博疫·博弈3000点丨 孙杨：地产股的下跌是股价回调的正常反应 与疫情关联度不大

　　尽管受此次疫情的影响，大部门售楼处关闭且延后开工，但据以往市场情况观察，除春节返乡置业小高潮外，一、二月份相对来说属于淡季。然而目前，三四线城市房地产市场发展已处于相对较高的位置，即使没有此次疫情的出现，今年春节返乡购置也不会出现超预期的效果。由此看来一月下旬和二月上旬房地产交易不会从非常高的位置跌倒零点的位置。从宏观背景出发，预计房地产行业未来两到三年都呈现走平趋势，这属于正常范围内震荡波动结构化调整阶段。

　　参考2003年中国经济发展情况，受SARS的影响，中国GDP增速放缓1.5%，消费增速锐减一半。克而瑞证券有限公司首席分析师孙杨表示，若今年疫情在第一季度能够结束，后期销售可以得到一定的回升，至于回升多少，则取决于政策的边际放松程度。

　　具体到地产方向，由于2019年国家严控融资渠道，地产集团高周转，难以扩张市场规模。此次疫情的发生更是加剧了整个行业资金链紧张的局面。据克而瑞地产研究最新报告显示，2020年一月房企新增货值TOP100门槛为13.3亿，门槛值较去年同期下降13%。其中销售百强中超过3成4企业未拿地。“若政府持续政策收紧，确实会导致全年销售不乐观”。但孙杨认为，地产作为稳定中国经济发展的重中之重，政府大概率会边际放松一定的政策，如通过资金端，房企发债端等端口的放松来缓解地产行业的紧张局面。

　　聚焦到股市，前期港股开盘后，地产股集体走低。截止到1月29日收盘，宝龙地产、远洋集团跌幅超过7%，力高集团、恒隆地产、中国奥园登跌幅超过6%，有16家房企跌幅超过5%。孙杨认为，这主要是因为自2019年第四季度开始，A股和港股的地产股前期涨幅过高，年后的下跌属于正常现象，是前期涨幅的后期回调，股票的下跌走势与整个疫情暂时不相关。当涨幅回调之后，若还没有控制住疫情，股市的价值才会因为政策和市场发展在股票上作出反应。

　　目前，按照结算的途径来讲优质房企的营业收入增长幅度维持在20%-30%之间，没有受到疫情太大影响。开盘之后，一些优质地产股有机会跑出独立的行情。参考SARS时期，大部分地产股均下降，但万科A依然处于上涨阶段。据孙杨分析，今年地产股处于先下降后回调状态，回调的点更多取决于政策的出台而不是疫情或售楼处的开放，值得注意的是，股市回调的拐点将是一次抄底的好时机。