给楼市注入信心

李一戈

春节前就有人问我，这次武汉疫情对房地产有什么影响。我的观点是，疫情对经济对各行业对每个人都有影响，但房地产可能是受影响较小的行业之一。

疫情对房地产的影响，分两方面，一是对持有型物业，二是对销售物业。对前者的影响很大。

大多数地产商都有一定的持有物业，普遍的是商用物业和文旅业态。商街商场shoppingmall，春节本是一年最旺的时节，如今的现状是，勉强开业也是人流稀少，营业额下滑得厉害，同比十不及一。多数地产商采取了减免租金的措施，帮商户共渡难关。

文旅业态要更困难一些，游乐场、雪场冰场一般都选择了关闭。大一点的集团，估计减收十几二十亿。虽然国家发改委敦促各地有条件的要尽可能复工，但这主要是指工厂企业，文旅业态要重新开放，恐怕还得等些日子。

我个人倒是建议，湖北以外的城市，也应创造条件让文旅业态在确保疫情安全可控的前提下开业。大部分游乐设施是在室外，场地开阔，空气流通，只要对入园人数稍作限制，要求佩戴口罩，座位隔开，并不比坐公交车、地铁更不安全。

对销售物业也有影响，但可控。最大的影响当然是售楼处都关闭了，房子没得卖，地产商就没有收入来源。销售回款是地产商现金流的主要资金来源，这次突然被疫情阻滞，搁谁身上都会有压力。

三四线城市的项目指望春节期间的返乡置业行情被打断了，往年这期间的销售额多者能占全年的二三成；一二线城市虽说春节本就是一年最淡的时候，但多少也会有些成交，而不是像现在这样断了流。

谁也不知道售楼处啥时候能重开。我个人仍然建议，除湖北以外的城市，应在确保安全可控的前提下，允许售楼处在2月底开放。彻底消毒，每人必须戴口罩，限制进场客流（人也多不到哪里去），销售员与客户保持1.5米以上距离进行商谈。至于签合同，好办，轮流上前到桌上签就是了。如果不是疫情来袭，3月照例会有一波成交。

地产人忐忑不安，既因为不晓得售楼处啥时候重开，也担心重开后购房者会不会来。我还有一句话，疫情只是阻滞了销售，延迟了成交，但不可能消灭需求。购房需求何时恢复，与经济大势有关，更与购房者的消费信心有关。

我上面建议各地允许售楼处在2月底重开，是希望赶上3月的这波成交。但重开了，今年的3月也不可以期望。因此，多数地产商要有心理准备今年一季度可能是近10年来同期成交最差的。中小房企捂紧口袋，头部房企抵御风险的能力强，疫情之下还敢大手笔拿地。2月11日北京鼠年首次土地出让，三宗地卖了80亿，热门地块竞价仍达几十轮。

一个季度的歉收，大中小房企都难受。但你不能枯坐干等。

听说有些项目负责人初八就复工了，在家办公，视频会议，各种方案讨论，也是忙得不可开交。但对房企销售条线来说，最要紧的还是何时能卖房，要知道，老板并没有因为疫情到来而减少全年的销售任务。

前面说了，房企面临的是基本没有成交带来的现金流压力。那就要在售楼处开放前，想方设法争取客户，锁定客户，提前获得一些现金收入。比较可行的办法，是网上卖房。现在VR技术这么发达，视频看房完全没问题。客户与销售员通过视频来交流也没有障碍。如果谈成了，客户可以把定金或首付先打过来锁定房子，至于正式合同，一个月以后再签也不算迟。

要吸引客户，留住客户，房企得拿出诚意来。目前应该是开展一次营销活动的好时机。淡市让利，有理有据。写稿的时候正好看到这条消息：2月13日，恒大开始所有楼盘实行网上售房，到5月10日前购房者享受最低价购买、无理由退房、多重购房优惠等权益。记得去年年初和国庆期间，恒大都推出过相关的营销活动，从销售额来看，成效非常显著。

我个人只是觉得，恒大营销活动期间，存5000抵2万，优惠额有点低。我建议优惠额度还是要分城市，三四线城市可以是存5000抵2万，二线城市至少是存1万抵5万，一线城市至少是存2万抵10万；重要的是，线下签正式合同之前将首付款打过来的，可再额外给1-3个点的优惠。疫情期间，这样做才有点吸引力。尤其是那些负债较高、资金压力大的中小房企，行动要更迅速、坚决一些。

不少朋友说我过去喜欢唱空楼市，其实是极大的误解。我长期以来反对的是房价上涨过快，这与唱空楼市完全是两回事。而即使到了今天，我依旧认为中国房地产还有较长的发展期，只是房价绝不能再像以前那么上涨了。即使是疫情阻滞房子成交的现在，我仍然对中国房地产有信心，疫情过后想买房的一定会买，能买两套的还是会买两套。唯一要提醒的是，不要再用过往的思维来看待商品房，它不再是无风险、高收益的投资好品种。