万通地产“后冯仑时代”：转型茫然变卖资产，成零土储房企

　　今年1月，王忆会再次当选万通地产(600246,股吧)董事长，距离上一次辞任，不到8个月。

　　几乎同时，公司披露公告，预计2019年实现归母净利润5.5亿元至6.5亿元，同比增长68%至100%。

　　公司称，净利润高增长主要原因是，转让所持北京阳光正奇股权及香河万通70%股权所得。

　　自我造血能力堪忧，留给王忆会的摊子，依然充满挑战。

　　从灵魂人物冯仑退出，至今，公司仍走在转型路上，除了销售尾盘、出租物业，还靠出售资产支撑业绩。

　　卖掉香河万通大部分股权后，公司已沦为国内唯一一家无土地储备的上市房企。

　　频变卖资产

　　老牌房企万通地产（600246.SH）风光不再，随着销售额和在售项目减少，且新增项目和土地缓慢，公司盈利主要靠投资收益。

　　2019年上半年，公司实现投资收益3.97亿元，大部分来自于出售股权等资产。

　　2019年3月，公司将子公司北京阳光正奇100%股权转让，实现投资收益3.94亿元。

　　紧接着在当月末，公司将子公司香河万通70%股权转让给北京茂新，作价13.33亿元。

　　香河万通所持主要资产是一宗土地，即运河生态城二期，规划计容建筑面积52.71万平方米。这也是公司所持最后一块土地储备。香河万通的转让给公司带来约6.6亿元投资收益。

　　通过对上述资产的出售，基本“奠定”了2019年业绩飘红的基础。

　　事实上，这并非公司首次出售资产，早在2016年，公司就将所持杭州万通杭昀置业转让给浙江万科南都地产，对价3.01亿元。

　　靠出售资产支撑业绩，公司似乎走到山穷水尽的地步。截至2019年三季报，公司已无新开工或新建项目，且已连续5年没有在公开市场上拿地。

　　斑马消费梳理发现，公司上一次拿地，还是2013年。彼时，公司分别在杭州、天津和北京拿下土地占地面积合计29万平方米；2014年又增加土地储备占地面积6.34万平方米。

　　2015年至2018年，万通地产持有待开发土地面积分别为56万平方米、56.85万平方米、29.28万平方米和29.28万平方米。

　　截至2019年6月，公司仅剩3个在建项目，总建筑面积37.35万平方米，分别是香河运河生态城一期A、B、D地块、香河运河国际生态城一期C、E地块，以及天津万通新新逸墅项目。

　　项目可销售面积减少，土地储备却没有增加，对公司业绩已造成较大影响。

　　截至2019年三季报，公司实现营收7.11亿元，归母净利润2.40亿元，同比分别下降74.60%和29.32%。

　　2019年前9个月，公司货币资金以及存货余额逐步下降，截至2019年9月末，公司货币资金23.08亿元，同比下降14.36%，存货余额42.24亿元，同比下降6.18%。

　　多次转型失败

　　2016年，嘉华控股通过收购持有万通地产35.66%股份，取代万通控股，成为公司控股股东。嘉华控股实控人王忆会则成为万通地产实际控制人。

　　自此，万通地产告别“冯仑时代””。不过，公司控股股东的变化，并未能改变公司的业绩颓势。

　　王忆会入主后，延续了“冯仑时代”的公司转型策略，只是转型方向与冯仑不同。

　　2018年，王忆会主导公司实施了“地产+新能源”的转型。

　　当年7月30日，公司拟以31.7亿元从纳川股份(300198,股吧)（300198.SZ）及其他相关股东手里收购所持有的星恒电源的股权78.284%股权。5个月后，公司公告终止收购星恒电源股权事宜。随着收购终止，王忆会构建的“地产+新能源”双主业转型落空。

　　在王忆会主政公司期间，公司停止拿地，且逐渐从地产业务中退出。

　　2018年7月30日，公司公告与普洛斯投资签署合作框架协议，转让其在北京CBD核心区Z3地块标的份额以及标的股权，交易总对价7.57亿元。

　　Z3地块是在2010年12月，万通地产联合中金等公司组成联合体以超过25亿元拿下。

　　斑马消费梳理发现，王忆会之前，冯仑带领公司转型亦不成功。

　　2015年1月，万通地产拟收购互联网文娱资产，并与多家互联网标的公司展开谈判和磋商，欲将公司打造成“地产+文娱”双主业上市企业。不过，在当年6月即宣告无法在交易价格等方面达成一致而搁浅。

　　更早之前，2011年至2015年期间，冯仑主导的公司向商业物业及向立体城市业务转型，并未获得大的成功。

　　王忆会上任之后，较大动作是引进国际物流地产巨头普洛斯。

　　2019年2月，普洛斯以5元/股价格获得公司2.05亿股，交易对价8.21亿元，交易完成后，普洛斯持有公司10%股权，成为公司第三大股东。资料显示，普洛斯主要涉足现代产业园、资产开发、运营和管理等多个领域。

　　2019年5月，上任不到1年的王忆会请辞上市公司董事长，2020年1月又当选为上市公司董事长。

　　在公司转型未达到预期、业绩难有突破之时，带给王忆会的只是新的压力。

　　冯仑的商业版图

　　提起万通地产，很容易让人联想起灵魂人物冯仑。

　　万通地产曾在冯仑的思路下实施长达10年的转型，从开发商用物业、到转型文娱等，均没有获得成功，业绩急转直下。

　　2018年，公司实现营业收入36.45亿元，归母净利润3.27亿元，远不及10年前的水平。2008年，公司实现48.4亿元的收入，其归母净利润为5.27亿元。

　　当时，万通地产和首创置业（02868.HK）规模差不多，2008年，首创置业营收实现51.7亿元，归母净利润3.83亿元。10年后，首创置业在2018年实现营收232.57亿元，归母净利润19.23亿元，与身处同城的万通地产，差距早已拉大。

　　在地产黄金十年里，冯仑一度看淡房地产住宅市场，公司转型文娱失败，一定程度上加速他离开万通的步伐。

　　2014年10月，冯仑通过向嘉华控股转让部分股权形式，逐渐淡出万通地产。

　　离开万通的冯仑，寻找到一片新天地，陆续在脱口秀、直播、发射卫星等领域特立独行，头上被贴的地产商的标签逐渐暗淡。

　　企查查显示，迄今为止，冯仑在15家企业里担任法定代表人、对外投资23家企业、控股63家企业，涉及基金、资管、地产、文化、体育及娱乐业等。

　　其中，他全资持有洋浦耐基特公司100%股权，其商业版图也主要通过这家公司来实施。

　　走出万通地产，冯仑重获“新生”，在非地产领域干的热热闹闹，经常出现一些公开活动中，也有自创脱口秀品牌节目。

　　2018年，冯仑主导的“风马牛一号”的卫星发射升空，尽管卫星重量只有4公斤，但这是国内首颗私人卫星。

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