大国博疫丨跑赢大盘、并购机会来临：物业公司如何跑马圈地扩大份额？

　　平凡而伟大，疫情使得物业服务的价值得到真正彰显。从资本市场上看，物业公司的资本表现印证其真实价值，根据1 月 23 日和 2 月 5 日数据统计，恒生指数涨跌幅达-4.02%，港股有 12 家主流物业服务企业涨幅是高于恒生指数的；深证成指自 1 月 23 日至 2 月 5 日涨跌幅为-3.52%，招商积余却以同期 1.21%的增长率领先大部分深圳 A 股市场，充分印证资本市场对物业企业价值的高度认可。

　　在2月7日中指院举办的“物业公司如何在疫情之中实现价值提升与发展蜕变”的线上交流会上，多家物业公司、投资机构以及行业协会均认为，此次疫情也成为区分优质服务和普通服务的分水岭。物业行业发展近40年将迎来高光时刻，关键是如何构建护城河，实现价值提升。 疫情过后的并购机会

　　不能否认的是，此次疫情物业采购物资的成本明显增加，甚至每月新增成本在百万级到千万级不等。以长城物业为例，长城物业总裁梁志军透露，据估算，长城物业每月成本增加 400 万以上。重庆市物业协会会长、金科物业总经理罗传嵩表示，疫情带给物业服务企业更多的是运用成本的压力，主要包括硬性防疫物资采购成本和软性的人力成本两个方面。以金科服务在管的 30 万平方米的项目举例，防疫物业成本每天需1000 元，每月达到 3 万元，成本增加占比会达到 10%-20%，物业费均价低的话，成本会更高。

　　不过，在企业看来，虽然短期成本有所上升，但价值提升到前所未有高度，而价值就是机会。

　　碧桂园服务执行董事兼总经理李长江表示，经营方面，疫情之中业主的深度认可，将促使收缴率、满意度显著提升；增值服务方面，入户增值服务短期内受到限制，疫情结束后业主的需求会得到更多释放，如入户消杀方面的需求会增加。彩生活执行董事兼行政总裁黄玮表示，虽然物业公司有额外的资金投入，但物业公司服务做的好，能让业主认可，可以促进行业良性成长，将体现在收缴率的提高和物业费的提升。短期来说，疫情对物业公司有影响，但长期来看，物业公司的付出将得到更多的回报。

　　此外，在行业人士看来，疫情过后，物业行业将出现一轮并购机会。康景物业集团副总裁钱登丰向和讯房产表示，智慧平台数据库可以提供分析平台和业主动态分析，形成疫情库，疫情过后，中小企业对信息化需求更强烈，但企业资金和技术能力有限，将寻求大公司大平台的支持；中小企业服务水平和大公司有差距，尤其是在特殊时期，没有一定规模和资金实力的公司抗风险能力低，需要找大企业寻求合作机会，抱团取暖；疫情过后，社区产业生态链将重建，社区增值服务空间更多，中小企业受限于规模，需要寻求与大公司合作，实现资源整合。

　　天堂硅谷地产基金总裁许航柯的看法是，总体来说，这次疫情对小型的物业公司负面影响较大，头部物业企业中长期反而是收益者，头部物业企业有着优异的服务品质和服务品牌，可以加速整合市场，对于已经上市的物业企业及即将登陆资本市场物业企业来说，可以借助资本市场的力量，跑马圈地扩大市场份额，物业股有望跑赢大市，成为一道独特的风景线。 增值服务未来可期

　　资本普遍看好物业行业的后续发展空间。据天堂硅谷地产基金总裁许航柯观察，疫情之后，市场对物业股是看好的，一是，香港市场在疫情来临之时风险释放更加充分，整个香港市场的市盈率在 9.5 倍左右，处于 10 年来的低位，为未来物业股的增长打下基础；二是，上市的物业股越来越多，在香港逐渐形成板块效应，板块的关注度会增加，活跃度也会提升。

　　那么，从资本视角看，未来物业行业将会呈现怎样的走势？东方瑞宸联席总裁、仁桥投资总经理沈梦结合“消费行业的属性”分析，目前消费加服务对 GDP 增速的贡献率是超过 70%，物业行业是连接服务与消费，它是一个真正实现幸福中国梦的国计民生行业。

　　首先，现在所有的物业公司都想做增值服务，那就要关注消费行业的特点。在消费行业它的抗周期的特点是除了来自需求的稳定，渠道的搭建，最关键的是品牌美誉度的形成。经过危机以后，部分物业公司的品牌属性一定会得到增强。而物业行业也是最有可能实现物联网软件跟硬件结合的行业，甚至可以创造出人的移动，而不是以房子的物理空间为现实的消费场景。

　　其次，在这次事件过后，物业行业的公共属性一定会增长。在对公物业的业务面前，物业服务企业在基础物业工作的基础上形成几个细分专业领域，将是物业公司非常好的一个投资方向。因为毛利比较高，而且竞争壁垒是天然的，比如医院、数据中心、产业园等。

　　最后，物业行业将来与金融、科技结合是一个必然的趋势。物业服务企业是轻资产，但是如果有稳定收益管理的产品，就可以脱离主体评级去发行证券化产品来持有资产。

　　中信证券(600030,股吧)基地产业首席分析师陈聪预判，这次疫情将强化、加速未来行业发展趋势。一是政策从中性转变到支持，未来社区、街道与物业的合作将越来越多，物业将被纳入基层治理体系，业委会成立门槛将降低，加大了街道、社区、物业的话语权；二是增值服务拓展，不要试图颠覆美团、京东，物业公司，要考虑最后一公里的服务，寻找与各领域的独角兽企业合作，贡献力量，才能让增值服务实现的可能性更大，让服务的生态圈扩大。

　　三是对公共物业管理的影响更大，医院、交通枢纽等地方，物业付出很大劳动，行业被社会重视，相应的物业应该有专业物业公司承担，全域化服务程度变大，保持品牌化服务、深度化服务；四是通过疫情与业主建立互信，建立互信不是简单的过程，需要依靠管理、科技等手段，才能成为物业公司新的护城河。 政策之机“锦上添花”

　　如何借助政策之机缓解企业成本压力，成为行业协会呼吁、企业期盼之事。贵阳物业管理协会会长、中天物业董事长陈楠对此提出以下建议：首先，这次物业服务在疫情上获得了全社会认可，目前要解决物业服务企业普遍的疫情的痛点是弹尽粮绝，建议政府统筹防控物资，推荐采购渠道，加大产能，为物业企业提供统一采购物价。

　　其次，结合物业公司的税收，出台相关优惠减免机制，因为长期的应急投入，会造成物业企业成本剧增，希望政府出台税收优惠，减免，帮助物业企业度过难关。

　　建议政府考虑 2020 年物业行业增值税税收比率下调到 3%。现在物业行业属于现代服务行业，建议可以挂靠到生活服务类，享受税率递减；针对西部地区，建议延长西部大开发所得税的优惠期；而且防御物资成本很大，可以适当减轻企业所得税应缴的税额。关于物业管理行业政策倾斜和扶持方面，济南、福州相继出台一些政策，建议参照相应的条款出台相应扶持的政策，社保公积金缴纳延长缓交期，公积金、社保方面适度降低社会保险缴纳基数，减轻物业服务企业社保的交税成本；稳岗补贴，部分城市发文只要没有裁员，企业可以享受稳岗补贴等。最后，在疫情防控期间，可以适当安排延长员工在岗时间，增加一定的工作补贴，帮助企业减少成本支出。

　　苏州市物业管理协会副会长，物管股份董事长、总经理卢俊，以苏州对中小企业共度难关的 10 条政策意见为例表示，这些政策对物业服务企业形成强大利好和帮助，呼吁国家给物业服务企业给予更多政策鼓励和支持。

　　比如，在加大金融支持方面，各银行机构加大对小微企业的支持，确保 2020 年小微企业信贷余额不低于 2019 年同期余额。对受疫情影响较大，以及有发展前景但暂时受困的小微企业，不得盲目抽贷、断贷、压贷，确保小微企业融资成本降低。鼓励各银行机构通过压降成本费率，加大对小微企业的支持力度，特别是“三必须一重要”重点领域和资金困难的中小企业，在原有贷款利率水平上下浮 10%以上，确保2020 年小微企业融资成本不高于 2019 年同期融资成本。

　　再如，在稳定职工队伍方面，苏州将实施援企稳岗政策，对不裁员或少裁员的参保企业，可返还其上年度实际缴纳失业保险费的 50%。对面临暂时性生产经营困难且恢复有望、坚持不裁员或少裁员的参保企业，返还标准可按6 个月的当地月人均失业保险金和参保职工人数确定，政策执行期限按照国家规定执行。同时，对受疫情影响，面临暂时性生产经营困难，确实无力足额缴纳社会保险费的中小企业，按规定经批准后，可缓缴养老保险、失业保险和工伤保险费，缓缴期最长 6 个月，期满后企业足额补缴不影响参保人员个人权益。