一线城市信号已发出，今年能抄底吗？

　　

 

　　大家都知道，12月份中央经济工作会议开完后，广州在一个星期之内，放松了三个区的限购，南沙、花都、黄埔。

　　这种神操作，暂时无人能及，急于放松的背后，也反映了广州2019年的房地产市场表现连差强人意都不算。

　　我今天找广州数据的时候，发现几个研究机构的数据都不一样，有点打架，也不知道谁的准，姑且做个参考吧。

　　中原地产的数据，2019年广州一手住宅卖了79737套，共计784.07万平方米，同比增长10%，在四个一线城市中量最大，但增速是最少的。这个数据放在历年看，不算最差，但也不算好。

　　上海和厦门，二手房成交面积都达到一手房的2.3倍，其次是北京，达到1.8倍，深圳是1.5倍。

　　但广州新房的交易量大概是二手房的70%，新房供给量主要来自外围，主城区也很少。

　　克而瑞的数据说广州2019年二手房只成交了728万平米，也就是7万套左右。

　　而房天下的数据，说广州2019年成交了53362套，同比减少29%。这个数据主要来源于阳光家缘的网签数据。

　　中原地产的数据是，2019年广州二手房成交量是107335 套，这个成交数据是包含了中介协助网签及买卖双方自助网签。

　　阳光家缘之前是公开全市数据，自从上一次大调整，把一手的成交价格、二手的成交量都起来了。中介协会的统计是，自助网签目前占到46%左右。

　　所以如此看来，中原统计的10.7万套这个数据较为靠谱。

　　如果分区看，花都成了降幅最少的区，主要得益于“次新房+配套逐渐成熟”，加上价格又便宜，所以反而成了置业者考虑的新热门片区。

　　而增城降幅大，主要是新房供给量大，加上之前消化了不少客源、盘源，规划利好价值被逐渐消化，促使客户入市热情降低。

　　整体的新房成交量涨了，二手房跌了，很好理解，新房限价嘛，有价格优势，购房者自然会优先考虑买新房。

　　回顾2019年，广州的二手房市场确实不太好，有70%的房源下调了价格，报价下调幅度最高的TOP4，分别是花都3.8%、荔湾3.8%、白云3.7%、天河3.5%。就是珠江新城这样的传统豪宅区都不抗跌，不少千万级的房源压价空间在5%以上，砍价至少在50万元以上。

　　业主不断让利，买家不断砍价，市场永远都是买涨不买跌，你越跌我越不敢买，因为还想再跌一点，害怕买了站岗。

　　至于广州房价为什么会下跌？有几个原因。1、广州的调控其实不算太严格，介于北上和深圳之间，按道理也不会像北上一样下跌太多，落户也比较容易，但广州却不能像深圳一样吸收全国热钱，没有那么多外来需求；

　　2、广州的新房供给量比较大，不像深圳一样供不应求，新房多了，自然倒逼二手房降价。

　　3、广州的贷款偏紧，放款周期偏长，在一两个月以上，不像深圳那么松，经营贷利率还那么低，最低不到4个点。

　　正因为市场看跌，加上融资缩紧，广州下半年土拍转冷，流拍土地达到25宗，广州急了！该放松的区调控赶快想办法放松！

　　展望2020年，广州楼市走向如何呢？

　　先记住一个问题，房价一定是由政策和供需所共同决定的！

　　我们回看一下，前几年广州的房价脉络，在房地产政策基本都大同小异的情况下，跟深圳2015年率先爆发不同，广州反映晚一年，房价启动是在2016年，接着2017年大涨了两年，2018年进入横盘期，2019年小跌。

　　这个就跟广州本地的供需结构息息相关了。

　　广州2012、2013年的土地出让超过千万平米，是供应大年，所以2014、2015年的新房供给量肯定很大，市场还处在去库存周期，所以房价涨不起来。

　　而2014、2015、2016年广州楼市低迷，政府为了去库存，减少了土地供给量，所以等到库存快去完了，又赶上2015年政策放松，那2016年市场上就会感觉新房供给量开始严重供不应求，房价不飞涨才怪。

　　接着，到了2017年，为了控制房价，政府又开始加大土地供给量，2018年也加大，两年的供给量又超千万平米，回到了2012、2013年的水平。

　　但2017年加大供给量，当年毕竟还开发不出来嘛，2018年开始部分入市，房源开始增多，据乐居监控阳光家缘数据统计，2018年，广州可预售房源125568套，总预售面积为1233万㎡。

　　但不到黄河心不死，开发商不会急着降价，所以2018市场先横盘，到2019年房价才能见到下跌！

　　那2020年呢？

　　按照过去广州的走势，只要出现2年土地供应大年，后面市场就会有2年供过于求，进入低迷期。

　　2019年广州的土地供给量虽然降到了501万平米，但是2017、2018年连续两年土地供应井喷，仅仅是2019年低迷一年恐怕还难以走出阴影期，因此2020年多半还难以有明显的反弹。

　　南沙、花都、黄埔人才政策放松后，难道对市场没有刺激作用吗？有肯定是有，但主要体现在成交量上，在价格上还不会太明显，毕竟市场还处于去库存周期，跟2019年一样，降准之后，2020年会有一波小阳春，但全年不会有太好的行情，只是会比2019年好，毕竟三个区的调控放松了，很多投资客会进来，但跟2016年没法比，可能跟2015、2017年成交量差不多。

　　黄埔、南沙在12月份放松后的成交量确实有明显上升。

　　阳光家缘数据显示，截止1月8日，广州全市11区可售货量为62991套，按近半年网签速度，去化周期约8.5个月。

　　目前这个去化周期并不长，看起来属于正常状态。但2020年接下来会有很多全新盘上市。

　　其中，增城将维持2万套以上的供应高位，供应老大仍然无可替代；东部另一热区黄埔在知识城、香雪、科学城板块有多个楼盘入市的支撑下，供应量有望超过南沙成为全市第二供应大区。

　　而其他中心区，依然处于缺货状态，海珠区2020年新盘供应量估计少于1000套。荔湾区的供货主要集中在广钢新城，但集中进入高价地入市阶段，地价就要4万多了，所以房价肯定也不便宜。

三个区的政策放松之后，很明显，这是政府发出了让大家买房的信号，所以对于刚需来说，2020年，确实是整个广州入市的好年份，也是抄底的好时机。跟着政府的号召走一般不会错。

　　因为2019年的土地出让总面积我上文说了，降到了501万平米，但土地出让金涨到了1552亿元，史无前例的高，也就意味着每平米单价贵了，面粉涨了太多，后面房价只会更贵。

　　等到2020年库存去完了，2021年市场又会转好，二手房议价空间就会明显收窄，那时候新房越来越贵，二手房可能也都没有砍价的余地了。

　　如果你问我，南沙、黄埔、花都这三个区优先买哪里？

　　黄埔也分不同板块，我的建议是科学城、南沙、知识城、老黄埔、花都。