2019房企的钱都去哪儿了？【年度盘点丨企业投资】

　　引 言

　　虽说2019年的房地产市场可以说是风波不断，但这并不能阻止房企大佬们一掷千金的投资之路，继土地市场的十宗“最”之后（

　　详见《2019土地市场十宗“最”！【年度盘点丨土地市场】》），我们转换到企业投资端，相信也有一些“最”值得大家关注。亿翰选取50家典型房企（后称YH50）在2019年公开市场上招拍挂拿地共超3500条记录，用数据描绘出2019年房地产企业的“剁手地图”。

　　目录：

　　一、最大款的企业——头部房企和国企

　　二、最剁手的季节——2019年4-7月

　　三、最热门的区域——长三角地区

　　四、最吸金的城市——新一线

　　一、 最大款的企业——头部房企和国企

　　在YH50中，2019年在公开市场拿地最多是为万科地产，全年土地成交总价近2000亿元，新增土地储备建筑面积近3700万平方米，除万科之外，2019年土地成交金额超过千亿的房企还包括保利、碧桂园、融创、华润、中海、绿地和龙湖。对比2019年销售榜（

　　详见《2019年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200》），充分印证了“大象起舞”的基本规律。不过也存在部分房企有意识地放缓了公开拿地的节奏，更加“精打细算”地将重心转向收并购，例如世茂等。TOP20中，除了万科、碧桂园、融创等龙头企业，也不乏以华润、中海、招商为代表的国企身影，可见在2019年市场维稳、融资收紧的大背景下，“财大气粗”的大型房企和“家底殷实”的国资企业成为2019年招拍挂拿地的主流。

　　二、最剁手的季节——2019年4-7月

　　行业进入震荡通道，市场周期变得愈发短促和难以预测，对市场变化的及时把握并及时调整投资节奏就成为当下房企投资的关键能力，综观2019全年YH50拿地时间分布，能明确看出房企投资热度的波段性变化。

　　受2019年一季度小阳春行情的影响，房企的投资热度在4月得到显著提升并达到最高，单月土地成交金额占全年12.6%，其后高涨的投资热情一直维持到7月，可称之为年内房企投资的“购物狂欢”。

　　其后随着住建部两次点名多城市房价过快上涨，多个热点城市的限制政策升级，房企的投资进入2019年的下半场，并在8月出现相对前一月成交总额出现“腰斩”的冷清局面，直至年底多地以人才政策为突破口实现购房门槛“暗忪”，叠加土地供应年底放量，房企的投资热度在12月再次出现回暖趋势。

　　三、最热门的区域——长三角地区

　　区域一体化可以算作是2019年的政策热词之一，年内长三角地区与粤港澳大湾区两个国家级城市群先后出台区域一体化规划纲要，习主席更是明确提出长三角一体化上升为国家战略。依托于长久以来优良的经济和产业基础，辅以相对更开放的市场环境，长三角地区的价值潜力也受到房企的高度认可，成为2019年最热门的投资区域，持续吸引企业在这片热土上挥洒金钱。2019全年，长三角地区YH50土地成交金额接近9000亿元，约等于其后京津冀、粤港澳、长江中游及成渝地区的土地成交金额之和，是当之无愧的房企“必争之地”。在所有被投资的32个长三角城市中，几乎覆盖了三省一市的所有地级市，除了一二线城市之外，部分三四线城市和地区也在长三角一体化浪潮中涌现出结构性机会，也因此受到房企的青睐。在长三角、京津冀和粤港澳三大城市群之后，长江中游和成渝地区的新增长极正在逐渐形成，以武汉、成都、重庆、长沙、南昌为代表的省会城市成为房企进军这些地区的首选。

　　四、最吸金的城市——新一线

　　关于投资，2019年房企最多提的词是“审慎”，大部分房企将投资目光不约而同地聚焦于高能级城市，一二线城市仍是房企投资的最稳健选择。而北上广深四个一线城市受限于严格的土地限制政策，且市场进入门槛较高，大多数房企可以说是“心有余而力不足”；因此以杭州、苏州、武汉为代表的新一线城市成为房企“扎堆”的热门选择。

　　具体到城市来看，2019年土地成交金额排前20位的城市，累积成交总额占比全部城市土地成交总额达58%，其中杭州、北京、苏州、武汉是名列前四，是年度最吸金城市，单城土地成交金额均超过千亿，其中北京的成交单价最高达到约25000元/平方米。我们或可简单总结出吸金城市的几种特征：

　　1、大哥还是大哥，一线城市是永恒的优质资产，也是最好的企业避险地区，但较高的价格和门槛，使得不少企业望洋兴叹；

　　2、两类新一线城市成为企业的主要争夺地，第一，近水楼台先得月，位于经济发达地区的新一线城市，典型代表包括位于长三角地区的杭州、苏州、南京和京津冀地区的天津、粤港澳大湾区的佛山等城市，此类城市具有较好经济及城建基础并能够直接承接一线城市外溢产业和人口；第二，新兴城市群的核心城市，包括武汉、成都、重庆、郑州等中西部新一线城市，通常拥有广袤腹地，随着城镇化的进一步深化，这些城市将持续成为区域人口主要流入地，由此也具有不小的发展潜力。

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