看2019百强物企的规模扩张，又解锁了哪些新姿势？【年度盘点 | 物业行业②】

　　在2019年收官之际，亿翰智库及嘉和家业物业服务研究院基于行业变化特推出《2019年度百强物业企业年终盘点》，通过总结与复盘，发现物业行业代表人物、重要事件及特色服务项目，挖掘物业服务价值、传播优秀服务理念。点击文末【阅读原文】获取详细申报表格。

　　2019年共有10家物业公司成功上市，并首次超越地产公司上市数量（5家），物业行业步入发展快车道。在行业高速发展的初期阶段，拼规模成为物企们的共识。2019年，多家物业企业在规模扩张上动作频发，服务版图在2018年的基础上进一步扩大。

　　碧桂园服务于2019年共发起4起收并购项目，其中7月份相继将港联不动产、嘉凯城(000918,股吧)物业两家优质物业公司收入囊中，在管规模增长迅速；雅生活于9月份收购中民物业及新中民物业各60%股权，助力其在管面积突破5亿平方米，成为行业内做大一笔收购事件；各中小物企也积极进行市场外拓，与其他开发商、物业公司等企业进行合作，圈大各自的服务领地。

　　为梳理物业行业规模发展现状，描摹物业企业规模扩张路径，为未来物业企业的规模扩张提供借鉴，嘉和家业物业服务研究院特对2019年物业企业的规模扩张的方法论进行多维盘点，以期为物业企业提供参考。

　　接下来，我们从承接母公司项目、收并购、市场外拓以及顾问介入这四个方面为大家一一解锁。

　　背靠大树好乘凉

　　“房企系”物企规模普遍较大

　　从地产的“附属”走出，物业行业从来不脱离于地产公司而存在。梳理目前头部物企可以发现，背后拥有房企母公司的物企一般都具有较大的管理规模。以2019年规模增长较大的碧桂园服务、雅生活、中海物业这三家物企为例来说。

　　碧桂园服务在2019年半年报中披露其在管面积为2.17亿平方米，加上7月份收购港联不动产和嘉凯城物业两家物业公司，在管面积达到2.37亿平方米；

　　雅生活在2019年半年报中披露其在管面积为2.1亿平方米，加上2019年9月份收购的中民物业，在管面积已超5亿平方米；

　　中海物业的管理面积也达到了1.42亿平方米。

　　这三家物企的在管规模均过亿，在行业中属于领先水平。而观察这三家品牌物企，其背后均有地产母公司的支持，且都是规模型地产公司，这就能在企业发展过程中为其带来较为稳定的服务项目输出。根据亿翰智库最新《重磅 | 2019年1-11月中国典型房企销售业绩TOP200【第65期】》显示，截止到2019年11月30日：

　　碧桂园服务背后房企碧桂园的销售面积达到8367.4万平方米；

　　雅生活背靠雅居乐和绿地控股(600606,股吧)两大房企，其中雅居乐的销售面积为812.5万平方米，截止2019年6月30日，绿地控股为雅生活贡献的项目面积达到783万平方米；

　　中海物业背后房企中海地产的销售面积为1652.2万平方米。

　　从数据可以发现，这三家物企背后的地产公司在2019年的销售面积也较为可观，而这些销售面积也将在未来转化为物业企业的在管面积，为企业管理规模的扩张提供有力支撑。

　　数据来源：亿翰智库、嘉和家业整理

　　背靠房企的物企在管理规模扩张上拥有两大优势：

　　一是在发展过程中能获得背后地产公司持续不断的项目供给，确定性高；

　　二是能依靠母公司的品牌效应，更好地走市场化外拓道路，获取更大管理规模。

　　未来，伴随越来越多背靠规模型房企的物企上市，这类物企的管理规模将会进一步上升，物业服务市场的大蛋糕将被重新分割，出现新的格局。

　　借助资本力量上市物企任性“买买买”

　　物业服务行业属于轻资产行业，早期融资渠道有限。而在物业行业高速发展的当下，资本开始关注该行业，“上市”为企业融资提供了一条通途，同时利用上市融资所得开展收并购成为物企规模扩张的重要手段之一。

　　2019年，共有10家物业企业走上资本市场。分析上市物企对募集资金用途的研究中发现，这些上市物企呈现出了高度的一致性，即将超过50%的募集资金用于战略扩张。

　　奥园健康将募集资金的72%用于扩大规模；

　　佳兆业美好达到70%；

　　雅生活则到达65%，

　　上市物企普遍都在追求规模的快速增长。

　　数据来源：亿翰智库、嘉和家业整理

　　基于资本的助力，上市物企在收并购上占据更多优势。据嘉和家业物业服务研究院监测，截止到2019年12月20日，物业行业收并购事件超20起，其中16起为上市物企完成的；2019年物业行业的收并购总额已超40亿元。上市物企有了资金后，开启“买买买”模式。

　　其中，雅生活在2019年的表现较为抢眼，共买下4家优质物业公司，其中9月份以20.6亿元收购中民物业和新中民物业各60%股权，增加2.9亿平方米的在管面积，成为行业内最大一单收并购，也助力其在管规模超过5亿平方米，成为行业翘楚。

　　数据来源：亿翰智库、嘉和家业整理

　　随着物业管理行业集中度的不断加大，行业马太效应也越发凸显。物业企业通过收并购的方式来抢占“地盘”，达到短时间内快速扩张规模版图的目的，为企业发展占据有利的市场地位。而收并购所需要高昂的资金，也让更多物企选择尽快登陆资本市场，寻求充足的资金支持。

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