世茂、福晟战略协议落地，87个签约项目数还会调整！

　　传言近一个月后，世茂与福晟的20年代首单“世纪大并购”终于迎来了第一阶段的收官。

　　87个签约项目数还会调整

　　1月10日，世茂集团和福晟集团在上海举办战略合作签约仪式。此次合作参与者为三方，“世茂方”为世茂集团以及牵头此次合作的世茂海峡公司，“福晟方”为福晟集团，另还有东方资产管理有限公司。

　　根据此前三方签订的框架协议，并购完成之后，世茂、东方资产与福晟集团之间的股权比例为4：3：3，世茂负责操盘。

　　此次签约仪式保密度颇高，双方相关负责人均表示并不知情。一位接近福晟的消息人士对《国际金融报》记者坦言：“目前福晟内部薪资发放正常，但收购完成后福晟方人员如何安置尚未可知，相关交易信息需等到下周由世茂牵头的见面会。”

　　这场庞大的交易涉及福晟旗下大湾区内广州、深圳、惠州的多个商住项目和旧改项目，体量超千亿，有消息称项目数量已由此前市场传言的74个上升至87个。参与此次交易的知情人士对《国际金融报》记者表示，87个也并非最终确定的合作项目数，依然会调整的。

　　良好的业绩表现是世茂此次大手笔收购的前提。4天前，世茂刚刚发布了2019年未经过审核的营运数据，12月世茂依然未放松步伐，全年实现合约销售额2600.7亿元，同比上升48%。一同上升的还有世茂的行业排名，克而瑞数据显示，全口径、操盘和权益3项榜单中，世茂均位居第9。

　　2019年11月，世茂首次跻身十强，最后31天里它将排名再升1位，坐稳TOP10榜单。

　　作为曾经的十强选手，世茂的回归既在情理之中，也意料之外。某种程度上，“收并购”助力了世茂的加速，它荣登新一届“并购王”，另一方面，高速行驶的世茂各项指标依然稳健。

　　此次交易的另一方为曾经的黑马“福晟”，自去年资金危机爆发后，2019年年中福晟已经上架了相关资产包，其项目不少都是多次质押与担保，资产结构相对复杂。上述接近交易的知情人士对《国际金融报》记者表示，世茂对于合作对象的选择依然谨慎，虽然福晟的项目质量一般，但世茂看好施工企业及旧改项目的价值。

　　交易完成后，世茂在大湾区的布局将更加丰富。不久前，世茂集团组织架构调整，华南地区公司基本由海峡公司代管，海峡公司业务半径进一步扩大。2019年，海峡公司全年业绩超900亿元，其中福建九地市贡献550亿元，省外占比350亿元。根据《国际金融报》记者了解到的信息，明年世茂海峡将大举超过千亿，成为房企中的第一大区域公司。

　　《国际金融报》记者还获悉，此番双方牵手，另一合作方东方资产作用不小。

　　福晟遭遇资金困境后，其债主东方资产希望福晟方面采取相关“减负自救”的行动，并牵线搭桥寻找合作方。

　　黑马失“蹄”

　　相较于已然把握了合作主导权的世茂，交易另一方福晟近来有些“沉默”，与两年前的横空出世迥异。

　　2017年的销售榜单中，福晟集团以近400亿元合约销售额，从70名开外一跃成为50强房企，惊动了半个地产圈。

　　随后在2018年初的业绩会上，福晟高调对外宣布销售目标：

　　2018年实现销售额600亿元，2019年900亿元，2020年1300亿元，并将在2020年进入行业前30名。为此，福晟集团董事长潘伟明组织了引以为傲的“飞虎队”，在迅速拿地的同时，完善企业的全国化布局。

　　2017年，飞虎队收获颇丰，当年仅拿地就花了800亿元，对应货值3199亿元，挤掉了众多一线房企位列房企新增土地货值榜的第7位，远高于自身销售额所在的48名。

　　2018年，福晟继续加码，不惜采用信托、基金等“短债长投”的融资模式。

　　可惜这匹黑马在刚起跑没多久，便迎来多事之秋。整个2019年，福晟在破产传闻、港股上市公司股价腰斩、因民间借贷纠纷被告等消息中艰难度日。

　　2019年8月，有消息称，福晟债券兑付出现问题，紧接着又传出破产申请被拒、裁员50%等消息，公司最终声明均系谣言，称从未向政府有关部门提交破产申请，也并未裁员50%，目前处于正常经营中。

　　前脚尚未从“申请破产被驳回”、“裁员50%”等铺天盖地的流言中脱身，后脚福晟集团及旗下福建华商地产、福建福晟地产、福州福晟地产及潘伟明又因民间借贷纠纷被同一名自然人二度告上法庭。

　　《国际金融报》记者注意到，2019年下半年以来，福晟集团旗下多个公司股权被冻结。天眼查显示，仅潘伟明就因福晟集团公司诉讼在2019年四度被法院列为“被执行人”，截至目前仍为 “股权冻结”状态，冻结金额达10.56亿元。

　　一位机构资深分析师向《国际金融报》记者表示，福晟近来的危机主要源于资金困境，这是前两年大规模拿地的后遗症。2017年福晟拿地最火热的时候，房地产调控方向已经十分明确，因此不少大房企纷纷强调“合适”的土储才是最好的，而非2016年之前的越多越好。2019年之后，融资政策进一步收紧，使得中小房企现金流再次受限，再加上去化困难，连头部房企都开始“花式卖房”，对于福晟而言无疑雪上加霜。

　　2019年中报显示，其净利润率已由2016年的7.17%下降到3.22%，尚不够覆盖公司的发债成本。此外，福晟的负债率高企、现金流紧张，截至2019年6月底，其短期债务443.47亿元，同期货币资金仅为72.91亿元，即将到期的短债约70亿元，但非受限现金仅约57亿元。