九大热词，回顾2019年物业行业发展大势【年度盘点 | 物业行业①】

　　在2019年收官之际，亿翰智库及嘉和家业物业服务研究院基于行业变化特推出《2019年度百强物业企业年终盘点》，通过总结与复盘，发现物业行业代表人物、重要事件及特色服务项目，挖掘物业服务价值、传播优秀服务理念。点击文末【阅读原文】获取详细申报表格。

　　引 言

　　2019年最不容易的是什么呢？马云说最不容易的是，以往可能是部分人不容易，2019年可能是大部分企业不容易。世界正在进入巨大的变化之中，中国经济也面临巨大的调整，我们只有改变自己，才能适应这种调整，我相信这是机会的。

　　确实，在2019年房地产开发增速放缓，市场进入存量时代，曾经作为房地产附属定位的物业行业修正市场定位，步入发展“快车道”。物业行业积极对接资本，上市企业数量快速增加；行业规模整合速度加快，企业阵营逐渐分化，“马太效应”日益显现；在夯实物业服务的基础上，拓展多元增值业务；物业服务行业由传统服务向现代服务业转型升级的步伐在

　　物业行业的自我调整，使其在新时代迎来了属于它的“春天”。

　　我们将物业行业2019年的变化总结为九大热词：

　　01

　　上市

　　02

　　收并购

　　03

　　多元发展

　　04

　　增值业务

　　05

　　智慧服务

　　06

　　品质服务

　　07

　　去管理化

　　08

　　城市运营

　　09

　　社会责任

　　1、上市

　　2019年物业企业延续2018年主板上市潮，上市物企阵营快速扩充。全年共10家物业公司完成主板上市（包含招商积余），其中，港交所8家、A股市场2家，已提交招股书未上市的物业企业数量为6家。

　　保利物业作为行业综合实力排名在前五的物业企业为年内规模最大的上市企业，蓝光嘉宝服务作为西南区域的第一只物业股，管理规模超6000万方，上市物业板块的企业质量得到有力保障。但还需注意是2019年上市物企仍以中小型企业为主，半数企业在管面积在2000万以下。

　　预计未来上市物业企业仍将以中小企业为主，如在排队上市的物业企业中除开元物业及建业新生活的在管面积超4000万方，其他企业在管面积低于1000万方。

　　据了解，还未交表的企业中有超20家处于上市前的准备阶段，未来两年内，上市物业企业总数量有望超40家。

　　图：历年物业企业上市数量

　　数据来源：亿翰智库、嘉和家业

　　从上市历程总用时看，A股上市速度相对就较慢，超500天；港股上市速度相对较快，全年物业板块在港股市场上的平均上市历程为150天，尤其是近期上市的银城生活服务、保利物业、时代邻里等均低于行业均值。

　　图：2019年上市物企总用时

　　数据来源：亿翰智库、嘉和家业

　　2、收并购

　　2019年物业行业的规模整合速度在加快，力度也在持续加强，“强者恒强”效果凸显；收购的标的质量均较前期有所大幅提高。其中，以头部物业企业为首的阵营在行业规模整合过程中承担着重要角色。据嘉和家业不完全统计，仅部分上市物企年内收购事件超20例。

　　表：年内物企部分收并购案例

　　资料来源：企业公报、亿翰智库、嘉和家业整理

　　雅生活作为物业领域内的收并购“大户”，在年内开启“买买买”模式，先后完成多起收购事件，其对中民物业的收购是目前业内最大代价的一次案例，此次收购完成后，雅生活总在管面积将突破5亿平方米，管理项目将突破3000个，使企业管理规模再上一个台阶；

　　碧桂园服务在今年也进行了多起收并购，如先后完成对北京盛世物业、港联不动产及恒大嘉凯城(000918,股吧)物业的收购；预计标的企业每年能够给碧桂园服务带来不低于10%的面积增长，加上碧桂园集团开发面积的持续交付，碧桂园服务整体的管理面积将持续保持高增长趋势；

　　中航善达(000043,股吧)作为A股市场上影响力较大的地产开发兼物业服务企业，12月通过并入招商物业转型成为A股规模最大的上市物业企业——招商积余。

　　3、多元发展

　　2019年，物业企业发力非住宅类多元业态服务领域，通过列举部分在港上市物业企业数据发现：

　　截至到2019年6月，非住宅类物业服务面积占比约为39.6%，较2018年末提升8.2个百分点，其中新上市的时代邻里非住宅类物业面积占比提升幅度最大，达20%，保利物业紧随其后，半年提升14个百分点。

　　表：部分物企非住宅增长情况

　　数据来源：各企业公报、亿翰智库、嘉和家业整理

　　商业及办公物业作为非住宅领域的重要业务已成为当下物业企业重点开拓对象；

　　12月万科物业联手戴德梁行着力开发商办物业领域；

　　奥园物业成立“奥悦商写”服务品牌；

　　绿城服务推出“绿城云享”服务品牌，将商业写字楼服务体系对标国际标准；

　　正荣物业同样也在持续进军非住宅业务领域，根据企业官微披露数据，三季度所获17个新晋项目，其中非住宅类项目占比达到88.2%，非住宅管理业务增速明显。

　　4、增值业务

　　随着居民多样化生活服务需求的持续增加，物业服务企业在持续夯实原有物业服务的基础上，不断发挥企业创新能力，开发提供多元增值服务，满足业主多样美好生活需求，服务内容涵盖社区零售、社区养老、社区教育、社区医疗、社区金融等方面。

　　从部分上市物企历史披露数据可以清晰看出，物业企业在增值服务方面建设投入力度在加大，同时增值服务收入及占比稳步提升（2018年增值服务收入占比较2017年增加2.1个百分点，2019年H1较2018年增加2.4个百分点）。

　　图：部分上市企业增值服务收入占比情况

　　数据来源：各企业公报、亿翰智库、嘉和家业整理

　　5、智慧服务

　　2019年政府工作报告中多次提到智慧城市建设及推动数据经济发展等方面内容，而智慧社区作为国家智慧城市的重要一环，已成为当下物业企业重点建设领域，众多物业企业先后发力进军智慧物业/智慧服务领域；

　　在技术方面，随着6月首张5G商用牌照的下发，我国正式进入到5G时代，相关服务基站也在2019年陆续建成投入使用，为智慧社区、物联网社区的建设提供有力技术支持。

　　以碧桂园服务等为代表的物业企业先后在今年发布相关产品及智慧服务成果。碧桂园服务在2019年3月发布“AI凤凰魔盒”，能够实现人工智能与社区场景的融合，为业主提供较全面的智慧社区场景；

　　中海物业构建基于兴海物联网云平台的智慧建筑全生命周期服务，努力打造人工智能深度应用的品质园区；

　　蓝光嘉宝服务作为西南区域第一支物业股，已构建起完善的“生活家服务体系”，2019年进一步将“居家安防”场景扩展到“全屋智能”场景，并将公区智能与全屋智能对接，基于“硬件+平台+服务”体系整合输出，为用户构建全方位科技智慧生活服务场景；

　　开元物业作为目前新三板营收TOP5的物业企业，在智能社区建设方面成立“祺心智慧服务研究院”，探索智慧社区的未来；此外，企业还发布《开元物业智慧物业发展战略规划及建设方案》加快推进公司智慧物业建设。

　　6、品质服务

　　2019年各企业在进行规模扩张、多元化布局之时对品质服务的重视程度也提上的新的高度，通过建立相关服务标准化流程、发布服务相关白皮书、更新服务理念等方式加强服务品质建设，树立起企业专业化服务品牌形象。

　　鸿坤物业作为深耕北京布局全国的物业企业，基于多年积累的服务经验与服务标准，在2019年度发布《亲情服务白皮书》展现出企业的对极致服务品质的追求，深挖客户基础服务需求，将“深度”服务上升到鸿坤物业的统一服务标准；

　　中梁物业积极对标中高端服务理念，全面推广执行“五心服务”体系，打造企业服务品牌；

　　2019年作为绿都物业新战略实施元年，在基础服务标准化上发布《业务白皮书》，规范服务标准，通过“将复杂的事情简单化、简单化的事情标准化，标准化的事情可视化”的思路，渗透精细化管理的理念，有效提升服务品质。

　　7、去管理化

　　物业服务行业转型升级的速度在加快，前期虽不少物企提出由物业管理向物业服务转变的理念，但企业具体执行方案并未落到实处。在2019年内多个企业在将“服务”二字提升到企业战略高度，将服务二字灌注到企业名字之内，服务人民美好生活。

　　注：以企业对外推广名字为参考依据

　　8、城市运营

　　物业服务行业作为城市服务的重要组成部分，多个物业企业正在将服务业务领域延伸至公共服务及城市运营方面，且该发展趋势在2018年就初现端倪，2019年加入城市运营服务的企业阵营进一步扩大，其中以大、中型物业企业为主。

　　2018年万科物业联手珠海横琴打造国内首个“物业城市”治理模式为开端；

　　碧桂园服务发布“城市共生计划”推出城市公共服务、数字城市综管服务和产业协同运营服务3大服务模块，试水“三供一业”领域，计划逐步接管物业管理及供热业务。

　　中海物业借助中海集团业务覆盖和全产业链优势以及与日俱增的平台优势和公共服务运营经验，致力推动城市精细化管理，提供一体化的城市公共服务解决方案，开拓城市服务发展新格局。

　　9、社会责任

　　自2019年7月1日《上海市生活垃圾管理条例》率先在上海市强制性实施以来，陆续有北京、西安、郑州、广州、山东部分城市等发布垃圾分类（试点）条例。

　　物业服务行业作为服务居民的第一梯队，也是居民生活垃圾分类投放管理的责任人，是相关政策落实的重要一环。据嘉和家业不完全统计，90%以上的百强物业企业均进行了有关垃圾分类的宣传推广，为国家绿色生态文明建设贡献企业力量。

　　附：《上海市生活垃圾管理条例》部分条款

　　第二十五条上海实行生活垃圾分类投放管理责任人制度，物业服务企业在承接业主的委托服务项目实施物业管理后，物业服务企业即为生活垃圾分类投放管理责任人。

　　第二十六条生活垃圾分类投放管理责任人应当按照规定设置生活垃圾分类收集容器。明确规定了在不同场所设置可回收物、有害垃圾、湿垃圾、干垃圾四类收集容器。因而，作为生活垃圾分类投放管理责任人的物业服务企业，必须严格按规定履行管理职责。

　　第二十七条生活垃圾分类投放管理责任人应当对投放人的分类投放行为进行指导，发现投放人不按分类标准投放的，应当要求投放人改正。投放人拒不改正的，生活垃圾分类投放管理责任人可以向所在地的乡镇人民政府、街道办事处举报。该条款明确了生活垃圾分类投放管理责任人的管理职责，对物业服务企业来讲，在日常的物业服务过程中，还应承担相应的社会责任。

　　第五十四条有关部门应当根据《上海市社会信用条例》相关规定，将单位和个人违反生活垃圾管理规定的信息归集到本市公共信用信息平台，并依法对失信主体采取惩戒措施。市房屋管理部门应当将乡镇人民政府、街道办事处、城管执法部门提交的物业服务企业履行分类投放管理责任情况，纳入物业服务企业信用管理体系。

　　第五十八条生活垃圾分类投放管理责任人未按照要求设置收集容器、设施的，由城管执法部门责令限期改正:逾期不改正的，处五百元以上五千元以下罚款。生活垃圾分类投放管理贵任人未分类驳运的，由城管执法部门责令立即改正:拒不改正的，处五百元以上五千元以下罚款。

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