中民投地产高管被调查 上置集团何去何从

　　彭心旷出事

　　撰文 | 舒克

　　出品 | 大摩财经（ID：damofinance）

　　中民投旗下地产平台上置集团再次出现“黑天鹅”事件。

　　1月20日，上置集团（1207.HK）公告称，公司董事会主席、执行董事兼行政总裁彭心旷因个人原因被公安部门要求接受调查并采取了限制措施，无法与其正常联系。上置集团已委任执行董事朱强为代理行政总裁。

　　受此影响，上置集团今天大跌逾13%，收报0.051港元，市值仅存约10亿港元。过去一年，上置集团股价下跌逾60%。

　　上置集团并未公布彭心旷被调查的具体原因。但值得注意的是，彭心旷此前曾担任中民投地产板块核心公司中民嘉业的董事长，去年10月雷德超出任中民嘉业董事长后，他改任副董事长兼总裁。

　　现年44年的彭心旷早年曾在长沙地方政府和国有地产投资公司任职，后加入中民投。中民投2015年入主上置集团后，彭心旷作为核心成员派驻到上置集团，先后担任上置集团行政总裁、董事长。

　　中民嘉业是中民投旗下产投运营平台，资产一度接近中民投三分之一，但在去年先后出售上海董家渡项目以及阳光城(000671,股吧)持股后，资产规模已锐降。目前，中民嘉业仍控股港股上市公司上置集团（1207.HK）和亿达中国（3639.HK）。

　　去年下半年，中民嘉业经历了人事动荡，并宣布向“产业园区+城市更新”方向转型。目前尚不清楚彭心旷出事是中民投内部反腐还是另有他因。

　　代理上置集团行政总裁的朱强同样出身中民投，为中民嘉业的首席投资官。

　　临渊履冰的上置集团

　　出清阳光城持股后，上置集团和亿达中国（3639）是中民投手中仅有的两张地产牌。

　　上置集团成立于1993年，1999年在联交所上市。2015年创始人施建涉案被查后，上置集团陷入资金困境。彼时，上置集团被视为地产圈的“肥肉”，先被保利地产(600048,股吧)看中，后被中民投火速入主。当年10月，中民嘉业以14.9亿港元代价成为上置集团控股股东。后者成为中民投继阳光城、亿达中国之后的又一地产平台。官网信息显示，上置集团目前已布局伦敦、旧金山、悉尼、香港、北京、上海等二十多个城市，开发了多个高端住宅、综合体项目。

　　股权信息显示，截至2019年6月底，中民投通过嘉顺控股和 Zhi Tong Investment Limited Partnership合计持有上置投资74.98%股份，施建控制的上置投资持股14.05%，为第二大股东。

　　中民投入主后，已经连亏两年的上置集团迅速扭亏为盈，且获得了百亿的银行授信。按照中民投当时的计划，上置集团将布局一线城市土地和海外地产市场，走产业地产+金融地产的模式。

　　然而，上置集团这条路刚刚起步，中民投已经“心有余而力不足”。

　　2019年初，中民投资金链危机爆发，旗下资产纷纷“甩卖”自救。不仅将董家渡地王项目卖给孙宏斌，持有多年的阳光城股权也全部出清。

　　和中民投的其他项目一样，上置集团的资产也频频被摆上货架。2019年6月，上置集团以总对价12.85亿的价格向阳光城出售了沈阳项目公司的全部股权。更早之前，上置集团宣布以3176万英镑（约合2.8亿人民币）的价格出让旗下润斯投资51.1%股权及相关贷款，润斯投资持有英国伦敦两项商办物业。

　　上置集团的业绩在2019年仍大幅下滑。财报显示，2019年上半年，上置集团实现营收4.7亿，同比减少42%，同时由盈转亏，净亏损2亿。

　　业绩下滑的主要原因是房地产销售的疲软。房地产销售一直是上置集团的主要收入，财报显示，2019年上半年上置集团物业销售收入仅有3.6亿，同比下降45%。

　　事实上，在出售了沈阳项目后，上置集团仅有5个项目处于销售期。分别是北京晨芳雅园、上海绿洲雅宾利花园、上海名人天地、金边印象和嘉与湘府项目，累计为上置集团带来16.9亿的合约销售。

　　不过这些项目中也有“注水”。事实上，2019年上半年贡献4.8亿销售额的上海绿洲雅宾利花园项目的大部分股权早在2015年就已经被上置集团出让给万科。

　　2015年10月，上置集团公告称以5.48亿总代价向万科出售美盛资源60%股权及债权，美盛资源的主要资产为持有的上海硕诚股权，而上海硕诚名下拥有的正是上置绿洲雅宾利花园项目。上置绿洲雅宾利花园项目项目总楼面面积48万方，共分为四期开发，一期、二期已分别于2008年、2011年交付使用。公开报道显示，万科接手后原上置绿洲雅宾利花园项目后将其更名为万科翡翠雅宾利项目，目前三期项目已经进入尾盘阶段，四期项目仍处于动迁中。

　　除了业绩滑坡，债务压力也是顶在上置集团肩上的一块重石。财报显示，截至2019年6月，上置集团的有息负债高达57.57亿，占总资产的30.93%。其中短债及一年内到期有息负债17.5亿，一年以上的有息负债40.07亿。

　　2019年9月，上置集团二股东上置投资一纸诉状将上置集团告上法庭。根据公告，上置投资向上置集团申索合计约1.5亿元人民币应付及欠付款，违反协议的损害赔偿，以及相关的利息、讼费及其他济助。

　　该诉讼一度引起轩然大波，上置集团股价在下一交易日跌幅超过17%。彼时，市场认为上置集团的资金危机已经难解，连二股东都抓紧“要债”。一旦索赔成功，上置集团不但现金流压力更大，也面临市场的进一步负面影响。

　　不过去年12月底，上置集团突然宣布已与上置投资和解，后者已经撤诉。值得一提的是，上置集团并未披露如何和解。是已经还款，还是再次展期，或者作出新的承诺均未可知。

　　从上置集团的现状来看，卖资产还债的可能性更大。据公开媒体报道，中民嘉业正在寻求对外转让上置集团股权。

本文首发于微信公众号：大摩财经。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。