质造 | 疫情阻挡不住北京开发商抢地的热情，绿城单日80.48亿溢价拿下两城！ -房产频道-和讯网

　　节后第三周，受疫情影响，北京街上车流依然稀少、依然还有一部分人等待复工。不过，土地市场呈现截然相反的气氛，大有一种“春天来了，万物复苏”的状态。最明显的，一是不限价地越来越多且未来不限价纯商品房用地远远多于限竞房住宅用地；二是，房企看好北京市场，都纷纷在热情的溢价争地、布局扩储。

　　2月18日，北京出让三宗不限价宅地，起始总价66亿，分别位于大兴区采育镇、通州台湖、大兴旧宫。竞价后，总出让价格达到87.04亿元。大兴采育镇6.56亿元被兴创+住总联合体底价拿下。其余两块都被绿城经过几番竞价撕杀拿下，台湖是以13.48亿元+7%自持竞得、大兴旧宫的成交价是66亿元，两个地块的竞价溢价率分别是49.8%、34%。

　　可以说，本日的土拍大戏几个看点是，久违的在京豪气拿地的绿城；时隔一年多，竞自持拿地重出江湖；不限价地越来越多，共有产权房、限价房加速退出历史舞台，截至目前今年出让的15块地，有11块是不限价地。

　　而为什么说北京的土地市场在“回春”，据泽龙评地称，北京开年至今，土地成交金额已达595.88亿元。已占2019年成交金额（1672亿）的35.7%。而从土地溢价率来看，北京2月份平均溢价率达到25%，而2019年全年平均溢价率仅9.3%。

　　绿城：2020持续看好北京市场

　　今天的绿城，风光满满地公示了在2020大力布局京城的决心。豪气连下两宗不限价地块。继上周五激战65轮以63.6亿元、溢价率29.8%拿下昌平东小口地块，今天又再度出手连下两城。5天内豪掷144.08亿拿下3宗宅地。

　　绿城集团对于和讯房产表示，北京是绿城的战略重点城市，是绿城全国化布局中的重要区域。绿城在北京已经两年没有拿地，目前在售项目已近尾盘，扩充土地储备是为了保持北京市场规模。2020年绿城会持续看好北京市场。

　　先来看下今日绿城拿下的两宗市场普遍看好的优质地块。13.48亿元拿下的台湖宅地，该地块用地性质为R2二类居住用地、A334托幼用地，面积约2.75万平方米，建筑控制规模约5万平方米，住宅容积率为2，起始价9亿元，吸引了住总、越秀、中海、石榴、华发、卓越、旭辉、金地、龙湖、绿城、平安、雅居乐、招商、世茂、中交、五矿、首开+保利17个报名主体、共18家企业参与。

　　在竞自持环节中，石榴、中海、旭辉、金地、绿城、龙湖、首开保利进入到竞自持环节，绿城获得该地块。7%的竞自持、楼面价29163元/平方米。把17家竞争对手列出是因为，可以发现，央企、国企、品牌房企、未进京房企、都看好台湖，区域未来价值可期，今日后，必将带来台湖区市场热度的再次提升、以及住宅产品的再次升级，预期未来区域价值将进一步上涨。

　　台湖地块位于亦庄火车站站前地区，临近地铁亦庄线亦庄站。与万科、泰禾等社区相邻，用地性质为二类居住用地及托幼用地，规划建筑面积为5万㎡。相邻的已成交住宅地块于2019年11月13日成交，且2宗住宅地块均为限竞房，成交楼面价在28000元/㎡左右，销售限价为52695元/平方米。周边在售且相邻的万科城市之光·东望和台湖金茂悦，贝壳研究院数据显示，至今成交均价分别为49395元/㎡（精装）、为48480元/㎡（公共部分精装）；周边现房台湖银河湾2017年7月开盘，至今成交均价为60798元/㎡（毛坯），周边商圈如亦庄二手住宅成交均价在45000-46000元/㎡之间。

　　从地段看本地块虽然在成熟区边缘，但距离地铁站更近，且区域内在售项目及未来同期竞争项目多数为限竞房项目，而本地块不限价，且起拍楼面价较低，故引得众多开发商参与竞拍。最终可售住宅部分楼面价锁定在30806元/㎡，相较于区域当前成交价格仍有一定利润空间，但面对7%的自持部分，以及较高的地价成本，该项目对于开发商操盘能力亦是一次考验。

　　对于未来打造什么产品，绿城对和讯房产回应称，北京是绿城在北方最早布局的城市，也是绿城最为看重的市场之一，将持续创新在台湖打造好产品。

　　未来可期的旧宫

　　绿城拿下的另一宗地块位于南五环外的旧宫，从67亿的价格来看，就可知，体量较大。该地块用地性质为R2二类居住用地、A33基础教育用地，位于南五环外，土地面积78681.465㎡，其中建设用地78681.465㎡，建筑控制规模188033.66㎡，竞得人需建设社区管理服务用房、托老所、老年活动场站、社区助残服务中心、锅炉房、公共厕所、社区卫生服务站、再生资源回收站共计 2175 ㎡和 4080 ㎡幼儿园，并无偿移交相关主管部门。

　　竞得的是大兴区旧宫镇YZ00-0801-0018、0019、0024、0025、0026地块，溢价率34%。刨除教育用地，纯住宅部分成交楼面价36422元/㎡。据悉，该地块参与竞拍的房企有7家，包括中海、平安、保利+首开、绿城、招商、世茂、金茂。虽溢价不及台湖地块，但是74轮竞价、力压保利+首开联合体，绿城的野心、强势、资金实力震动了业界。

　　大兴旧宫地块位于五环边，直线距离两公里内：8号线南段德茂站北侧，地铁有8号线五福堂站、德茂站，临近南海子公园，周边社区成熟。地块向东1公里的亦庄线旧宫东站地块已于2019年10月15日成交，成交楼面价为35597元/㎡，为限竞房，销售限价为54715元/平方米（含全装修费用）。周边2公里范围内在售新房项目，如首开保利·熙悦林语、中铁华侨城·和园，近期成交均价在50000-52000元/㎡（精装），亦有中国铁建(601186,股吧)·花语府，近期成交均价68000元/平米（精装），和首开龙湖·天琅成交均价达到72000元/平米（毛坯）的中高端项目。贝壳研究院数据显示，周边商圈范围内多数二手住宅小区成交均价为33000-39000元/㎡，中铁建·花语金郡则由于品质原因，二手住宅成交均价在48000元/㎡上下。

　　贝壳研究院分析称，此地块所在区域相对成熟，且近年区域热度较高，地铁8号线的贯通带来了区域价值的进一步上升，在建社区品质化发展将区域定位在中高端价位。地块无自持、无限价，未来利润空间可期，必将进一步拉升区域价格。也有业内人士认为，但周边目前配套较少，周边多为在建小区，旧宫还有待发展。

　　被人遗忘的采育镇

　　最后要说的是兴创+住总联合体以底价6.56亿元摘得大兴区采育镇DX10-0001-6004地块，成交楼面价12861元/㎡。资料显示，该地块建设用地面积2.04万平，规划建筑面积5.1万平，用地性质为R2二类居住用地，起始价6.56亿元。据土地出让文件显示，YZ00-0401-L0055-02地块托幼用地由竞得人建设，建成后无偿移交给教育主管部门。

　　虽“物美价廉”，但位于六环外的采育镇文化广场附近，相对于北京市区，更靠近廊坊。未来房企去化堪忧，采育镇今日几乎被人遗忘。与该地块相邻，上周2月11日成交的0042低密度地块，溢价25%，成交楼面价为16487元/㎡，由京能取得。

　　贝壳研究院分析，相较京能拿下的0042地块，今日竞价的采育地块占地面积相当，但容积率达到2.5，总价较高，虽然楼面价低了3626元/平米，但未来打造高密度社区，建设成本更高，同时身处低密度社区聚集的区域内，且缺乏轨道交通支持人流聚集，配套亦不够完善，在当前“维稳”市场环境下，未来社区定位和价格实现均存在一定难度，因此拍地热度不高。

　　本次出让地块周边在售新房项目均为容积率1.05的低密社区，包括北京城建(600266,股吧)·宽院·国誉府于2019年11月开盘，至今成交均价为26508元/㎡（毛坯），住总如院成交均价31136元/㎡（精装）。地块周边5公里范围内共有4个在售二手房小区，近一年成交价格为36042-37287元/平方米。

　　总的来说，近期的土拍市场在快速复苏，业内大多认为下半年楼市调控政策大概率会放松，同时带动下半年的交易市场。另外，贝壳研究院新房分析师潘浩认为，从2月11号以来成交的9块土地，其中3块由国企背景的绿城单独获得，参与竞拍的企业当中，实力较强的也多为国企背景开发商，尤其今日高总价的大兴旧宫地块，绿城更是以雄厚的资金实力轻松取得，可见疫情之下，国企背景开发商充分展现了其资金实力，占据土地市场主导权，未来市场占有率将进一步提升。

通州台湖镇一桩新城站前区项目盘点

万科城市之光·东望

　　项目地址：东五环· 副中心· 17号线亦庄站前区南站西南角

　　开发商：万科

　　均价：51585元/㎡主力户型

　　产品特点：目前在售户型建筑面积为90-148平，总价约396万-740万元/套，该项目号称3高速+3地铁+1高轨，畅达CBD、副中心，顺连双机场。