绿地控股的TOP10尴尬：没有完成4000亿目标，销售增幅、利润率双垫底……

　　0.1%，这一令人大跌眼镜的合约销售额增幅，出自曾经稳居销售榜前三的绿地控股(600606,股吧)。

　　1月7日晚，绿地控股披露了2019年度业绩快报。据披露，2019年全年，绿地控股实现营业总收入4225亿元，同比增长21%；实现利润总额305亿元，同比增长26%；实现归属于上市公司股东的净利润149亿元，同比增长31%。

　　不过，绿地控股的销售情况就没有这么喜人了。据披露，2019年全年，绿地控股实现合同销售金额3880.42亿元，同比仅增0.1%，相较于2018年26%的销售增速而言，明显放缓。

　　事实上，除了销售金额增幅，绿地控股约为3.5%的归母净利润率大概率仍在TOP10房企中垫底。

　　财经评论员严跃进直言，增幅数据比较小，实际上也和此类地产企业的项目布局、具体项目有关。如2019年类似商改住等项目依然受管控，这使得此类产品本身面临很多压力，所以也会影响销售业绩。同时，绿地控股在多元化等业务方面发展力度大，这或分流了一部分住房产业中的营销精力。

　　4000亿目标未达成

　　2018年，绿地控股全年实现3875亿元的销售额，距当年4000亿元的销售目标，只差临门一脚。彼时的绿地雄心勃勃，提出了保持未来三年房地产平均销售规模在5000亿元水平。

　　不过，绿地控股董事长、总裁张玉良在1月8日举办的交流会上坦言，“5000亿的目标是前年提出的，是基于当时对地产行业的判断提出的，随着市场的变化，绿地在2019年并没有公布要做5000亿”。绿地规划的2019年销售目标是4000亿元。

　　可惜，这一目标依然还是以约120亿元的微弱差距，成为憾事。

　　2019年全年，绿地控股实现合同销售面积3257.2万平方米，比2018年同期减少11.1%；实现合同销售金额3880.42亿元，比2018年同期增长仅0.1%。

　　张玉良在业绩交流会上表示，2019年的销售额“跟期待还是有差距的，但这是有市场原因的，去年企业的外部压力都很大”。

　　遍观各大房企在2019年的销售业绩，增幅有所下降是普遍现象。但即便如此，TOP5房企的销售额增幅依然保持在300亿-1000亿元，绿地控股较2018年仅5亿元的增幅着实令人意外。

　　绿地也不是毫无危机感。据第一财经此前报道，为了在第四季度冲击销售规模，绿地控股集团层面拿出5000万作为营销奖励。

　　这一措施奏效了。数据显示，2019年12月，绿地控股实现单月约900亿元的销售成绩，最终成功反超中海地产，保住了排行榜上第六的位置。

　　对于未来的销售目标，张玉良回应称，“具体的销售目标到时候看公告，但是我们稳中有增，一定是提质量。至少比去年会增加，但是不会增加很多，我们是注重质量，注重中长期的竞争力。”

　　商办项目或成拖累

　　对于绿地控股2019年的销售业绩，一位长期跟踪绿地控股的研究员向《国际金融报》记者分析道，这与绿地控股的拿地节奏和方式有关，“勾地和收并购模式使得绿地的业绩跟不上，而且勾的一些地存在像超高层、地标等建筑，周转比较慢；同时，现在勾地变困难了，像绿地在武汉拿地变难；虽然在三四线还可以拿到不错位置的地，但是三四线现在整体市场也不好。”

　　这其中，超高层或地标类建筑多为商办项目。事实上，绿地目前拥有颇多包含商办业态的项目。

　　粗略计算，绿地控股2019年半年报披露的共计578个房地产开发项目项目中，纯住宅项目约为152个，其余项目基本都包含商业或办公业态。其中不乏位于三四线城市的商办项目，如江苏镇江、青海西宁、山西大同等，此外，其在宁夏银川有一处办公项目，在河南开封还有一处公寓、写字楼项目。

　　Wind金融终端数据显示，绿地控股2019年共拿地266块，其中，住宅用地共126块，剩余为商服用地、商住综合用地、工业用地等。

　　而2019年以来，商办空置率上涨仿佛成为了“公理”。

　　第一太平戴维斯提供的数据显示，2019年，上海、杭州、南京、苏州写字楼的空置率分别达到17.5%、19.1%、16.6%、29%；零售的空置率则分别为8.6%、8.1%、5.1%、9.7%。同时，对于2020年的状况，第一太平戴维斯给的空置率预测基本上皆为“上升”，而写字楼的租金预计将呈现下降的趋势。

　　北京的情况并没有更好。高力国际数据显示，2019年第三季度，北京甲级写字楼的空置率为13.8%，达到近8年的最高值。

　　京沪及环沪城市的商办表现尚且如此，其他城市的商办项目面临的危机可想而知。

　　仲量联行数据显示，截至2019年第三季度，武汉甲级办公楼的空置率已经达到了33.7%。

　　这让人不禁为武汉绿地中心捏了一把汗。

　　据绿地方面披露，这座摩天大楼将涵盖国际5A甲级写字楼、总裁私属办公、5星级酒店等多种业态。其中，甲级写字楼在各业态中所占比例颇大。

　　绿地的套路通常是，到一个地方给当地造一个地标型建筑，以此换取较低廉的土地。”上述研究员表示，“但办公应该是按照成本计的，只要盖就是赔钱的，很多三四线几乎没人来办公。”在这样的情况下，绿地明年的业绩或更不乐观。

　　利润率表现垫底

　　所幸，2019年绿地回款约3010亿元，住宅部分回款率在89%，较2018年上升4个百分点。同时，绿地的毛利率还有所增长，据披露，2019年全年，绿地控股的房地产主业结转收入1947亿元，同比增长21%；

　　毛利率28.6%，同比增长6%。

　　绿地控股董事会秘书王晓东在业绩交流会上披露，绿地控股的毛利率已经连续三年稳步提升累计8个百分点，增幅约四成，并处于持续稳步提升状态。

　　其实，“从2018年和2019年上半年的数据来看，TOP10里，绿地的毛利率表现基本垫底。”亿翰智库研究总监于小雨表示。

　　数据显示，2019年上半年，中国恒大、万科、华润置地、保利地产(600048,股吧)、中国海外发展、世茂房地产等TOP10房企，其毛利率维持在30%~40%之间；同期，绿地控股的毛利率为27.97%。

　　比地产业务毛利率表现更惨淡的，是绿地控股的基建业务。梳理绿地控股年报即可发现，该业务的毛利率长期维持在5%以下。

　　不过，这对张玉良来说，似乎并不是个问题。

　　在业绩交流会上被问到如何改善基建业务的利润率水平时，张玉良表示，行业有行业的利润率，不同行业有不同的水平，不能把不同行业的利润率都用一个标准衡量。

　　尽管管理层表现“豁达”，但这样的毛利率水平还是实打实地反映在年报里，并影响着绿地控股的业绩表现。

　　2019年上半年，绿地控股的房地产业务毛利率为 27.97%，比2018年同期增加1.86个百分点；但建筑及相关产业的毛利率则仅为3.86%，导致绿地控股综合毛利率下降至15.13%。

　　以亿翰智库统计的2019年上半年上市房企归母净利润率数据来看，绿地控股彼时4.46%归母净利润率水平远低于同期TOP10的各家房企，且至少有2个百分点的差距。

　　事实上，2019年上半年，归母净利润TOP100企业加权平均归母公司净利润率为12.1%。绿地控股也明显低于这一水平。

　　2019年全年，绿地控股的归母净利润率较2019年上半年又有所下滑。以绿地控股披露的2019年销售简报计，其全年营收4225亿元，归母净利润149亿元，其归母净利润率仅为3.5%。