千亿房企集体降速 头部阵营增速现个位数

　　房企对千亿的执念仍未消弭。

　　自从2010年行业诞生第一家千亿房企，至2019年，房地产行业千亿房企数量已经达到34家。随着这34家千亿房企的规模之和已近8万亿元，行业集中度提升趋势愈加明显。

　　虽然整体规模依然在走高，但2019年新增千亿房企的数量相比2018年的增量已经有所减少。

　　根据中国房地产报记者统计，2018年新晋千亿的房企共有13家，而2019年这一数字仅为5家，分别为奥园地产、滨江集团(002244,股吧)、美的置业、建业地产和中国铁建(601186,股吧)。

　　其中，受益于大湾区政策利好影响，今年的千亿房企新秀中奥园地产和美的置业两家均为粤系房企。而滨江集团和建业地产则是千亿房企中较为罕见未进行全国化布局、仅凭深耕某一区域便突破千亿规模的房企。

　　除了新增数量上减少，房企2019年普遍的销售增速也在明显放缓。除了头部房企销售增速已经降至个位数，规模几近天花板，即使是仍然在追赶规模的中型房企销售增速也在同比下滑。

　　新增千亿房企数量减少

　　明源研究院曾乐观预测，未来，我国商品房每年的销售规模可以达到30万亿元，之后才保持稳定。但即便如此，行业内的千亿房企数量也不会太多。从2010年至2019年，行业内每年都在新增千亿级房企，这一新增数量在2018年达到顶峰，为13家，而2019年这一数量减少至5家。

　　截至目前仍有多家房企未公布其2019年全年业绩，中国房地产报记者综合房企业绩公告以及第三方机构的数据测算，2019年房地产行业千亿房企将达到34家。

　　其中，美的置业、中国奥园、滨江集团、建业地产以及中国铁建均在近期宣布自己已完成千亿销售额，成为2019年千亿新军。

　　新增千亿房企数量从13家降至5家，背后反映的也是2019年市场的变化。如新力地产和首开股份(600376,股吧)，这两家房企也在2019年制定了千亿的销售目标，但最终以几十亿元甚至十几亿元的微小差距与千亿“失之交臂”。目前这两家企业还未官方公布其年度销售额，但根据克而瑞统计数据显示，两家企业2019年完成销售额分别为987.3亿元和953.3亿元。

　　在2019年整体市场遇冷的情况下，除了一些房企未能跻身千亿阵营，即使是已经跨过千亿门槛的房企们也面临着无法完成年度目标的窘境。根据中房网的统计，在已公布2019年销售目标的50家房企中，已有37家房企完成年度销售任务，但也仍有不少房企未完成销售目标。这其中就包括了千亿房企中的保利发展、绿地控股(600606,股吧)等。

　　行业规模增速趋缓

　　除了新增千亿房企数量减少，房企2019年的销售增速普遍放缓。

　　从34家千亿房企普遍销售增速来看，放缓趋势也较为明显。

　　碧桂园、万科、恒大三大龙头房企中，除了碧桂园保持10%的销售增速，万科和恒大2019年的销售增速均在个位数。

　　其中，恒大2019年完成销售额6010.6亿元，销售增速为9%，而2018年同期销售增速为10%，恒大方面还表示，其预计2020年将销售增速目标定为8%，在2019年基础上销售增速进一步降低。

　　目前已公布年度业绩的房企中，销售增速最快的为中梁控股，2019年销售额为1525亿元，同比增长50.25%，其次为世茂房地产，销售额2600.7亿元，同比增长48%，其余房企的销售增速均在40%以下，相比2017年和2018年，销售增速已经明显降低。

　　除此以外，房企内部的增速也出现了一定分化。中指院的一份研究报告中将百强房企分为四个阵营，即3000亿元以上、1000亿~3000亿元、500亿~1000亿元、300亿~500亿元，对应的增长率分别为12.7%、27.5%、30.8%和16.3%。显然，头部房企由于规模已经达到一定程度，增长速度是四个阵营中最慢的，而中型房企依然表现出对规模更强烈的渴望，小型房企受制于土地和资金等条件，话语权越来越小，销售增速表现基本无竞争力。

　　千亿路径的另类样本

　　从2019年崛起的5家千亿新秀来看，呈现出一些区域性特点，有的是深耕某一区域的房企，有的是受益于区域政策利好的房企。

　　在这5家房企中，美的置业和中国奥园均为粤系房企，由此可见，房企的快速发展与政策导向息息相关。

　　2019年2月，粤港澳大湾区规划正式出台，随着政策红利释放，房企也纷纷布局粤港澳大湾区，从而带动湾区经济以及房地产市场的整体发展。目前30强房企中基本都已在大湾区布局。而诸如美的置业、中国奥园这种发家于大湾区的企业，依赖其大本营优势，在湾区土地储备较多，因此在这一轮崛起中便成为千亿新秀。

　　此外，此次新晋千亿的房企中，滨江集团和建业地产均为区域深耕型房企，与其他千亿房企全国化布局不同，这两家企业的布局基本只限于一个或两个省份，比如滨江集团主要布局长三角区域，尤其是在杭州市场保持了销售领先的地位，而建业地产则是深耕河南。

　　“深耕区域市场有利于集中资源和聚焦区域，可以把区域市场做深做透，但是区域过于集中带来的风险是显而易见的。另外，过于集中某一区域来做大的话，势必需要覆盖更多层级的市场，企业的边际利润率则难以维持。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜向记者表示：“作为上市公司，公司的发展需要不断推动盈利能力的提升，只能是要么做大规模，要么提升利润率。如果不继续做大的话，而又面临外部竞争和内部成本刚性，盈利规模很难继续做大，这和资本市场的期望和要求就冲突了。”

　　而对于企业来说，每一家企业发展情况不同，选择的路径就不同。例如滨江集团，其董事长戚金兴就直言，滨江的规模保持在千亿就足够，同时也认为，滨江的布局重点仍然是在长三角，后续会重点布局大湾区，这两大区域对于滨江未来的发展已经足够。

　　虽然这两家企业为房企千亿路径提供了另类样本，但企业规模做大之后走全国化道路只是时间早晚的问题。