春节回老家，要不要买房？

　　又是一年返乡季。

　　人们从房价几万的大城市回到房价几千的小县城，带回来的不仅仅是思念，也有财富。有的人选择回家置办婚礼，有的人买车，但更多的则是买房。

　　中指研究院发布的《2019年中国300城市土地交易情报》显示，2019年全国土地市场整体回暖，三四线的土地供求，较上年均呈下降之势，土地溢价率也明显下滑。在房地产调控背景下，一二线城市楼市逐渐被抑制，而三四线城市楼市即使在土地溢价率下滑的背景下，反而比较受关注，返乡置业似乎成了近几年热门话题。

　　到底哪里的房价更便宜？

　　本人老家在某中部省会A市，2019年12月新房均价为12803元/㎡；而深圳的均价早已突破5,6万。有人说，这还不简单，肯定A市房价便宜啊！

　　没错，A市的房价当然便宜，但这只是“表象”。

　　A市2019年的GDP仅为5000多亿，而同期深圳市的GDP约为24221.98亿。深圳的一套房可以换A市的几套地铁口洋房或一套别墅，但依然不断有A市的人卖房跑去深圳买。显然，便宜二字，并不仅是数字那么简单。

　　返乡置业还是做大城市房奴？

　　对于这个命题，每个人的看法不同：

　　返乡置业派：是金子到哪都会发光，老家的月薪1万并不比深圳月薪2万的生活水平要差，人生苦短，干嘛过得那么辛苦？

　　一线房奴派：人往高处走，年轻时候就要拼，苦点累点没关系，站稳脚跟，以后的事就好办了。

　　每种说法似乎都不无道理，但今天我必须给大家一个答案！

　　咱们以A市和深圳为例，来比较一下到底要不要在老家买房？

　　人口方面：

　　都说房价是丈母娘撑起来的，归根到底高昂的房价背后是强大的刚需。2018年A市新增常住人口约9.5万人，同期深圳新增常住人口净流入为61.99万人。而A市所在的江西省在近10年间流失近700万人，居全国第二，占到全国跨省流动人口的8%左右。而广东省仅2018年便新增人口达177万。

　　显然，对于常住人口仅500万左右，且新增人口为深圳1/6的A市来说，房价的刚需支撑并不强。而深圳在放开落户政策后，落户人数每年不断增长，公租房安居房更是多达几万人在排队。

　　交通和配套方面：

　　目前深圳共有8条地铁，而A市仅两条；2019年深圳中心城区建成区总体道路网密度为9.50千米/平方千米，在全国36个主要城市中排名第1位。而A市为6.12千米/平方千米，排名第15位。此外，在高速公路、隧道等其他交通设施方面，深圳之于A市的也有着明显的优势。

　　当然还有很多方面，比如产业结构、政策红利等等，深圳以及其他一线或大城市，都相对内陆城市来说有着无法比拟的优势。

　　所以答案已经很明显了，我认为：在大城市配置房产，性价比相对更高。因为买大城市的房子并不仅仅只是买一间屋子，而是它的配套、它的前景和未来。

　　房子也会“贬值”吗？

　　很长一段时间内，房价只涨不跌的观念深入人心，但是现如今，已经有包括燕郊等区域在内的多地房价开始下跌，不少中等城市房价也被亮起红灯，比如11月《中国住房市场发展月度分析报告》对10个城市的房价提出预警。

　　当大家都在唱衰三四线楼市的时候，三四线的房子真的会贬值吗？

　　首先，连一二线热点城市都存在高房价问题，那么三四线城市或小县城就更存在高房价乱象。后者的房价大多由于轨道交通、新城规划等因素被炒高的，比如江西省某地级市在轨道交通规划文件出台后，中心城区房价短时间内纷纷破万，但最后由于发改委重新调整城市轨道交通建设标准，导致该市的“地铁梦”搁浅。

　　在这个过程中，我不知道当地房价经历了多大波动，但有一点可以肯定的是：当地开发商和投机客心里很不好受。因为高涨的房价需要经济、人口等硬实力作为支撑，但很多地方就连最基本的人口要素都是欠缺的，甚至不少三四线城市都没有形成有效的二手房交易市场。

　　其次，当初三四线城市的房价上涨主要原因就是棚改货币化，很多拆迁户们拿到一大笔钱后，都会就近选择在大城市里面买房改善居住环境。这样不仅刺激了大城市的楼市，还帮助去了库存。经常有小县城的朋友对我说，他所在的地方房价过年回去一下子就从以前的2,3000每平莫名其妙涨到7,8000每平。

　　但后来由于国家调整棚改政策，使得大量被棚改释放出的刚需迅速消失，三四线城市房价开始摇摇欲坠。

　　目前，房产在中国已经不再是“只涨不跌”的神话，房子作为资产，会升值，更会贬值。

　　国家战略倾向中心城市，地方房价将分化

　　中国城市格局正在改变，一二线与三四线城市或县城的房价走势将不断分化。因为未来城市格局的主角是以中心城市为主的都市圈。

　　目前，国内共有长三角都市圈、珠三角都市圈、京津冀都市圈长江中部都市圈四大以主要城市为主的都市圈，以及成渝都市圈、北部湾都市圈，海峡西岸都市圈、山东半岛都市圈等以二三线城市为主的都市圈。

　　所以，那些不在中心城市都市圈或城市群的辐射范围之内的小城市，人口，这个房价最基本因素，进一步流失的概率很大。

　　结语

　　当然，每个人的选择不一样，没有谁对谁错。

　　如果是自住，或者有好的机会回乡发展，或者改善家人生活而购房，都完全没问题。

　　但是如果你的工作和生活被限定在大城市的话，最好的建议就是，用有限的资金，在合适的时机，配置大城市的房产。做好大城市的接盘侠，其实也是守住自己的钱袋子。

本文首发于微信公众号：诸葛找房。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。