高。

　　写字楼，是繁荣的代名词，它的市场景气度与经济活力直接挂钩。

　　夜幕降临、华灯初上的时候，写字楼璀璨的灯光，让人目眩神迷，艳羡不已。但很多时候，眼光看到的不一定是真的。

　　我们看到的是璀璨，看不到的是空置率持续攀升。不是这些机构公布的数据，我们根本无法明白，每天都在上演灯光秀的写字楼，居然有这么多是空的。

　　最最关键的不在于它们的空置率高，而在于：

　　第一，新的写字楼还在盲目建设，大量等着供应。第二，在经济下行压力，以及互联网电商与人工智能冲击下，写字楼需求仍在持续减弱。

　　这两点，将继续推动各中心城市的写字楼空置率走高。

　　以广州来说，广州在热点城市中，写字楼空置率最低，是保持得最合理的一个。但2020年也会有大量新写字楼入市，新增量是过去三年之和。

　　预计供应量将创下新高，在消耗量难以同时跟上的情况下，仍会推动广州的写字楼空置率上涨，预估今年年底广州的甲级写字楼空置率会翻一番，上升至11.4%。

　　深圳也是一样，今年将有112万平米写字楼入市，而消化能力在如今的经济环境下，好不到哪儿去，深圳今年年底的空置率会比现在更高。

　　广州、深圳如此，杭州、成都、南京、苏州、天津、重庆、青岛、宁波、郑州、长沙等二线城市，还能好到哪儿去。

　　空置率这么高的写字楼物业，自然不是投资的好标的。

　　本号的观点是，除了北上广深核心区的写字楼还有投资价值外，其他大多数城市都需要谨慎。

　　03

　　关键问题来了，写字楼这一物业，为何空置率持续攀升呢？又将如何解决？

　　写字楼空置率的上升，是供应与需求错配的结果。

　　写字楼的集中地是一个城市的商业中心，北京的金融街(000402,股吧)、上海的陆家嘴(600663,股吧)、广州的珠江新城、深圳的前海，无一不是写字楼林立，它象征着繁华。

　　在城市向上发展的过程中，首先开发的是各种商业物业、mall，它们能够展现城市的繁华，此外由于这些物业能吸引企业落户、并且税收较高可以推动城市GDP，如此它们被大量规划建设。

　　这种思路放在以前没有错，但放在现在却不合时宜。

　　如今是电商横行的时代，在阿里巴巴、京东、苏宁、唯品会等电商冲击下，写字楼的需求量受到了极大冲击，而且就趋势来看，这种冲击只会越来越大。

　　但产业地产的开发商，仍在盲目开发，甚至把触手伸向了城市郊区，在人流量不充足的地方也建起了各种写字楼，导致资源浪费。

　　空置率不断上升又拉低了写字楼的租金回报率和投资回报率，进一步削弱了写字楼的投资价值和需求，形成恶性循环。

　　不断创下新高的空置率，已经引起了管理层的目光。从2017年开始，管理层就设立了12个城市试点商改租，它们分别是：

　　广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆。

　　饶是如此，商业物业要改为租赁的居住物业，也不是那么容易的事情，配套、租金、税费、水电费若不能同步协调好，商改租会沦为一句空口号。

　　总之一句话，写字楼，还是少碰为妙。

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