销售“速冻”、回款重挫 房企偿债压力陡增

　　新冠肺炎疫情加剧了房企现金流紧张，对于短期偿债规模大的房企，将面临着偿债考验。

　　业内人士认为，疫情对房企的偿债能力的影响突出表现在三个方面，一是因为销售受阻，成交回落和价格下调会对房企的销售回款形成较大影响；二是对于应收账款规模比较大的房企来说，偿债压力也会增大；三是疫情期间，融资性现金流成为关键，对房企的资金管理是个挑战。

　　疫情影响下回款重挫 短期偿债压力陡增

　　据第三方机构克而瑞统计，2020年95家典型房企共有5575亿元的债券到期，相比2019年到期债券增长43%。其中，1月、7月和11月均为偿债高峰，分别需要偿债616亿元、615亿元及662亿元。

　　另据Wind数据库统计，截至2020年6月30日，房企信用债到期金额为982亿元，海外债到期金额约为1226.05亿元（分别为174.24亿美元、1.5亿新加坡元、11亿港元）。

　　房企待偿债务数量不减的同时，受到新冠肺炎疫情的影响，全国各地的项目工程无法复工，售楼处关闭。

　　汇生国际融资总裁黄立冲分析：“一方面，房企的销售受阻，回款没办法进行，导致经营性现金流流入额大幅度减少，受疫情影响较重的城市，房企销售回款的比例将减少90%甚至95%；另一方面，房屋交付也无法如期进行，余款无法按期流入，也会导致现金流入减少。此外，房企的人员成本支出不会减少，房企整个链条的生产成本、建筑成本大幅度提高，这就导致房企的资金流状况更加紧张。”

　　值得一提的是，春节期间，本应有一波“返乡置业“行情的三四线城市，由于受到新冠肺炎疫情的影响而化为泡影，这尤其给重仓在三四线的房企带来冲击。

　　中国指数研究院数据显示，上半年有到期债券的企业中，少数企业在三四线城市占比较高，其中，最高的占比达到近50%。短期来看，疫情使在售项目被迫暂停，直接掐断了房企预收账款这一资金流入渠道；长期来看，销售项目主要位于三四线城市的企业，由于当地居民购房能力较低，再加上疫情影响，项目后期回款也恐成问题。对于预期现金流水平较低、到期债务偿还紧迫的企业来说，短期内将面临更为严峻的资金问题。

　　中指研究院上海研究总监方颃认为：“有三类房企受到新冠肺炎疫情影响最大。首先就是在疫情严重的城市布局的房企，尤其是三四线城市布局的房企；第二类是本身偿债能力比较差，短期债务较高，疫情对其来说是雪上加霜；第三类是高周转模式的房企，这类房企在销售回款高周转情况下才能保持运转，而销售遇阻对其模式形成冲击。”

　　头部房企难免债务高压 率先降价回笼资金

　　事实上，在新冠肺炎疫情发生之前，即便是龙头房企，债务水平总体也偏高。

　　根据亿翰智库的数据显示，30强房企的债务水平总体较高。2019年上半年净负债率均值为104.6%，最大值为230.4%，说明部分30强房企有息负债可能过多。此外，剔除预收账款后的资产负债率均值为54.6%，最大值为77.8%，也进一步验证了房企负债水平较高的事实。

　　其中，中国恒大、绿地集团、融创中国、华夏幸福(600340,股吧)、富力地产、金科股份(000656,股吧)、首开股份(600376,股吧)、阳光城(000671,股吧)、佳兆业集团的净资产负债率均超过100%。

　　对此，亿翰智库分析，去年部分房企一方面增加了投资支出，另一方面，销售增速放缓，债务压力有所上升。而受今年新冠肺炎疫情的影响，销售业绩与回款受到重挫，资金端承受压力进一步增大。

　　“因为中国的房地产公司有太多的表外融资，所以单独分析净负债率指标并不全面。”黄立冲认为，在分析房企抗压能力的时候，应多看现金流方面的数据，比如经营性现金流等。

　　“在疫情当下，对于房企来讲，经营性现金流流入减少，流出增加；融资性现金流方面，融资难度较高，流入减少，这会使得房企资金紧张，所以有龙头房企开始率先降价。” 黄立冲进一步分析。

　　目前，龙头房企恒大已经打响了降价的第一枪。为了加快销售，恒大宣布全国在售楼盘7.5折销售。此后，不少房企也相继跟进，推出优惠购房措施和“无理由退房”，加大线上销售力度。

　　海外融资利率或上浮 国内融资将持续分化

　　在销售端压力增大的情况下，为了补充现金流，房企也加快了融资步伐。

　　中国指数研究院数据显示，从境外发债情况来看，2020年开始，1月份的大中华区境外债券一级市场极为活跃，G3货币（指美元、欧元和日元）债券总额达到创纪录的293.9亿美元，在最后一周为中国春节假期的情况下仍旧比去年同期增长40%，可见境外资金对地产类债券的需求仍很强烈，预计疫情缓和之后，会迅速出现发行的窗口期。

　　不过，进入2月份，房企海外融资步伐略有放缓。黄立冲认为，“目前，新冠肺炎疫情会对房企的境外融资产生一定影响，因为房企没办法如期路演，同时不确定性增加，融资难度相应增加。而且，海外债很难延迟支付债务，如果延期会对信用产生影响。“

　　方颃也分析：“风险提升会带来利率上浮，海外融资的利率可能会上浮一个百分点到两个百分点，未来利率增加会是一个趋势，但是目前来看增加的幅度并不是很大。”

　　对于国内融资来说，方颃认为：“国内金融机构会对房地产项目审核更为严格，比如按照成熟的城市群划分，偏向疫情没有那么严重的城市，或者以投资主体来圈定对象，国有房企和百强房企较容易获得银行贷款。”

　　目前，针对房企资金流动性紧张的压力，我国也出台了相应的措施。据不完全统计，截至目前，已有无锡、厦门、衡阳、福州等地相继出台政策支持房地产市场平稳健康发展。此外，济南、西安、杭州、上海、天津、南昌、南京、浙江等省市出台土地新政应对疫情，部分城市明确土地款可申请延期或分期缴付。

　　此外，市场的流动性也进一步放松。2月17日，央行发布公告称，开展2000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元7天期逆回购操作。其中，2000亿元1年期中期借贷便利操作，中标利率为3.15%，较前次下降10个基点。

　　黄立冲表示，“未来有降息的可能。但是，降息不等于房企融资成本的降低，利息与风险相关，房地产行业的风险比以前任何时候都要大，风险溢价增加，利息自然会高。”

　　对于缓解目前房企面临的资金压力，方颃建议：“目前，房企应该量入为出，减少非经营性支出，另外，应该抓住当下的融资窗口期进行融资。”

　　新京报记者 徐倩