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许世坛鲸吞福晟4000亿旧改 翻身村的人都笑了

2020-01-14 08:06:33 地产金融视界 
  1月12日,深圳宝安翻身片区的村民们,家家张灯结彩,摆了一场238桌的盛大宴会,2000多人欢聚一堂,幸福锣鼓喧天。

  这种热闹将远超过十几天后的农历新年,因为他们提前收到了来自世茂的新年大礼包——旧居换新房。

  第二天,福晟集团董事长潘伟明就在和世茂的“世纪大并购”现场,分享了这份来自翻身村的喜悦:

  “村民知道我们要和世茂合作了都很高兴。”

  01

  福晟退、世茂进:翻身村的希望来了

  潘伟明指的,是福晟在深圳宝安区的一个旧改项目。

  这个地方俗称翻身片区,是翻身村的所在地,总占地面积约20万平方米,总建筑面积约150万平方米。

  因为靠近深圳前海区域,又常被炒出“大前海”的概念。对外宣传的总货值是“超千亿元”。

  但早在20世纪30年代,这里还是一片海滩。

  一群人在海上以打鱼为生,他们在这里搭棚寮居住,形成了很多小聚集区,随后演变成村庄。

  后来人们给这个村起了个名字:翻身。

  这几年,翻身村再次体会到了一个好名字背后的好运气——福晟成了该片区的主要开发商,承担改造的重任。

  翻身村,迎来了新的翻身机遇。

  不过,据媒体报道,就是这个翻身村,由于涉及大量更新,一度拖垮了福晟,巨额的垫资导致项目开工建设遥遥无期。

  因此,这个“货值超1000亿”、顶着“前海”光环的旧改项目,成为世茂收购福晟4000亿旧改资产包的一个重要部分。

  02

  一场失望的发布会

  1月13日,世茂和福晟在福州搞了一场十分夺目的并购发布会。

  在此之前,世茂吃下福晟的消息已经在坊间沸沸扬扬,做足了铺垫。

  按照设想,这次“世纪大并购”,应该比肩万达富力融创的三国杀,精彩绝伦。但现场效果似乎不尽如意,令许多媒体咂舌:

  发布会是开了,但最重要的并购项目数量、交易金额通通没有交代;

  全程没人像孙老板一样舌灿莲花,没有能写在稿子里的金句,更没有人现场摔茶杯;

  戏剧冲突被降至最低,本来气势凶猛的并购,在现场被解读为合作,发出了一个新品牌:世茂福晟——福晟的面子被保留到极致。

  唯一可以被媒体八卦的,是两个老板的脸色:

  相比43岁世茂总裁许世坛的笑意盈盈,56岁的潘伟明“似乎并不高兴”。

  但作为一家正经的媒体来说,这实在是无法承担报道之重的边角料。

  新闻点被凝练成几句话:

  双方合作将在房地产、产业链、建筑、生活、旧改、商业办公方面展开。

  福晟在大湾区的旧改项目约有3000-4000亿元货值,建筑面积达1000万㎡,将全部交由世茂操盘经营,遍布广州南沙、荔湾、东莞、深圳等地。

  翻身村的希望,就这样转而寄托在了世茂身上。

  03

  潘氏自救 福晟1/3员工或被裁员

  翻身村的梦想能成真吗?

  首先我们得说,以前放希望在福晟上,确实不太靠谱。

  福晟的成长史可以用一篇“镇长下海记”来讲述。

  1993年,30岁的潘伟明辞任广东从化镇镇长,选择下海经商,投身于地产事业。由于在广东经营房地产成本过高,11年之后,福晟集团才正式成立。

  2017年12月,福晟集团终于通过借壳佑威国际打造了一个港股上市公司——福晟国际。

  由于这个上市公司没有将福晟的核心资产注入,资本上的表现也一直较低迷,经历了暴跌暴涨后,2018年大幅亏损;在2019年上半年,除税后经营利润约0.73亿元,才开始扭亏为盈。

  但福晟集团就没那么幸运了。

  这个闵系黑马大幅拿地的时期,恰好卡在了近两年房地产调控的密集期。

  2019年下半年,裁员50%、申请破产被拒、多处房产项目遭遇维权、多笔高利率的民间借贷……种种坊间消息显示,潘伟明的资金链出现了问题。

  这一点,许世坛在媒体群访会上帮潘伟明做了证实:福晟之前确实遇到了短期资金流动性问题。

  “现在需要做的是短债用长债来置换,把贵的融资的钱换成便宜的钱。世茂会配合金融机构一起做这个事,目前正在做债务重组。”

  许世坛悲壮地扛起了白衣骑士的大旗。

  体制内出来的镇长潘伟明,当然也不是吃素的。

  或许是早就嗅到破产信号,2019年9月9日,潘伟明做了一个所有父亲都会做的事:

  福晟国际公告披露,作为家族传承计划的一部分,上市公司原董事长潘伟明,将其所持有的福晟国际56.45%股份以无偿馈赠方式悉数赠予其子潘浩然。

  这一年,潘浩然只有28岁,他继任公司董事局主席职务,成为公司第一大股东。

  潘浩然虽含着金汤匙,但此举也因此被外界质疑“家族企业管理痕迹明显”。

  潘氏家族显然顾不了那么多。

  并购会上释放的信号来看,目前福晟集团应该和福晟国际已经完全切割。潘氏家族一定程度上保全了自己的财富。

  福晟的老员工似乎就没那么幸运了。

  据澎湃新闻最新的报道,目前福晟集团旗下现在的项目几近全数停工,最终福晟将只留下约三分之一的员工。

  04“子承父业”后的世茂成了急性子

  下面说说大胃王世茂。

  和福晟相似,世茂也流淌着家族企业的血液。

  从80年代完成原始资本积累,90年代初从纺织成衣出口转战地产,许荣茂的眼光非凡。

  2000年前后,许荣茂成功借壳以恒源祥品牌广为人知的上海万象集团完成上市,并将其更名为世茂股份(600823,股吧)。后将交易不活跃的世茂中国私有化,此后许荣茂携大量优质地产项目将世茂房地产运作上市。

  2009起,公司总裁由许荣茂之女许薇薇担任;这期间世茂集团形成了许荣茂、许世坛、许薇薇的家族“金三角”管理模式。

  背后的豪门故事,曾引发诸多联想。

  故事随着2015年,许薇薇辞去总裁职务而落幕。

  2019年1月30日,许世坛终于成功“子承父业”,成为世茂房地产总裁。

  与性格沉稳的许荣茂不同,刚过不惑之年的许世坛,开始疯狂扩张,一心想要撸起袖子干翻大事业。

  2019上半年,在不到三个月的时间里,世茂就斥资200亿元拿下18个并购项目,出让方主要包括泰禾、粤泰股份(600393,股吧)、万通地产(600246,股吧)等。

  其中收对泰禾的收购就达7个,交易对价约为77亿 ——大有与“并购王”融创争天下的趋势。

  凡事都有两面性。规模扩大了,世茂的负债率也必然走高。

  2019年上半年,世茂房地产负债总额约3047亿元,同比增长32.5%。其中,流动负债总额约2143亿元,同比增长39%,非流动负债总额约903.88亿元。

  世茂房地产的资产负债率也创下了三年来的最高。2017年上半年至2019年上半年,世茂的资产负债率分别为65.76%、68.94%和73.25%。

  不过,拥有双上市平台的许世坛或许并不担心负债问题。

  A股的世茂股份承担项目风险和成本,等到项目成熟具备稳定收入时,H股的世茂房地产接手项目,坐收渔利,包括新风天域以及早年的上海深坑酒店项目、深圳前海商业项目等。

  这样“唱双簧”式的同业竞争和资本腾挪,是否侵害了中小股东利益?这未可知。

  05

  死在沙滩上的旧改前辈们

  另外一个终极问题是,包括福晟在内,世茂买下的资产是香饽饽还是烫手山芋?

  从去年收购的项目看,不少债权、股权关系十分复杂。如粤泰股份的5个项目中,不乏“一女二嫁”。

  而在讲究“高周转”的房地产行业,过多的股权、债权纠纷将提高项目入市的时间成本,大幅拖累企业的现金流。

  在福晟4000亿货值的旧改项目中,这种开发也未必能“快”起来。

  以货值超1000亿的翻身片区为例,目前的拆迁尚未启动,老城设施非常落后:

  翻身片区现状

  事实上,这个旧改项目也是一个城市更新项目。

  根据《2018年深圳市宝安区城市更新单元第四批计划》,旧改后的翻身片区,除了住宅、商业外,还必须配建设公共利益用地,包括教育设施、绿地等,占总面积比例达到了33.5%。

  这意味着,在高昂的时间成本和资金成本下,投身城市更新项目的开发商也只会最终取得一个“合理利润”。

  事实上,在面临这样大体量的旧改项目前,近几年随着房地产市场调控加紧,钱根紧张,已有不少如佳兆业、泛海等经验和实力堪称雄厚的“前辈”倒在路上。

  当然,如果世茂也能有改规划的神通能力,此话又是另一篇了。

  最后,希望翻身村的梦想都能成真。

  

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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