苏州告诉我们，现在或许是最好买房时机

　　本文转载自公众号：“楼市微观察”

　　2月19天上午10点，苏州推出了新的土拍规则。

　　说实话，大家有点懵，我也有点懵，特别文件中的第四项非常绕。

　　要读懂第四条，你得先了解一下苏州的土地拍卖政策。

　　2019年苏州楼市有所抬头，在2019年5月11日，苏州发文调整了土地拍卖规则，应该说对稳定楼市是有作用的，此后拍卖的土地价格明显比之前要降低了。

　　当时的文件内容，我找出来了，截图如下：

　　上述文件的第一条，对照2月19号发布的文件第四条，你大概就明白做了哪些调整了。

　　如果你还不太明白，那么容我在这里做一些小小的解读。

　　简单说，此前苏州将土地价格分为三种，分别是市场指导价、现房销售价（市场指导价上浮5%-10%），一次报价有效区间（市场指导价上浮10%-25%）。

　　举个例子，如果将土地市场指导价定为10亿元。

　　第一种情况，只要最终成交价格不高于10.5亿元，房企拿地后需要等楼盘封顶后可以申请预售，这就是普通的拿地和预售。

　　第二种情况，如果最终土地成交价为10.5亿元-11亿元（不含）之间，那么拿地的房企需要等楼盘竣工后才能开售，这就是所谓的“现房销售”。

　　第三种情况，如果最终土地成交价格在11亿元-12.5亿元（不含）之间，要抽签决定土地归属哪家房企。比如说，A报价11.1亿，B报价11.5亿，C报价12亿，D报价12.3亿。那么抽签决定土地最终归属，并不是谁报价高归谁。当然无论是拿了地，也都是要现房销售的。

　　最后这个价格区间，需要各家房企动更多心思，不仅要测算自家的开发成本，还要测算同行的报价，想要拿地的确不太容易，不仅需要钱，还需要点运气。

　　这一整套复杂的土拍规则的确让2019年下半年的土地价格有所降温。

　　首先是直接给土地指导价下调，基准价格下调了，即便算上溢价，那么房企最终拿地价格也会比2019年上半年低。

　　其次，考虑到现房销售的巨大现金流压力，房企报价也不敢过于放肆。

　　就是

　　取消了上述第二种情况和第三种情况中的“现房销售”要求

　　。

　　针对大家说的取消现房销售，苏州在后续回应称“

　　并未取消现房销售，只是针对新出让地块

　　”。实际上，苏州本次通知用词极为委婉，用的是“

　　不统一要求”，而不是更为明确的“取消”。

　　不能说苏州的回应有错，但话只说了一半，因为还有很多地是成交了的，但是未开发或者开发中，这些地都会按照原来的政策执行，该现房销售就现房销售。

　　但是新出让的地块，就没有“现房销售”的硬性要求了。

　　这样一来，会带来至少三个层面的利好。

　　第一个层面，有助于提振苏州房地产市场信心。这个是偏宏观的信号意义上的，就是要告诉市场，房地产市场肯定会稳。如果行情预期下行差，政策就松点。

　　第

　　二

　　个层面，这是更为直接的，有助于房企快速回笼资金，现房销售和预售对房企现金流是是有巨大差异的。对于高周转玩的转的房企来说，拿地3个月即可申请预售回笼资金，以前要等竣工才能开始回笼资金。竣工时间根据项目大小而定，但是普通购房者也能大致测算。比如以前的购房合同普遍约定1-2年后交房，这差不多就是开发商竣工所需的时间了，3月和1-2年，房企回笼资金效率提高了4-8倍，你说这是不是巨大的利好？

　　第三个层面，一旦回笼资金快了，后续所有利好全都来了，土地市场更为活跃，买地的房企更多了，苏州也可以根据房企热情调整土地供应节奏，从而带来更多土地出让金收入。

　　对房企来说，资金回笼更快，利用率更高，资金成本就会下降，房企可以有更多空间来确定拿地价格，灵活调整拿地节奏，以及开发更多类型的楼盘。

　　当然，以此次为分水岭，之前拿地的房企压力可能会大一点，毕竟他们有些地块头上还顶着“现房销售”的紧箍咒。那么对应的策略就是什么呢？要么继续拿地，用未来的低成本来对冲之前的高成本，前提是你还有资金进场玩，所以大型房企肯定会积极跟进的。

　　一句话，苏州此举，稳住楼市信心，大房企受益明显，未来苏州楼市供应有望加快，且产品更为多元化。

　　当然，还谈不上刺激，只不过是稳住。房地产不就要稳吗？这不过是一个城市对稳经济一系列措施中的很小的一部分而已。对比其他行业免税免租缓交各类资金的政策，这真的算不了什么。

　　对于购房者来说，还是那句话，当前算是疫情给楼市撕开了一个洼地，如果你长期关注的楼盘最近有超预期的折扣，果断出手就行了。

　　未来也不会有很多。