质造丨北京成交三宗地块揽金196.8亿元 国企成拿地主力

　　虽然疫情还在持续，但北京土地市场不仅率先复工，还在本周迎来一波供地小高潮。

　　继2月11日成交三宗地块后，北京今日再次迎来三个地块的竞拍，分别是海淀区“海淀北部地区整体开发”西北旺镇HD00-0403-0043、0049地块、昌平区东小口镇HC-022、HC-027地块和HC-031地块，三宗地块总起始价150.8亿元，最终成交价196.8亿元，比底价多出46亿元。“金贵！”业内人的评价透露出今日土拍的特点——地块素质好，市场热度高，据悉，三个地块在正式竞拍开始前均已收到5-7次报价，参与竞拍的开发商数量也明显增多，包括中海、绿城、世茂、平安、旭辉、保利+金地、首开+住总+建工、华润+中交+北科建、首开+华润+住总+中交等企业都对今日地块表现出兴趣，这样的阵容非常强大。

　　海淀地块未来售价预计8万元/平

　　首先竞拍的是 “海淀北部地区整体开发”西北旺镇HD00-0403-0043、0049地块，其位于北清路北侧，与永丰产业园相邻，距离地铁永丰站约3公里左右，属于二类居住及基础教育用地，宅地容积率为2.5，限高45米，将配建8400㎡的24班制幼儿园。由于区域内主要以产业用地为主，住宅用地较少，因此，该地块的推出将缓解住宅供应紧张的情况。

　　该地块采用“限地价、竞自持、报高标准商品住宅建设方案”方式出让，是今年第一个采取竞自持方式成交的地块。正式竞拍前，该地块已经收到5次报价，在竞拍现场，该地块吸引了首开+华润+住总+中交联合体、世茂、平安、中海+实创联合体、绿城等企业参与。最终经过52轮激烈角逐，海淀地块最终由首开+华润+住总+中交联合体以54.4亿元总价竞得，楼面价50587元/㎡，溢价率26.2%。

来源：北京市规划和自然资源委员会地产营销人出品人韩乐表示，从指标来看，海淀西北旺地块应该是中等密度的社区，因为不限价，也不属于7090地块，未来该社区可能是改善户型，面积大概率应该在130/㎡左右，楼面价已经超过5万，未来至少卖到8万以上，是接近豪宅、功能完整的的舒适型产品。目前，该地块周边新房和二手房之间的价格差距较大，周边在售新房项目首创天阅西山成交均价为80000元/㎡（毛坯），冠城大通(600067,股吧)百旺府成交均价73500元/㎡（精装）。一个月前，该区域成交一宗共有产权住房地块，销售限价为37000元//㎡（含全装修费用）。贝壳研究院数据显示，周边商圈范围内二手住宅成交均价为51715元/㎡，对于海淀刚需来说，共产房和二手房仍是首选。贝壳研究院新房分析师潘浩表示，该地块位于产业园及成熟居住区内，配套成熟，地块价值较高，且不限房价，但因楼面价较高，未来利润空间有限。同时，此次竞拍也体现出房企对该地块价值的认可度极高，未来或将进一步抬升区域价格。

　　昌平地块限价5.89万元/平

　　接下来的两宗地块来自昌平，名称分别是昌平区东小口镇HC-022、HC-027地块和HC-031地块，两地块彼此相邻，均位于北五环外，地处立水桥、霍营、西三旗三大商圈交汇处，最近的地铁站为13号线霍营站，交通方便，附近有北京二十中学分校，海淀区清河第四小学以及多所幼儿园，教育配套齐全，昌平地块也是难得一见的优质地块。

　　昌平两地块大小差不多，其中HC-022、HC-027地块的建筑控制规模17万/㎡，HC-031地块地块的建筑控制规模20.7万/㎡，均是限竞房地块，按规定，商品住房销售均价不超过58858元/㎡，且最高销售单价不得超过64744元/㎡。

　　来源：北京市规划和自然资源委员会竞拍之前，昌平两地块总计收到13次报价，可谓是未拍先火，在竞拍现场，参与竞拍的房企包括绿城、中海、旭辉、保利+金地、首开+住总+建工、平安、华润+中交+北科建等房企，这样的阵容近来还是很少见，在销售遇阻、行业融资环境艰难的情况下，能拿出几十亿真金白银绝对是实力的体现。首先开拍的HC-022、HC-027地块，最终由绿城以63.6亿元竞得，成交楼面价37407元/㎡，溢价率高达29.8%。稍后开拍的HC-031地块，最终由首开+住总+北科建联合体以以78.8亿元竞得，溢价率高达34.24%，据贝壳研究院计算，刨除教育用地的住宅部分成交楼面价达到38646元/㎡，相较上一相邻地块上升1239元/㎡。按照规定，昌平两地块均不再配建保障房，项目居住建筑规模中套型建筑面积 90 平方米以下住房面积所占比重需达到 70%以上。对于购房者来说，无论是户型还是房价，基本都已经确定，该地块将于未来一年之内上市，持续关注即可。

　　溢价率创新高

　　今日土拍的火热程度，可以用一个指标来衡量，那就是溢价率。中原地产数据显示，2019年来，北京合计出让62宗住宅地块，其中溢价率只有8宗地块超过30%，19宗超过20%。而今日已成交三宗地块的最低容积率为26.22%，最高达34.20%。

据一位不愿具名的拿地负责人表示，3宗地块全部高溢价成交超过了市场预期，以昌平HC-031地块为例，按照均价不超过58858元/㎡的限制，开发商的盈利空间大约20212元/㎡，还不包括建安成本及其他费用，昌平地块几乎没有什么利润。

　　韩乐也表示，限竞房开发商开发的利润空间都非常小，而且跟回款有很大关系，如果回款很快，利率就高一些，销售周期，销售速度慢的话，可能就不挣钱，包括之前的一些项目，甚至有的开发商还赔钱，这也和开发商的开发能力有关。和讯房产梳理发现，本周北京出让的六宗地块有一个共同点，那就是均由国企竞得。对此，中原地产首席分析师张大伟表示，虽然疫情持续，但房地产企业特别是非私企的资金链压力并不大，在北京土地市场依然积极拿地，体现了这些房企对于疫情能快速缓解有信心，对于北京房地产市场的平稳也有信心。潘浩表示，从政府的角度看，如能够持续推出优质土地，一方面能够持续提升土地市场热度、缓解地方财政压力，另一方面也有助于现金流相对充裕的企业获取优质土地，为后疫情时代的企业稳健运营提供条件。在张大伟看来，整体看，疫情后北京出让6宗住宅地块，除了石景山地块外，溢价率均超过疫情之前平均水平，这也代表了大部分参与房企看好后市随着疫情缓解，已经调整了超过3年的北京房地产市场有望在疫情后出现一定的变化。

　　海淀西北旺镇地块项目盘点

　　首创·天阅西山开发商：首创置业位置：永丰路与北清路交汇处东北角，中关村(000931,股吧)壹号北价格：均价约80000元/㎡，总价约1500万元/套起。户型：180㎡、211㎡、252㎡产品特点：主打科技大宅概念，是开发商首创重磅打造的豪宅系列。交通方便，距离16号线永丰地铁站仅仅700米。生态环境较优，周边有大型湿地公园。楼间距大，居住感好。不过目前依靠永丰产业园，业内预测未来永丰的规划会带动这一块的房价持续上涨。

211㎡4室2厅3卫户型图 （来源：贝壳找房） 百旺府开发商：冠城大通位置：北清路永丰产业基地东侧, 永丰嘉园价格：均价约75000元/㎡户型：137㎡-204㎡产品特点：纯洋房社区。交通便利，与中关村科学城横轴线相伴，与京藏京新高速、地铁16号线相邻，教育、医疗、商业配套较优。精装现房，得房率高。未来海淀大悦城会进一步激活区域内的商业活力。

　　昌平东小口镇项目盘点

　　世华龙樾开发商：城建集团位置：京藏高速小营桥东700米，地铁8号线西小口站（西南口）价格：均价约82600元/㎡，总价约1600万元/套起。户型：4室3厅3卫190㎡、4室3厅3卫240㎡、4室3厅3卫320㎡产品特点：楼盘在海淀区北五环学府要地，教育资源丰富。位于上地、中关村、东升科技园三大世界级科技产业核心，交通、配套丰富。不过附近工业较多，空气质量会受影响；周边回迁房小区多，人员比较嘈杂；目前还没开盘。

320㎡4室3厅3卫户型图（来源：贝壳找房） 华润理想国开发商：华润置地位置：北七家镇立汤路与北清路交叉口价格：均价约49520元/㎡户型：3室2厅1卫90㎡、3室2厅2卫120㎡产品特点：项目位于拥堵的北清路和立汤路交叉口的东南侧。目前北清路早晚高峰会有点拥堵，但未来路面会拓宽，距2020年底开通的17号线4公里。配套优质，共规划12栋电梯板楼，均为16-18层的高层产品，预计今年底交房。户型方正，简装交房，刚需首选。但相对其他项目来说定价偏贵。 90㎡3室2厅1卫户型图 公园悦府开发商：京投发展位置：地铁8号线平西府站向东200米，龙锦一街37号院价格：均价约58500元/㎡，总价约495万元/套起。户型：86㎡-152㎡二至四居产品特点：据说去年5月三期开盘即热销，位于“回天地区”，交通方便，快速抵达各商圈，小区内应该是有主题公园，商业配套完善。户型方正。不过，热销同期被曝出了墙皮脱落等负面新闻。