穿越周期看富力 ，内外生增长力巩固价值“护城河”

　　行业巨轮放缓，房企大佬对抗集体焦虑之下，龙头房企呈现“新常态”：左手地产，右手新业务以实现行业保规模、稳增长。

　　作为“华南五虎”之一富力曾有过行业排名第四的高光时刻，亦经历过与万达、融创万众瞩目的“世纪交易”，2019年富力从内生力与外生力两维出发，对抗“中年”焦虑，一则公告让富力地产近年的“压力值”有所减弱。

　　公告显示，2019年全年，富力地产权益总销售收入共约人民币1381.9亿元，销售面积达约12547600平方米，较去年同期分别上升5%和23%。公司联营项目所占权益部分销售收入约人民币123.1亿元，销售面积约913900平方米。

　　销售规模扩围之外，富力地产近日的新股配售也让摩根大通对其给予了正面评级。“我们认为富力的配售消除了股价的主要压力，重申给予富力增持评级，目标价为19港元（2020年12月）。

　　“外生增长”对抗不稳定因素

　　生死攸关之际，什么都比不上真金白银来得重要，尤其是在宏观经济压力增大、货币金融政策收缩、行业调控从严的2019年。

　　富力给予的应对方式是，降负债、优化资本结构，提升“造血”能力。

　　去年12月20日，富力宣布继2006年后首次H股股份增发方案，公司将配售2.73亿新股，配售价每股配售股份13.68港元

　　。扣除配售开支后，净配售价约为每股13.56港元，此次配售，富力预计所得款项约为37.35亿港元，该笔资金将用于偿还公司的境外债务性融资。

　　诚然，目前港股配股规模不大，仅为37亿港元，不会对富力地产的基本面造成影响。

　　此种尝试确实在调节富力的债务结构及市场形象方面起到了至关重要的作用。

　　“内生增长”平衡周期波动

　　当政策红利的潮水褪去，谁在裸泳，谁能穿越周期成为关注点。商品房市场的成交金额在2018年突破15万亿元，2019年预计冲击16万亿元，进一步逼近天花板。在强者恒强的地产行业里，龙头房企的业绩表现更为突出，TOP10中有7家房企销售业绩环比增加。

　　公告显示，十二月份富力地产单月权益销售收入约人民币178.5亿元，销售面积达约1,339,600平方米。与上月相比，销售收入和销售面积分别上升30%和5%。与去年同期相比，销售收入和销售面积分别上升4%和7%。

　　富力地产董事长助理陈志濠先生表示：“集团12月单月销售录得明显增幅，环比增长30％至人民币178.5亿元。集团2019年全年权益销售额达约人民币1,382亿元，全年在售项目超205个，其中一二线城市贡献超6成，带动销售业绩。”

　　在传统开发业务遭遇增长极限的背景下，对于龙头房企而言，打破规模增长瓶颈关键在于业务多元化，这不仅关系着企业自身涅槃重生，也关乎房地产行业的规模边界。

富力地产2019年全年权益协议销售额明细

　　笔者梳理发现，在富力地产2019年全年权益协议销售额中，广东省、山西省、浙江省分别以154.710 亿元、154.671 亿元、134.171 亿元的销售额位列前三位。作为重仓大本营的广东依旧牢固占据第一比重。

　　第“二曲线”扩围“硬通货”

　　后地产时代，想要 “穿透资金流动中的人和事”并实现市场方面的“硬通货”考验的不仅仅是，对传统业务的理解，更重要的是基于市场潮流之下，作出积极的判断及洞察。

　　作为曾经“旧改之王”，富力地产在旧城改造及城市更新方面的尝试往往需要追溯到1994年，富力介入广州荔湾区嘉邦化工厂旧改项目。如今，在大湾区发展势头强劲的当下，抢滩旧改市场已经成为房企不容缺失的动作。

　　据了解，截至2019年6月底，富力已经签约的城市更新项目已经超过60个，规划的面积大概6000万平方米左右。

　　此外，酒店资产是良好的“现金流奶牛”。优质的酒店资产，对于投资者而言是一种“硬通货”，富力地产也在通过酒店业务形成自身复合增长率的加快增长。

　　纵向价值提速之外，2017年富力通过收购万达酒店让其规模优势突显，也因此成为“全球最大的豪华酒店业主”，为实现弯道超车做好了背书，如果这一并购规模自建需要15-20年。

　　据了解，目前，富力90间运营中的酒店里，总建筑面积超395万平方米，房间数为27173间，包括奢华品牌10家、超高端品牌32家、高端品牌43家以及超中端品牌5家，酒店板块的定位整体趋向中高端。

　　地产行业的资金扩张时代已然过去，“新常态”下内生驱动将成为房企新的增长动力，摩根大通对富力地产的评价也体现了这一点。

　　“我们相信富力2019年到2020年的强劲盈利增长将成为股价上涨的重要催化剂。此外，在未来两到三年内，富力公司将完成部分/全部酒店资产的处置，这将成为股价上涨的另一大原因。”

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